Lei do Inquilinato: principais pontos a se observar na hora de locar um imóvel

A locação de um imóvel é um assunto presente no dia a dia de várias pessoas. Na hora de selecionar o imóvel e contratar, é preciso ter cautela para minimizar os riscos e diminuir problemas. Para isso, entender o que estabelece a Lei Federal nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, aumenta a segurança jurídica do negócio e evita transtornos futuros. Por esse motivo, selecionamos alguns direitos e deveres estabelecidos na Lei, cujo conhecimento é indispensável na hora de alugar um imóvel:

- Preferência de compra do imóvel: caso o locador queira vender a propriedade, deve oferecer primeiro ao locatário, informando o inquilino de todas as condições da negociação e os documentos necessários. A aceitação da proposta deve ser feita em até 30 dias.

- Recebimento e cuidado do imóvel: o inquilino deve receber o imóvel em perfeito estado de uso e mantêlo assim durante o tempo de ocupação, devolvendo o imóvel com a sua estrutura original, exatamente como recebida no começo da locação, o que torna indispensável a realização de vistoria que antecede o contrato, que servirá de parâmetro para a hora da devolução do imóvel. Se surgirem problemas estruturais na residência que impeçam a permanência do inquilino, como infiltrações e umidades, há o direito à desocupação sem pagamento de multa compensatória.

-Uso do imóvel durante a vigência do contrato: o locatário tem a garantia legal de poder ocupá-lo durante o tempo previsto em contrato. Apenas em alguns casos o contrato pode ser interrompido e gerar a desocupação, como diante da concordância mútua, da prática de infrações à legislação do país, do desrespeito ao contrato e da inadimplência.

-Pagamento do aluguel na data de vencimento: no contrato de aluguel deve haver cláusula que estabeleça a data em que deverão ser realizados os pagamentos dos alugueres e o valor, dia esse que deve ser respeitado. Deve haver também, previsão de penalidades em caso de atrasos nos pagamentos, como aplicação de multa e de juros, além da possibilidade de o proprietário efetuar pedido de desocupação de imóvel por falta de pagamento, por meio de ação de despejo, até um único dia após o vencimento do aluguel.

- Pagamento dos encargos da propriedade: durante a vigência do contrato de locação é obrigação do inquilino arcar com as despesas decorrentes da ocupação, como as contas de energia elétrica, água, gás e taxa condominial – exceto alguns valores que devem ser custeados pelo proprietário, como as despesas extraordinárias, que não se referem à manutenção do condomínio.

-Indenização por reformas e benfeitorias: no decorrer da vigência do contrato pode surgir uma demanda de melhoria no imóvel, são as chamadas benfeitorias necessárias, como manutenções em telhados, encanamentos e pinturas de paredes, e o proprietário não precisa autorizar o reparo. Há também as benfeitorias úteis, aquelas que tornam o imóvel mais confortável e seguro, e só podem ser realizadas com a autorização prévia do proprietário. As melhorias necessárias devem ser ressarcidas ao inquilino, as demais podem ser acordadas com o proprietário, mas não se configuram para indenização obrigatória.

-Reajuste do valor do aluguel: ocorre anualmente, de modo geral, com base no IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). Entretanto, é possível também se basear em outras taxas, como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) ou o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor).

A Lei do Inquilinato tem o cuidado de cercar os possíveis problemas para que, antes de assinar um contrato, locador e locatário estejam cientes de seus direitos e obrigações. Conhecer a Lei do Inquilinato evita problemas e aumenta a segurança de ambos, já que cada uma das partes saberá como deve se conduzir todo o processo durante a vigência do contrato.

Gabriela Aprigio dos Santos. Advogada e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina. A opinião da autora não reflete, necessariamente, a da Folha de Londrina