Super oferta na hotelaria da Barra da Tijuca é preocupante
Houve um aumento de quase seis mil apartamentos hoteleiros na região, mas a demanda caiu e tem muitos investidores descontentes
Ahotelaria da Barra da Tijuca, na cidade do Rio de Janeiro, acendeu o sinal de alerta, pois a lei de oferta e demanda está desequilibrada. Nos últimos três anos a capacidade hoteleira da Barra da Tijuca aumentou em quase seis mil apartamentos. E um dos motivos foi a necessidade de se construir novos hotéis para atender a demanda gerada pela Copa de Futebol de 2014 e as Olimpíadas de 2016. A taxa de ocupação anual que em 2011 era de quase 80%, atualmente está em torno de 43% e em ritmo de queda. Este descompasso tem muito a ver com a legislação da cidade do Rio de Janeiro que tornava praticamente inviável o lançamento de condo-hotéis, uma ferramenta de captação de investimentos que ala- vancou a hotelaria em todo o Brasil. O modelo predominante no Rio de Janeiro foi a fração ou cota ideal. Quem não tinha dinheiro suficiente para comprar um apartamento por inteiro (modelo condo hotel) poderia adquirir uma cota ou uma fração ideal dos hotéis e o investidor deveria receber um rendimento baseado no lucro do empreendimento.
E quem explica como aconteceu este cenário é Caio Calfat, Diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting que também é Vice-presidente de Assuntos Turísticos Imobiliários do SECOVI/SP. “A cidade do Rio de Janeiro passou de forma tímida pelo primeiro ciclo de produção de flats ou apart-hotéis, que ocorreu do final dos anos 1970 a meados dos anos 1980. Além disso, não produziu os
flats e condo-hotéis do segundo ciclo, que ocorreu de meados dos anos 1990 até o começo dos anos 2000 por todo o Brasil, especialmente em São Paulo, onde foram construídos mais de 30 mil apartamentos hoteleiros em apenas oito anos. E, com a ausência de financiamentos para a construção de novos hotéis, a cidade do Rio de Janeiro chegou aos anos 2010 com um parque hoteleiro pequeno, antigo, mal conservado, mal renovado e insuficiente – em qualidade e quantidade – para atender à nova demanda induzida pelos dois grandes eventos mundiais que a cidade abrigaria: a Copa do Mundo de Futebol de 2014 e os Jogos Olímpicos de 2016. Estes dois eventos impulsionariam o turismo carioca para além das duas datas e far-se-ia necessário construir novos hotéis e renovar os antigos localizados em endereços notáveis, para atender à demanda reprimida, aos visitantes dos jogos e à nova demanda proporcionada pelos grandes eventos. Com isto, houve uma forte demanda de investimentos de 25 novos hotéis de 2012 a 2018 numa região que ainda é longínqua, distante dos aeroportos, com limitados parques empresariais e vida noturna mais modesta, apesar de abrigar um dos maiores centros de eventos do País, o Riocentro”, explica Calfat.
Segundo ele, o cenário da hotelaria da Barra da Tijuca é desafiador. “Vivemos tempos difíceis: PIB negativo pelo segundo ano consecutivo, recessão econômica, crise política federal e estadual (no caso do Rio de Janeiro), setores de off shore, petróleo e mineração (principais geradores de demanda hoteleira do estado fluminense) em crise (sem previsão de término) por razões políticas e econômicas, provocando acentuada queda no volume de negócios. A preocupação é como ocupar o parque hoteleiro de 8.000 UHs – sendo quase 6.000 novas – da Barra da Tijuca, oferecendo um Hilton, um Hyatt, dois Marriott, um Gran Meliá, vários hotéis de variadas bandeiras da Accor (Novotel, Mercure, Ibis), da Atlantica (Quality), da Vert (Ramada), Best Western, Windsor, Bourbon, Transamérica, Promenade, entre outros”, questiona Calfat.
