Dos direitos decorrentes da aquisição do imóvel via contrato de compromisso de venda e compra
Para a hipótese de alguém se interessar em adquirir um imóvel e, após amadurecida a decisão, fechar o negócio, assinando contrato de compromisso de compra e venda, normalmente a ideia é a de que se comprou um imóvel, ou seja, ele é seu. Entretanto, importante tecer algumas considerações para que o adquirente esteja ciente de que há peculiaridades que podem modificar esta situação.
Pois bem, através da promessa de compra e venda de imóvel, enquanto o promitente comprador se obriga a cumprir as condições do contrato preliminar, o proprietário compromete-se a celebrar o contrato definitivo – escritura pública de compra e venda, sendo que a transferência da propriedade do imóvel ocorrerá somente com o registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel, nos termos do que dispõe o art. 1.245, § 1º do Código Civil
Assim, primeiramente, em relação ao caráter preliminar da promessa de compra e venda temos que, em regra, impõe a realização futura de um negócio jurídico definitivo de aquisição de um imóvel, por ser irrevogável e irretratável.
Entretanto, caso as partes convencionem o direito de arrependimento, a conversão do negócio em definitivo dependerá das circunstâncias do caso concreto.
Vejamos o que dispõe o artigo 1.417 do Código Civil: “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.
Desta feita, temos que os requisitos para que o promitente comprador adquira o direito real à aquisição do imóvel são: (1) firmar contrato de promessa por instrumento público ou particular; (2) não ter pactuado o arrependimento no contrato; e (3) registrar a promessa no Cartório de Registro de Imóveis.
Pois bem, passemos, então à importante análise da opção entre o registro ou não, da promessa, na matrícula do imóvel, e suas vantagens, à luz do dispositivo legal mencionado.
Para a hipótese de o contrato ser firmado entre as partes e ‘arquivado,’ sem registro, os direitos e deveres dele decorrentes são pessoais, ou seja, somente poderão ser opostos contra as partes contratantes, e não contra terceiros. Já em caso de registro da promessa na matrícula do imóvel, são gerados direitos e deveres oponíveis a terceiros, ou seja, um direito real de aquisição é disponibilizado ao adquirente.
Repita-se, então, que o direito pessoal pode ser exigido de quem se obrigou a outorgar o contrato definitivo e transferir a propriedade, enquanto o direito real pode ser oposto contra terceiros que coloquem em risco a aquisição da propriedade imobiliária, diante do seu efeito erga omnes, ou seja, a ampla publicidade do registro atinge a todos, de forma que remanesce o direito de reaver o imóvel de quem injustamente o possua ou detenha.
Grande vantagem advinda do registro do contrato preliminar é verificada no caso de o promitente vendedor vir a contrair dívidas e seus credores ajuizarem ações e buscarem satisfazer seus créditos com o imóvel prometido, e inclusive para o caso de arrematação do imóvel por terceiros de boa-fé. Nestes casos, diante do efeito erga omnes do registro, o direito real do adquirente resta resguardado, e pode ser oposto contra os terceiros.
Finalmente, importante lembrar que há vários tipos de imóveis que podem ser objeto da promessa de compra e venda, como imóveis na planta; envolvendo terreno não loteado ou a desmembrar; imóveis a ser inventariados; entre outros casos, de forma que, a cada um deles deve ser dada a atenção necessária, já que a promessa de compra e venda de imóvel tem a finalidade primordial de formalizar a pretensão negocial das partes quanto a um evento futuro – e que dará ensejo ao contrato definitivo ou outros desdobramentos.