EUA retomam crédito imobiliário de alto risco

Antigo subprime agora é oferecido para quem tem baixa pontuação de crédito com a denominação de nonprime

A raiz da próxima crise financeira dificilmente estará no empréstimo hipotecário concedido a pessoas com elevado risco de calote, o chamado subprime, asseguram especialistas, que baseiam a afirmação no aumento da regulação desses ativos.

Ainda assim, o ressurgimento desse tipo de crédito nos Estados Unidos após o caos que provocaram dez anos atrás não deixa de acender um sinal amarelo.

De 2009 a 2015, como rescaldo da crise, o produto ficou associado ao que existia de pior no mercado de empréstimos.

“Bancos e instituições focaram em outras modalidades de empréstimos residenciais, e não houve demanda por esse tipo de crédito”, explica Steven Schwalb, presidente da Angel Oak, instituição especializada em empréstimos residenciais.

Mas, conforme os EUA se aproximam do seu maior ciclo de expansão da história —o marco deve ser batido após junho de 2019—, esses empréstimos voltaram a ser oferecidos para quem tem baixa pontuação de crédito (em média, 700 pontos). Agora, sob a denominação de nonprime.

Há algumas diferenças entre eles, como a exigência de uma entrada. A prática do mercado é pedir 20% do valor da hipoteca, percentual que pode diminuir ou aumentar conforme o risco. Em tese, clientes com menos de 500 pontos não têm acesso a esse empréstimo —restrição que não havia no caso do subprime.

O non-prime também é diluídos por um tempo maior que as hipotecas convencionais: pode chegar a 50 anos com pagamentos de juros fixos, contra 30 anos do crédito tradicional.

Na Angel Oak, diz Schwalb, a demanda por esse tipo de crédito só cresce. “Os tomadores não sabiam que esse empréstimo existia. Quem sabia achava que era difícil tomar. Mas, conforme o produto evoluiu, os juros diminuíram e estamos concedendo cada vez mais.”

A concessão não é indiscriminada, ressalta. “Aplicamos disciplina ao crédito. Verificamos todas as informações, analisamos o perfil de crédito do tomador, vemos se ele tem a capacidade financeira de tomar o empréstimo.”

Isso significa também não confiar somente nas declarações dadas pelo cliente, diz. Agora, os dados são cruzados com informações da Receita Federal americana. Para Schwalb, que trabalha há 28 anos no mercado imobiliário, é justamente essa maior rigidez na análise que evitará uma crise de nonprime.

“O que aconteceu lá atrás é que as pessoas não se preocupavam em verificar se o tomador tinha condições de pegar o dinheiro. Não olhavam a renda, não conferiam se o salário era condizente com o emprego que diziam ter. Muitos documentos eram fraudados”, diz.

Mas, enquanto o nonprime talvez não seja responsável pela próxima crise, o mesmo não se pode dizer de outros tipos de crédito, afirma Robert Hockett, professor da Cornell Law School.

“Há novos produtos perigosos, ligados a empréstimos para estudantes. Muitos estão dando calote. Eles se formam e não encontram bons empregos para conseguirem repagar os empréstimos tomados. Podemos ver uma grande inadimplência neles.”

Ele diz ainda que, no boom das criptomoedas, no final de 2007, muitos pegaram empréstimos para comprar bitcoins que valiam US$ 20 mil na expectativa de que os preços continuariam a subir. Hoje, cada unidade da moeda digital é cotada a US$ 7 mil. “Podemos estar vulneráveis aí.”

Segundo ele, uma das razões para isso é que a autoridade de proteção financeira dos consumidores (CFPB, na sigla em inglês) não está fazendo seu trabalho. ”A próxima recessão pode ser muito pior.”