Administração pública irresponsável
Segundo dados da BSH International, a oferta hoteleira na Barra da Tijuca cresceu 136% em menos de cinco anos. Em 2012 o mercado da Barra ofertava 1.468.760 room nights por ano. O salto na oferta elevou para quase 3,5 milhões de diárias anuais. “Este crescimento se deu por uma confluência de fatores: incentivos desmesurados para nova oferta hoteleira. O Poder Público Municipal agiu como um irresponsável, colocando a poupança popular em risco. Em qualquer lugar civilizado quando se deseja ampliar a oferta hoteleira, mede-se a real necessidade de novos quartos e oferece-se incentivo para os primeiros projetos que cobrirem a deficiência. O Município do Rio ofereceu benefícios a qualquer um que cumprisse com determinadas exigências em determinado horizonte de tempo”, destaca Marino Neto.
Ele vai além em suas críticas e afirma que: “Houve propaganda enganosa por parte do Governo Federal sobre os benefícios ao turismo no Rio de Janeiro por conta da Copa do Mundo e das Olimpíadas. Hoje se sabe que o real interesse de muitas autoridades governamentais era criar percepção de valor na sociedade para que obras públicas gigantes rendessem mares de propinas. Isso levou investidores privados a acreditarem em uma herança ao turismo no Rio de Janeiro. Outro ponto que não pode passar desapercebido, foi a ignorância da imprensa não especializada que ajudou a difundir as falácias criadas por mal agentes do Estado e agentes privados mal intencionados”, assegura Marino Neto.
Como ficam os investidores?
E quem investiu na hotelaria da Barra da Tijuca terá retorno? Maarten Van Sluys, Consultor executivo hoteleiro analisa: “As perdas são evidentes sob forma da ausência da remuneração do capital investido e a redução dos valores de mercado dos respectivos hotéis. O desespero e o imediatismo tomam conta e o principal: geração de demanda para o destino, fica em segundo plano. A crise conjuntural do Rio é sem precedentes. Todos os fatores para uma curva descendente estão presentes passando pela redução da arrecadação, ausência flagrante do legado dos dois grandes eventos e insolvência do Estado ante seus compromissos firmados”, pontua Van Sluys.
Segundo ele, a crise que abala o setor já alcança os hotéis da Zona Sul do Rio. “Na Barra da Tijuca e suas adjacências diversos empreendimentos não rentáveis mudam as bandeiras hoteleiras como se mudassem de roupa. No afã de buscar uma melhor equação os grupos de investidores (em alguns casos de até 600 pessoas que compraram frações-ideais ou cotas) e sem expertise hoteleira optam
pela mudança da administradora via de regra apenas considerando reduções de taxas de administração e royalties (uso da marca) e menosprezando o desgaste e a desvalorização causada pela mudança de marca e o risco das elevadas multas rescisórias existentes nos contratos originais”.
Vários hotéis da Barra da Tijuca já começaram a fazer a famosa dança das bandeiras, ou seja, mudar a administradora para uma que oferece maior rentabilidade. Mas num cenário tão instável, é provável que isto aconteça ou são falsas promessas? Com a palavra Marino Neto: “A troca de operador é uma forma de tentar algo novo. Na cabeça do investidor se A não deu certo talvez B possa dar. É uma reação majoritariamente emocional, natural de povos latinos como o brasileiro. Cada empreendimento deve ver seus pontos fortes e fracos, incluindo o sistema de governança, analisar como deve se posicionar no mercado e entender o que ele pode esperar daquele mercado. Se em um dado mercado não há clientes, por melhor que seja o operador, não haverá hóspedes. Esse é um trabalho típico de empresas de asset management hoteleiro”.
Para Diogo Canteras, Sócio diretor da HVS/ Hotel Invest, quando esse desempenho ruim é devido ao mercado, no caso da Barra da Tijuca, onde existe um
excesso de oferta combinado com a contração de demanda, a pior coisa que se pode fazer é entrar em um clima de litígio. “Brigar com a operadora ou com o Asset Manager não só não vai resolver o problema, como pode agregar mais um. É difícil, mas é a hora de se ter uma atitude cooperativa e tentar dar ao problema a solução possível, sem esperar milagres, que não acontecem na ordem natural das coisas”.
