Os riscos são semelhantes aos do mercado imobiliário tradicional; o acesso, mais fácil, com menos capital
A APLICAÇÃO em fundo imobiliário voltou ao cardápio das alternativas de investimento no contexto de juro baixo. Para o apaixonado pelo mercado de imóveis que não faz questão dos tijolos e cimento, a aquisição de cotas de fundo permite investir pouco (ou muito) dinheiro em um mercado que tradicionalmente exige muito capital e muita burocracia.
Mas não se empolgue demais. Como todo investimento, investir em fundo imobiliário tem riscos, vantagens e desvantagens. Vamos começar falando das coisas boas.
Trata-se de mercado regulado e fiscalizado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Excelente ponto de partida. As operações de compra e venda são feitas com a intermediação de uma corretora de valores.
Os rendimentos do fundo, entre eles os de aluguéis, quando distribuídos a pessoas físicas, são (ainda) isentos do Imposto de Renda, desde que o fundo tenha pelo menos 50 cotistas, nenhum deles detenha mais de 10% do fundo e as cotas sejam negociadas em Bolsa ou balcão.
Os administradores cuidam de tudo: compra e venda dos imóveis, documentação, manutenção, impostos, busca de inquilinos. E o custo é menor do que as taxas das imobiliárias.
Como se pode comprar apenas uma fração do fundo, é possível diversificar, adquirir cotas de fundos com diferentes estratégias de investimento. Antes, o investidor deve pesquisar e analisar atentamente as características de cada um deles.
A classificação definida pela Anbima (associação que reúne entidades de mercado de capitais) é útil para entender a estratégia de investimento do fundo e escolher o mais adequado aos objetivos do investidor.
— Desenvolvimento para renda: empreendimentos em fase de projeto ou construção para geração de renda com locação ou arrendamento.
— Desenvolvimento para venda: empreendimentos em fase de projeto ou construção para alienação futura a terceiros.
— Renda: empreendimentos construídos para geração de renda com locação ou arrendamento.
— Títulos e valores mobiliários: ativos financeiros, como ações, cotas de sociedades, FIPs (Fundos de Investimento em Participações) e FIDCs (Fundos de Investimento em Direitos Creditórios).
— Híbridos: estratégia diversificada, sem concentração em nenhuma das classes anteriores.
Investigue o segmento de atuação do fundo. Entre as opções estão: agências bancárias, imóveis destinados a atividades educacionais, hospital, hotel, lajes corporativas, segmento logístico, imóveis residenciais e shoppings. O fundo se enquadra em um desses itens quando investe dois terços do patrimônio líquido nesse tipo de imóvel. Os híbridos investem em mais de um segmento.
Agora, vamos conferir os riscos, que não são poucos, mas podem ser gerenciados, com diversificação e definindo uma participação adequada.
Risco de mercado: o valor da cota do fundo pode se desvalorizar em razão de circunstâncias do mercado imobiliário ou em razão dos ativos que compõem a carteira do fundo.
Ofluxodepagamentoderendimentos pode ser reduzido ou interrompido em razão do risco de vacância e pela inadimplência do inquilino.
O risco de liquidez, típico do investimento em imóveis, está presente. O fundo é fechado e não permite resgate. Se quiser o capital investido de volta, o cotista deve vender as cotas pelo preço que o mercado estiver disposto a pagar. Boa parte dos fundos é negociada diariamente, mas alguns ficam vários pregões sem negociação, comprometendo a liquidez.
Fundos com propósito de construir ou reformar um imóvel estão sujeitos ao risco de execução. A obra pode atrasar, e o período com garantia de rendimentos pode não ser suficiente.
Finalmente, a tributação sobre o ganho de capital, situação quando o preço líquido de venda for superior ao de compra. O IR é de 20% e deve ser recolhido pelo investidor, assim como é feito no mercado de ações. Eventuais perdas podem ser compensadas de ganhos futuros em operações de mesma natureza.
O Ifix, Índice de Fundos de Investimento Imobiliário desenvolvido pela B3, mede o desempenho de uma carteira composta por cotas de fundos imobiliários listados para negociação em Bolsa e balcão. O índice considera apenas a variação do valor de mercado da cota, excluídos os rendimentos pagos. Um bom parâmetro para avaliar a rentabilidade da sua carteira de fundos imobiliários. MARCIA DESSEN, marcia.dessen@gmail.com