Imóveis na física ou na jurídica
Vale a pena colocar os imóveis em nome de uma pessoa jurídica?
Os brasileiros têm forte atração por imóveis. Muitos os acumulam, comprados ou herdados, com pouca clareza em relação aos custos e aos impostos necessários para manter esse patrimônio imobiliário.
José acaba de herdar imóveis. Alguns permanecerão alugados, e outros ele pretende vender. José ouviu dizer que o melhor a fazer é transferir os imóveis para uma pessoa jurídica, pois a tributação é mais baixa. Hum, será que é simples assim?
Antes de decidir, é preciso comparar a tributação dos aluguéis e dos lucros na pessoa física e na pessoa jurídica, além de calcular os custos de abertura, manutenção e eventual encerramento da PJ.
Na pessoa física, os rendimentos dos aluguéis são tributados mensalmente pela tabela progressiva (0 a 27,5%) e somados aos outros rendimentos tributáveis na declaração de Imposto de Renda. O imposto final dependerá dos rendimentos tributáveis e das despesas dedutíveis, que levarão à escolha do modelo de declaração a ser usado.
No caso de José, que tem outros rendimentos tributáveis (salário mensal de R$ 15 mil) e usa a declaração simplificada por ter poucas despesas dedutíveis, o IR será superior a 20%.
Se transferir os imóveis para uma pessoa jurídica cuja atividade seja a compra, a venda e o aluguel de imóveis próprios, recolherá os tributos de acordo com o regime de tributação escolhido.
Como o Simples Nacional não pode ser adotado nesse caso, em geral o regime mais interessante é o lucro presumido, que tributará os aluguéis entre 11% e 14%. Assim, se José transferir os imóveis para uma pessoa jurídica, pagará menos IR sobre os aluguéis. Mas esse é apenas um pedaço da história.
Se e quando José vender os imóveis, na pessoa física pagará IR de 15% sobre o lucro, se inferior a R$ 5 milhões. Ainda nessa condição, poderá se beneficiar de isenções —por exemplo, não pagará IR sobre o lucro da venda de um imóvel residencial se comprar outro residencial em até 180 dias; poderá aplicar o percentual de redução sobre os imóveis que possui há mais tempo; no limite, o lucro estará isento de IR se os imóveis foram comprados antes de 1969.
Quando uma pessoa jurídica vende um imóvel, a tributação depende de sua atividade e da classificação contábil do bem. Demanda análise mais profunda, pois tanto na pessoa física quanto na pessoa jurídica há particularidades e variáveis que resultam em tributação mais ou menos vantajosa, dependendo de cada situação.
Ainda falando de imposto, na transferência do imóvel da pessoa física para a empresa cuja atividade seja a compra, a venda, o aluguel e o arrendamento mercantil de imóveis próprios, incide o ITBI, imposto municipal sobre transferências onerosas de bens imóveis (em São Paulo, a alíquota é 3%).
Além das questões tributárias, outros custos devem ser considerados, como a abertura da empresa, a manutenção e/ou encerramento, o registro na Junta Comercial, a contabilidade, a consultoria jurídica etc.
A advogada Luciana Pantaroto lembra que, além de colocar todos os custos na ponta do lápis, a abertura de uma empresa pode ter impactos patrimoniais mais abrangentes e requer atenção especial em questões societárias e sucessórias. Os casados ou os que vivem em união estável precisam observar também eventuais implicações decorrentes do regime de bens do casamento.
Inicialmente, José estava decidido a abrir uma pessoa jurídica para acolher os imóveis herdados motivado pela menor tributação sobre os aluguéis. Entretanto, após entender toda a complexidade e os custos envolvidos, decidiu buscar consultoria especializada para tomar a decisão mais adequada.