Cenário futuro
Os consultores e especialista apontam alguns cenários para a hotelaria da Barra da Tijuca nos próximos anos. “Serão necessárias novas obras de infraestrutura urbana e viária para acelerar o desenvolvimento da Barra da Tijuca, aproximando-a da Zona Sul e do Centro. Outro aspecto importante será a criação de incentivos fiscais e tributários para a instalação de empresas nesta região, a exemplo do que vem sendo realizado no Porto Maravilha. É preciso que o Estado intervenha na criação de programas de privatizações e parcerias públicoprivadas de equipamentos públicos, como por exemplo, o Aeroporto de Jacarepaguá, como a ligação viária com o Porto de Itaguaí, como a expansão do parque industrial de Jacarepaguá, como a criação de bolsões de parques empresariais ao longo da Zona Oeste. Há dois setores que podem ser explorados em momentos como este: o de eventos e o de lazer; ambos são capazes de gerar demanda nova a partir da oferta, o que não ocorre no turismo de negócios. Na área de eventos, a oferta maior de UHs e de novos espaços de eventos e a renovação do Riocentro por parte da concessionária GL Events, devem proporcionar um número maior de eventos de todo o tipo na região, desde os corporativos, até os sociais, educacionais, culturais, de entretenimento e esportivos; é preciso trabalhar firmemente neste sentido. Quanto ao setor de lazer, perdemos a chance de vender melhor o Rio para o mundo em 2014 e em 2016, mas é necessário insistir, planejar, criar planos de desenvolvimento turístico e colocalos em prática”, concluiu Calfat.
Canteras também está com uma boa expectativa que o cenário da Barra da Tijuca poderá mudar em breve. “A Barra da Tijuca tem a grande oportunidade de se transformar no grande destino de convenções do País. O Rio de Janeiro é um destino de alta atratividade e o grande número de quartos hoteleiros e áreas de convenções da Barra podem proporcionar condições para se criar lá o mais dinâmico destino de convenções do Brasil. Se há uma bandeira que deve ser levantada pelos hoteleiros cariocas
é essa. Além disso, o Rio de Janeiro tem um grande potencial de captar parte do mercado de turismo de lazer nacional que, depois do aumento da taxa de câmbio, hoje procura um destino nacional em detrimento do internacional, que era barato até 2015. Dentro de três ou quatro anos já deveremos voltar a ter uma atividade de prospecção de petróleo considerável no País, ainda não nos níveis do passado, mas gerando uma demanda hoteleira considerável. Com isto, nossa estimativa é que o mercado atinja o equilíbrio dentro de seis ou sete anos”, prevê Canteras.
Jorge Duarte, Diretor da Cohotel Consultoria Hoteleira acredita que a solução para amenizar a super-oferta hoteleira é fazer da Barra da Tijuca um destino turístico para atrair mercado interno e externo com melhora de sua vida noturna e captar grandes eventos para o Rio Centro e Shows. Em relação a rentabilidade de quem investiu ele assegura que: “A médio prazo, esses hotéis não terão boa rentabilidade, até que a economia volte a crescer a taxa consistentes de 3% a 4% ao ano e a Região possa ter no mínimo 50% de ocupação e tarifas médias de US$ 100 no mínimo. Este cenário de baixa diária média e recuperação da taxa de ocupação deve permanecer por mais quatro a cinco anos”, estima Duarte que sem apontar culpados pela situação, faz uma crítica: “Vários hotéis abertos na cidade do Rio de Janeiro não foram estudados e analisados adequadamente com relação ao mercado hoteleiro, se instalaram aproveitando os bons ventos da economia à época e mercado imobiliário aquecido”.
Medidas necessárias
Em razão da curva ascendente do setor hoteleiro da Barra da Tijuca, Van Sluys estima que a recuperação será penuriosa e lenta. “Serão necessárias medidas fortes por parte da gestão pública para reverter a imagem da cidade e sua capacidade de captar eventos em número e porte suficientes para preencher os espaços deixados pela relação conflitante atual da oferta x demanda. Acoplado a isso toda a gestão precisará ser redimensionada quanto a mão de obra empregada, contratos de gestão com administradoras deverão sofrer revisões e os grupos de investidores deverão ser convocados para que restabeleçam seus indicadores de rentabilidade ajustando-as a realidade factível pelos próximos três anos. Em situações favoráveis macro-econômicas e boa condução a partir de agora das relações público-privadas na conservação e melhorias constante s da infraestrutura e o combate eficaz aos graves problemas atuais estimo em três anos o prazo de retorno a estimativas de 2014 que previam 0,7% de retorno mensal sobre o capital investido. É preciso lembrar que o Rio de Janeiro é um destino mundial consagrado, tem a seu favor um histórico de recuperações de demandas anteriores e conta com atributos importantes para realização de eventos de negócios (feiras e convenções) e de lazer”.
