Multipropriedade é regulamentada no Brasil
Esse modelo de negócios é a principal alavanca de desenvolvimento de hotéis no Brasil e já conta com R$ 16 bilhões em investimentos
O segmento hoteleiro inicia 2019 com uma boa notícia: o Presidente Michel Temer em um de seus últimos atos no Governo, sancionou o Projeto de Lei de Multipropriedades (PLC 10.287/2018, no Senado PLS 054/2017). Quem idealizou esse anteprojeto foi um grupo de trabalho reunidos na Vice-Presidência de Assuntos Turísticos Imobiliários do SECOVI/ SP, coordenado pelo Consultor Caio Calfat. O grupo foi formado por empreendedores deste modelo de incorporação no País inteiro, comercializadores, intercambiadores, operadores hoteleiros, alguns dos principais escritórios de direito imobiliário e de consultoria imobiliário-turística do Brasil. Somaram-se a esse grupo, as mais importantes entidades que representam estes setores, como ADIT Brasil, FOHB – Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil, ABR – Associação Brasileira de Resorts, além do próprio SECOVI-SP e periódicas exposições sobre o tema na Embratur, no Ministério do Turismo, na CBIC/CII. “Durante dois anos fomos buscar inspirações nas legislações de países que já passaram por este processo de amadurecimento, cujo mercado está consolidado, como EUA, México e alguns países europeus. Realizamos inúmeras reuniões, com a abordagem dos principais temas do texto que veio a formar o projeto de lei. Com isso, esgotamos, ponto a ponto, todas as características existentes na multipropriedade e que não eram previstas nas legislações vigentes, seja na Lei de Incorporações, na Lei Geral do Turismo, na Lei do Inquilinato ou mesmo no Código Civil”, explica o Consultor Caio Calfat.
Segundo ele, o arcabouço jurídico-legislativo para produção, venda, operação e uso proporcionará, sobretudo, maior segurança ao comprador final. E entre os destaques estão: a indivisibilidade da fração imobiliária; o registro imobiliário e a averbação dos títulos de cada fração de tempo como propriedade autônoma; a possibilidade de o coproprietário
alugar ou vendera sua fração, sem que precise da anuência dos demais; a responsabilidade de cada multi proprietário em responder individualmente, na proporção de sua fração de tempo, pelo pagamento de tributos, contribuições ao condomínio e outros encargos, sem que os outros respondam solidariamente sobre o débito; o estabelecimento de regras fundamentais de uso do bem, com obrigações e direitos dos multi proprietários, são alguns dos pontos relevantes.
Calfat está com uma expectativa bastante otimista que a segurança jurídica proporcionada pela Leide Multi propriedades deverá, invariavelmente, aquecer o mercado, ainda mais coma tendência de retomada de crescimento que o país começa a experimentar. “Mesmo em tempos de recessão econômica, insegurança política e enfraquecimento institucional que vivemos nos últimos quatro anos, o mercado de multipropriedade se desenvolveu exponencialmente. Com certeza que, em épocas melhores eco maleiem vigência, esperamos por um desenvolvimento mais intenso e abrangente. E nos baseamos em dados. De acordo com o estudo “Cenário do Desenvolvimento de Multi propriedades no Brasil – 2018” elaborado há três anos pela Caio Calfat Real Estate Consulting, essa modalidade reúne 80 projetos espalhados em 39 municípios de 14 Estados brasileiros, produzindo um VGV - Valor Global de Vendas de mais de R$ 16 bilhões. A próxima versão deste estudo, à semelhança das anteriores, será apresentada durante o ADIT Share 2019”, adianta Calfat.
Ele acredita que a regulamentação deve trazer novos atores para o mercado de multipropriedade e isso inclui: Incorporadoras, operadores hoteleiros, comercializadoras e imobiliárias .“Esse movimento, realizado deforma equilibrada, poderás ero responsável pelo surgimento de novos destinos turísticos por todo o País. Teremos, certamente, outros problemas: como segurar o “estouro da manada”, como convencer os empreendedores a estudar amplamente seu mercado e aviabilidade de seu empreendimento antes de se decidirem a desenvolver sua incorporação, como produzir um mercado sustentável utilizando a multipropriedade para tornar o destino turístico saudável e produtivo o ano inteiro, como manter o equilíbrio entre oferta e demanda”, acredita Calfat.
