Oferta em alta e juros baixos atraem investidor para leilão de imóveis

Modalidade oferece descontos médios de 35%, mas comprador deve ficar atento para eventuais dívidas e permanência de morador

são paulo O mercado de leilão de imóveis encontra-se em um cruzamento perfeito: ao mesmo tempo em que a oferta de propriedades ainda é grande, as taxas de juros em baixa repelem investidores de aplicações conservadoras em poupança e atraem compradores interessados em financiamentos mais baratos.

Segundo Henri Zylberstajn, leiloeiro da Sold Leilões, esse mercado cresceu mais de 300% em 2019. “Com a melhora da economia, há mais gente com condições de comprar, mas, como essa melhora é muito recente, você ainda tem muito reflexo de retomada de imóvel por causa da crise.”

Na Lance no Leilão, o número de imóveis leiloados neste ano aumentou 60% na comparação com 2018. Na Mega Leilões, o crescimento foi de 20%.

O arremate de imóveis para investimento tem se tornado especialmente atrativo, uma vez que os juros em baixa reduzem a rentabilidade de aplicações financeiras mais conservadoras, incentivando investidores a buscar outras formas de fazer render seu dinheiro.

Com o mercado imobiliário em recuperação, a expectativa é de uma valorização desses ativos nos próximos anos, diz Fernando Cerello, leiloeiro da Mega Leilões. Para além desse movimento geral da economia, outros fatores como mudanças em leis de zoneamento e obras de infraestrutura urbana também apontam para uma alta de preços.

Zylberstajn, por exemplo, indica a procura por imóveis grandes —de três a quatro dormitórios— com vaga de garagem em áreas próximas a corredores de tráfego, tipo de propriedade que deve rarear na capital paulista em razão de mudanças na lei de zoneamento nos últimos anos.

“Existem determinados tamanhos de apartamento em certas regiões que nunca mais vão ser lançados. Isso tende a valorizar os leilões a partir do momento em que aparece um disponível”, afirma o leiloeiro.

Nos leilões, os imóveis são comprados com um desconto médio de 35%, mas que pode ser ainda maior. No entanto, o comprador deve ficar atento, pois, quanto maior o desconto, em geral mais problemas o imóvel apresenta.

Uma das principais dores de cabeça é a permanência do morador na propriedade. Caso ele se negue a sair, recorrendo contra o despejo, a ação pode se desenrolar por anos.

A recomendação nesses casos é que o comprador busque se informar sobre a situação do imóvel e, caso esteja ocupado, estime os custos com uma batalha judicial. Dependendo do caso, o acréscimo desses gastos supera o desconto oferecido no leilão.

O tempo de espera para tomar a posse efetiva do imóvel, a depender do desconto, costuma valer mais para quem compra para investir. Quem tem pressa, como é comum no caso de quem adquire para morar, deve procurar imóveis já desocupados —mas, mesmo nesses casos, a espera para mudar leva em média de 3 a 5 meses, diz Zylberstajn.

Esse tipo de imbróglio é mais comum em leilões judiciais —aqueles frutos de processos na Justiça, como uma ação do condomínio contra um proprietário por inadimplência.

Já nos leilões extrajudiciais, modalidade comumente usada por bancos para vender imóveis retomados de mutuários inadimplentes, as pendências costumam ser menores e explicitadas nos editais, de acordo com os leiloeiros.

O potencial comprador também deve ficar atento para eventuais dívidas, como falta de pagamento de condomínio e IPTU, e com outros custos de aquisição, como a taxa paga ao leiloeiro e as despesas com registro em cartório.

Do lado do comprador final, a queda nas taxas de juros e as novas modalidades de financiamento, como a corrigida pela inflação (IPCA), linha comercializada pela Caixa e pelo Banco do Brasil, têm facilitado a aquisição de imóvel.

Carla Umino, leiloeira da Lance no Leilão, acrescenta ainda que a entrada de fintechs no mercado também tem aumentado a concorrência.

O consumidor, no entanto, precisa ir com calma e buscar fazer uma avaliação prévia com os bancos para saber quanto de crédito poderá ter, diz Ione Amorim, economista do Idec (Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor).

“Ainda é um mercado mais favorável para quem paga à vista. É sempre um risco você contar com a compra via leilão achando que vai ter financiamento, porque às vezes o banco pode negá-lo quando fizer a avaliação do imóvel”, diz.

Caso o interesse do comprador seja por um imóvel ainda ocupado, com pendências na Justiça, Amorim recomenda a procura de uma assessoria jurídica especializada em leilões. Outra via são associações de mutuários, que podem oferecer orientações a custos mais baixos.