O Consultor Marino Neto também está cético em relação ao atual momento que vive a hotelaria da Barra da Tijuca: “A demanda da região não se elevou na mesma velocidade que a oferta. Pior. Como boa parte da demanda hoteleira do Rio vem do setor de óleo e gás que entrou em crise profunda há cerca de quatro anos, agravou-se a distância do equilíbrio entre oferta e demanda. Temos notícia de hotéis com 5% de ocupação hoje na Barra da Tijuca. É uma catástrofe. Possivelmente a Municipalidade permitirá que alguns hotéis se convertam em residenciais ou em outros usos, diminuindo a oferta e tentando equilibrar o mercado”.
Travel Inn moderniza dois hotéis em São Paulo
A rede Travel Inn, administrada pela Results Hotelaria, está reformulando dois empreendimentos com foco no mercado corporativo de São Paulo e voltados a executivos que vêm ao estado em viagens de negócios. O primeiro a passar pelo retrofit foi o Travel Inn Conde Luciano. Localizado no bairro de Higienópolis, possui flats que possibilitam aos hóspedes se sentir em casa. São apartamentos de 48 m² que contam, inclusive, com cozinhas. Entre outras mudanças, ganharam novos pisos: saíram madeira e carpete e entraram piso frio, moderno, com aparência de madeira.
O restaurante ganhou um banheiro com acessibilidade para pessoas em cadeira de rodas, seu balcão foi todo refeito e os móveis trocados. O Veneza Restaurante já funciona para almoço em sistema self-service. A área do salão também foi toda reformulada. “Trocamos o ar condicionado, que era de parede, pela versão split. Os revestimentos de parede também foram mudados. Assim, podemos atender a demanda de alta ocupação que começou agora em março”, comenta Bárbara Rios, Gerente Geral da unidade.
Já o Travel Inn Park Avenue, localizado na Alameda Jaú, ao lado da Avenida Paulista, também foi totalmente modernizado. Sua fachada já havia sido renovada há cerca de quatro anos e agora a mudança foi interna. Foram alteradas áreas comuns e apartamentos.
Um dos destaques do empreendimento é a piscina aquecida que foi toda reformada, assim como o deck. Porém, seu entorno, todo em vidro, foi mantido. Esse detalhe permite uma
visão privilegiada tanto do bairro Jardins quanto da Avenida Paulista. O solarium, a academia e a sala de eventos, que ficam na mesma área da piscina, também passaram por mudanças.
A sala de eventos, por exemplo, ganhou piso vinílico que, além de ser resistente, mantém as temperaturas dos ambientes bem agradáveis, pois é térmico. Já a iluminação agora é totalmente feita por lâmpadas LED, mais econômicas, sustentáveis e com melhores taxas de luminosidade. “Trocamos pisos, revestimentos de parede, móveis, enfim, tudo. Nossa previsão era a de que até o mês de março, 60% dos espaços estivessem prontos, o que se concretizou”, conta a Gerente geral.
Staybridge Suites SP passa por reforma e apresenta novidades em Road Show
Desde o último dia 26 de março, começou a ação de vendas do Staybridge Suites São Paulo, passando pelas capitais Belo Horizonte, Rio de Janeiro, Curitiba, Porto Alegre, Salvador, Brasília e interior de SP. A principal novidade é a divulgação das mudanças do empreendimento que passa por uma
reforma em seus 217 apartamentos.
O time de vendas do hotel tem apresentado no Road Show a nova política comercial do empreendimento.
Os apartamentos de 38 e 80 m² receberão uma decoração moderna, ficarão mais clean e vão ganhar amplitude e mobilidade com novos móveis, equipamentos e projeto de iluminação. As novas instalações terão mais conforto, praticidade, conectividade e beneficiarão tanto os hóspedes com estadas de curta, quanto os de longa permanência, mantendo a característica da marca Staybridge Suites.
