Banco público quer dar fôlego para investimento em dívida imobiliária

Com indexador aceito pelo mercado, Caixa quer captar até R$ 100 bi; demanda de investidor vai depender de rendimento

O financiamento imobiliário da Caixa com contratos corrigidos pela inflação tem um objetivo claro: transformar contratos de crédito em títulos de dívida que possam ser negociados no mercado financeiro.

Isso elevaria o montante de dinheiro que a Caixa tem disponível para emprestar, expandindo o mercado de financiamento imobiliário.

As dívidas seriam empacotadas na forma de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) ou LIGs (Letras Imobiliárias Garantidas), segundo planos da Caixa.

Esses instrumentos, ambos isentos de Imposto de Renda, já existem, mas há uma dificuldade: como combinar a taxa de juro paga pelo mutuário, prefixada e com correção monetária pouco relevante, como é a TR, com o retorno de investimentos acompanhados pelo mercado.

Tradicionalmente as aplicações de longo prazo no Brasil são indexadas à inflação. Portanto, ao atrelar o CRI imobiliário a uma taxa de juro mais o IPCA, os prazos poderiam ser maiores, também compatíveis com o tempo que o comprador leva para quitar o imóvel.

Na estrutura desenhada pela Caixa, o consumidor pagará juro de 2,95% a 4,95% ao ano mais a inflação. Já os títulos públicos Tesouro IPCA+, que têm a mesma estrutura de remuneração, pagam atualmente cerca de 3,5% ao ano.

Como são investimentos mais arriscados, essas dívidas emitidas pela Caixa teoricamente deveriam render mais ao investidor, porque há risco de calote.

No CRI e na LIG, não há garantia do FGC (Fundo Garantidor de Créditos). O segundo é garantido pelo patrimônio do banco.

Se a taxa de juros realmente ficar abaixo do valor do rendimento de um título público, o investidor que tem dinheiro para comprar um imóvel poderá financiá-lo e ainda assim ganhar mais com a aplicação no mercado financeiro.

Recentemente, o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, estimou que poderá emitir até R$ 100 bilhões em papéis lastreados com financiamentos imobiliários. No primeiro ano, esse número seria de R$ 10 bilhões.

Cálculos indicam que a Caixa poderia dobrar sua carteira de crédito habitacional, dos atuais R$ 449 bilhões, no primeiro trimestre deste ano, para quase R$ 1 trilhão.

O banco público tem a maior carteira de crédito do país, bem distante do Bradesco, o segundo colocado, com R$ 61 bilhões.

Nos Estados Unidos, o mercado de securitização imobiliária causou uma das mais graves crises financeiras mundiais. Em 2008, grandes bancos foram à lona por terem adquirido títulos podres de hipotecas americanas.

Com a mudança, a Caixa se alinha à estratégia do governo de reacender a economia —indicador do Banco Central sugere que o Brasil está em recessão técnica, apontando dois trimestres seguidos de queda do PIB (Produto Interno Bruto).

A expansão na oferta de crédito depende, porém, de maior demanda de consumidores. Por enquanto, o mercado financeiro não sente falta de recursos para a habitação.

A demanda pelo novo instrumento depende, portanto, de uma recuperação vigorosa da economia.