Fernando Martinelli, Diretor Executivo da Interval, uma das maiores empresas no mundo de intercâmbio de férias e com forte atuação no modelo de multipropriedade, está com uma expectativa bem otimista para o segmento em 2019. “Nos últimos dois anos temos observado um crescimento expressivo no número de projetos de multipropriedade no Brasil e acreditamos que isso é reflexo do amadurecimento do mercado, fato que passa pela elaboração do projeto de lei. É natural imaginar que o número de lançamentos irá crescer exponencialmente após a sanção da lei, principalmente por trazer maior segurança para incorporadores mais tradicionais e instituições financeiras, que devem ser ainda mais atraídas a este modelo de negócio uma vez que as taxas de retorno são atrativas”, assegura Martinelli.
Segundo ele, a Interval tem atualmente mais de 65 empreendimentos afiliados no Brasil sendo que mais da metade trabalham com multipropriedade.“Observamos um crescimento expressivo na nossa base de resorts no País nos últimos anos, reflexo da propagação do modelo de negócio e principalmente do momento do Brasil. Por isso, a multipropriedade acaba sendo um produto que se viabiliza mesmo na crise por se tratar de um preço menor que o de uma residência inteira. A regulamentação já tem sido um fator relevante para
nós, muitos investidores e desenvolvedores têm acelerado projetos e estão mais motivados e confiantes em entrar neste negócio. Assim que o projeto foi aprovado na Câmara e encaminhado para os trâmites finais de sanção já fomos procurados por alguns grupos relevantes para evoluirmos com novos projetos”, revela Martinelli.
Ele explica que, antes da regulamentação, havia uma demanda reprimida de projetos, mesmo coma única garantia que o consumidor tinha que era a escritura imobiliária ou um documento lavrado no cartório de títulos e documentos. “O merca dobras ileiroé criativo, eemre lação às vendas,s emprese ajustouàre alidade do momento, adequando os processos de venda e estruturação às legislações vigentes e o consumidor sempre entendeu isso. A regulamentação da multipropriedade, no meu ponto de vista, é um dos passos mais importantes para o turis modo Brasil nos últimos anos. Sem dúvida irá mudar acarado turismo de lazer no País e trará inúmeros benefícios, como desenvolvimento acentuado de cidades com viés turístico, exemplos, como: Olímpia (SP), Gramado (RS), e Caldas Novas (GO), dentre muitos outros destinos. Além disso, o escalonamento da atividade turística impulsionado pela multipropriedade irá atrair novos grupos e investidores ao segmento. Certamente em um futuro não muito distante o Brasil passará a receber investimentos de porte de grandes marcas atuantes no segmento que entenderão que o país está agora definitivamente preparado para receber esse tipo de negócio”, avalia Martinelli.
E ele faz uma comparação com o mercado norte-americano, onde a multipropriedade também é conhecida como timeshare. “Nos Estados Unidos tanto o modelo de direito de uso como o de propriedade são conhecidos como timeshare. Esse é um modelo sustentável de desenvolvimento turístico e a maioria dos resorts em destinos de lazer norteamericanos possuem o modelo de timeshare, ou seja: foram vendidos como uma segunda residência fracionada a diversos proprietários. Esta é uma indústria que movimento mais de US$9,6 bilhões em vendas anualmente no Estados Unidos, e são mais de 1.500 empreendimentos no País que trabalham com este modelo de negócio, e a maior concentração é no estado da Flórida. Diferentemente do Brasil, nos Estados Unidos cada Esta dotem uma regulamentação específica para otim eshare,s endoada Flórida agrande referência nacional.
Manual de Melhores Práticas
Afim de evita ruma especulação imobiliária nesse segmento, assim como já aconteceu com o conceito de condo-hotéis, Caio Calfat informa que um grupo de trabalho que se reúne no SECOVI/SP está elaborando o “Manual de Melhores Práticas de Multi propriedades Imobiliárias Turísticas ”. Esse Manual contém regras sobre as ações indicadas para se desenvolver o crescimento sustentável e equilibrado deste tipo de empreendimento. Isso envolve desde a sua concepção até a operação, passando por todo o processo de planejamento preliminar do destino e do produto. Este manual está em fase final de elaboração e será oferecido ao mercado em um evento no SECOVI-SP, em 18/03/2019.