Segundo a Gerente Geral, Daniela Pereira, promover a satisfação geral dos hóspedes faz parte da estratégia do Grupo. “Além dos quartos novos, levamos a sério a qualidade do sono. Nossos esforços estão alinhados no sentido de garantir diariamente um quarto com temperatura adequada, cama confortável, ausência de ruídos, cheiro agradável e iluminação correta. Assim, temos certeza que os hóspedes desfrutarão de uma experiência única, retornarão e indicarão nossos hotéis ao redor do mundo”, salienta ela.
Conforme o Diretor de Vendas e Marketing, Marcel Marin, a nova política comercial recebe um significado maior na relação entre a percepção de gastos e o valor, principalmente para estadas mais longas. A equipe de vendas tem levado para Road Show, óculos de realidade virtual, onde haverá a possibilidade de visitar todas as áreas do hotel e ter o entendimento verdadeiro do local, graças a visão 360º.
Le Canton (RJ) inaugura nova ala de hospedagem com 34 apartamentos
O Hotel Le Canton, localizado em Teresópolis (RJ), disponibilizou desde o último dia 31 de março, mais uma ala com 34 apartamentos, prometendo agradar especialmente às crianças e adolescentes. Ela tem uma decoração medieval
e localiza-se em frente à área de lazer do empreendimento, que inclui o Parc Magique, a pista de ski e a pista de golfe.
A “Ala Magique”, como é chamada, conta com recepção própria, além de uma copinha para os bebês. Os apartamentos comportam de duas a seis pessoas, dependendo da categoria. Os hóspedes têm acesso a toda estrutura do hotel, incluindo as piscinas, o Castelo, os bares e o Le Canton SPA by L’Occitane (cobrado à parte de todos os clientes).
Com fácil acesso às demais alas, o trajeto pode ser feito por caminhada ou pela van que é oferecida gratuitamente pelo estabelecimento. As refeições também são feitas no Lugano, restaurante principal do local, e já estão incluídas nas diárias, em sistema de pensão completa, com bebidas à parte.
Até o dia 15 de junho, os clientes do Hotel que quiserem ficar na ‘Ala Magique’ ganharão benefício exclusivo de acesso ilimitado e gratuito ao parque do hotel, durante todo o horário de funcionamento da atração.
Outra novidade é o formato de operação do Hotel Fazenda Suíça, integrante do complexo, e agora será exclusivo para uso ‘on demand’, como a realização de eventos corporativos, de lazer e casamentos. Os animais da Fazenda Suíça – cavalos, pôneis, cabras, ovelhas, coelhos - ganharão novo espaço, na área de lazer do empreendimento. A Diretora do Le Canton, Mônica Paixão informou que serão divulgadas outras mudanças em breve.
Hotel Gran Marquise (CE) ganha novo Lobby
O Hotel Gran Marquise, situado em Fortaleza (CE), ganhou um novo Lobby, assinado pelo arquiteto Racine Mourão. Para ele, o grande desafio da modernização do espaço consistia em aliar os elementos clássicos e rebuscados do projeto original a um novo de caráter mais aconchegante. O Grupo investiu em média R$ 300 mil com a obra.
Segundo o Gerente Geral do Hotel Gran Marquise, Philippe Godefroit, havia a importância de modernizar e trazer uma percepção contemporânea ao ambiente. “Trouxemos o arquiteto Racine Mourão que entregou o belíssimo projeto apresentado. Além disso, nós fizemos uma importante revisão na carta de bebidas e passamos a oferecer um menu de “finger foods” e tapas, uma forte tendência de mercado. A música também foi contemplada com um piano bar e jazz”, pontua.
Racine foi encontrar o tom apropriado para o desafio Gran Marquise na “brasilidade”. “Usamos madeira nos painéis e no piso do Piano Bar para aquecer o ambiente. Sofisticamos os balcões e criamos uma iluminação para realçar o painel de Burle Marx, um patrimônio do Hotel Gran Marquise. Os móveis são brasileiros. As cores são vibrantes e tropicais, sem uma explosão excessiva. Usamos lâmina de madeira pau ferro, elementos em tons de bronze e caprichamos nas cores e texturas dos tecidos”, comenta ele.
Foi criado também o ambiente da biblioteca. De acordo com Mourão, um espaço que era de simples circulação foi repaginado para um ponto de convivência e entretenimento do empreendimento. O hóspede agora, enquanto espera por um passeio ou reuniões, terá a opção de folhear um jornal, paginar um livro e adentrar no acervo do Gran Marquise.