O que pensam os grandes players do setor sobre a regulamentação da multipropriedade no Brasil
WAM Brasil a líder no segmento no Brasil
A WAM Brasil tem apenas cinco anos de atividades, mas já contabiliza mais de 150 mil contratos comercializados, sendo 19 empreendimentos vendidos e sendo vendidos, nove empreendimentos vendidos e entregues, mais de R$ 8 bilhões de VGV - volume geral de vendas comercializados no período, sendo R$ 2 bilhões somente em 2018. “Hoje nós somos a maior comercializadora de tempo compartilhado da América Latina, a segunda maior do mundo e muito próxima da primeira. Quando nos comparamos com o mercado de incorporação imobiliária no Brasil, com as empresas negociadas no Ibovespa, somos a quarta maior incorporadora do Brasil em VGV comercializado, ficando atrás da MRV, Cyrela e Tenda, sendo que a 1ª. e a 3ª. são incorporadoras focadas nas vendas do Programa de Habitação do Governo Federal, Minha Casa Minha Vida”, lembra Marcos Freitas, Sócio Diretor da WAM Brasil.
Para ele, a regulamentação da multipropriedade abre um enorme campo decrescimento eque ela era uma necessidade para o setor, assim como ocorreu coma regulamentação dotim esh are. E mambos os casos, houve o desenvolvimento do negócio e depois a regulamentação através da lei, sempre o fato econômico antecipa a legislação. “No caso da multipropriedade uma legislação específica era extremamente necessária, poisa prática do merca doestava envolvendo a leide incorporação imobiliária associada ao código civil eà leide registros públicos, ou seja, o negócio de multi propriedade, embora dentro da lei, estava tomando emprestado artigos de diversas leis para se estruturar. Desde o primeiro momento a WAM, através de sua assessoria jurídica, participou de todo o processo. Começamos por sugerira criação deu mg rupo de estudos para inicia raleie, posteriormente, trabalhamos ativamente em todas as fases da elaboração do projeto de lei, intelectual, física e financeiramente. Destacamos a importância, desde o início do escritório Caio Calfat e do nosso assessor jurídico Cláudio Camozzi, da Camozzi Associados, durante todo o processo da elaboração do anteprojeto de lei”, lembra Freitas.
Para ele, o projeto aprovado e sancionado pelo Presidente Michel Temer é ideal, pois houve a participação dos players do mercado, ele foi bem democrático e minuciosamente estudado, sendo um projeto essencialmente técnico. “Se analisarmos o modelo de negócio com acalma, frieza e prudência necessárias sempre ficou evidente que a base jurídica do negócio já era muito sólida, as leis citadas, leide incorporação, código civil e leide registros, já estavam dando lastro jurídico suficiente para o modelo de negócio fluir. Agrande vantagem da lei foina adequação de alguns processos de negócio, em especial no que diz respeito ao âmbito registral, uma vez que gerará uniformidade de entendimentos nos cartórios de registro. Outras vantagens foram algumas conquistas no âmbito do condomínio voluntário (a convivência dentro dos apartamentos) e o reconhecimento do modelo de negócios pelos bancos e investidores do mercado de capitais”, apontou Freitas.
E segundo ele, já prevendo a aprovação da lei, a WAM Brasil investiu na governança corporativa, reestruturação societária, desenvolvimento de novas empresas, tais como (Br Trip; WAM International e UniWAM), além de grandes parceiras como por exemplo aparceirado H U( Hotel Urbano ). Em paralelo, estamos criando o grupo WAM Multipropriedade que envolve todas as empresas no contexto dos cinco alicerces, para abertura de capital nos próximos anos, em função das grandes oportunidades de negócios que têm surgido nos últimos meses. Estamos sendo assessorados pelo grupo de fusões e aquisições do Grupo XP Investimentos. A capitalização da empresa através da abertura de capital vai consolidara nossa posição no mercado brasileiro e no mercado internacional, o objetivo maior para 2019. Ainda falando em números, neste momento estamos negociando, em fase adiantada, negócios com VGV aproximado de R$ 9 bilhões. Estes novos projetos deverão ser apresentados no primeiro trimestre de 2019”, conclui Freitas.