Após consolidação no aluguel de residências, Airbnb mira a hotelaria tradicional
Consolidado no País como meio de hospedagem, o Airbnb ainda divide opiniões
O Airbnb é popular no Brasil. A plataforma de aluguel de residências cresceu na preferência dos brasileiros que enxergam nela – a exemplo do Uber – uma oportunidade de complementar a renda e, para quem utiliza, uma alternativa para fugir do “lugar comum”. Em tempo, para quem ainda não é familiarizado com o Airbnb ou não ouviu falar, trata-se de um serviço online comunitário para as pessoas anunciarem, descobrirem e reservarem acomodações e meios de hospedagem, fundado em 2008 por Brian Chesky, Joe Gebbia e Nathan Biecharczyk. O segredo do sucesso no Brasil, na definição da própria plataforma é claro: “O que faz uma viagem especial não é apenas o lugar onde você dorme, mas a experiência de se viver como um local. O brasileiro é um povo inovador, hospitaleiro, e abraçou o Airbnb de portas abertas, o que transformou o País em um dos principais mercados da empresa no mundo. Nosso projeto é democratizar e descentralizar o turismo no Brasil, oferecendo a cada brasileiro o tipo de turismo que ele procura nos mais diversos destinos, tendo sempre em mente a valorização da nossa comunidade e a ideia de que as pessoas podem pertencer a qualquer lugar em que elas desejem estar”.
Hoje já são cerca de cinco milhões propriedades listadas pela plataforma em todo o mundo, entre quartos, apartamentos, casas e até mesmo lugares exóticos, disponibilizados pela empresa por tempo limitado em ações específicas, como o ônibus utilizado pelo grupo musical britânico Spice Girls, ou o castelo do conde que inspirou o personagem Drácula, de Bram Stocker, na Transilvânia, e ainda – oferta mais recente – a Casa da Barbie, em Malibu, Los Angeles (Estados Unidos). Os fãs
da boneca celebraram os 60 anos de sua criação no dia 23 de outubro, quando, a partir das 15h00, foi oferecida a locação do imóvel pela plataforma Airbnb. A estadia para quatro pessoas por duas noites inclui experiências como o encontro com a cabeleireira Jen Atkin, com transformação de visual com os cabeleireiros do Mane Addicts Creator Collective; aula individual de esgrima com a medalhista olímpica Ibitihaj Muhammad; aula de culinária com Gina Clarke-Helm, do Malibu Seaside Chef; entre outras.
O crescimento do Airbnb no Brasil chamou a atenção dos players da hotelaria, que alegam concorrência desleal. É fato que o advento do Airbnb no País motivou muitos viajantes a pesquisarem hospedagens pela plataforma. A consequência disso foi sentida na ocupação hoteleira – mais evidente durante eventos de grande porte como os Jogos Olímpicos no Rio de Janeiro em 2016, a Copa do Mundo em 2018, realizada no Brasil, e os períodos de Carnaval. Somente este ano, com base nas reservas efetuadas até o dia 25 de fevereiro, foram mais de 228 mil chegadas de hóspedes ao País, entre voos domésticos e internacionais.
O modelo disruptivo do Airbnb está alinhado a uma tendência mundial que soma serviço, economia compartilhada e sustentabilidade, assim como ocorre com o Uber e o IFood. O ineditismo da companhia foi de encontro ao gosto dos novos viajantes, interessados nas experiências e no sentimento de pertencimento ao destino e sua cultura. O sucesso da iniciativa foi tamanho que, poucos anos depois de sua fundação, em maio de 2019, o Airbnb chegou a marca de 500 milhões de hóspedes, sendo destes, quase 34 milhões apenas na América Latina.
Este desempenho motivou críticas das entidades que representam a cadeia produtiva da hotelaria, todas quase sempre baseadas na obrigatoriedade do pagamento pela plataforma dos mesmos encargos e tributos arcados pelos hotéis convencionais, que cumprem com normas de segurança e outras exigências previstas em lei, além da prestação de serviços adicionais que o Airbnb não oferece (ou não oferecia). No caso do aluguel de uma residência pela plataforma, por exemplo, o inquilino tem de se certificar antecipadamente com anfitrião acerca de itens que nos hotéis convencionais já fazem parte da diária ou são cortesia. Em contrapartida, a plataforma começou a oferecer, além das casas, experiências como as mencionadas no aluguel da Casa da Barbie.
Por outro lado, viajantes que optam pelo Airbnb para escolher a sua hospedagem no destino onde passarão suas férias, têm a sua disposição um leque maior de possibilidades quando a prioridade é espaço e – não menos importante – o preparo da sua própria refeição, já que muitas casas oferecem cozinhas equipadas. Outra motivação é a potencialização da sensação de privacidade, longe do incômodo dos ruídos de crianças, colaboradores e outros hóspedes mais festeiros. Não à toa o isolamento acústico tornou-se um dos itens mais relevantes no planejamento ou no momento de reforma e retrofit dos hotéis. Além da insatisfação manifestada por diversos hoteleiros que ainda pleiteiam a regulamentação da atividade, outros problemas surgiram no encalço da novidade.
Condomínios versus Airbnb
A hotelaria brasileira é firme no que diz respeito à regulamentação do Airbnb, colocando-o no mesmo nível, pelo menos em termos de tributos, da hospitalidade convencional. No entanto, outras questões vem ganhando espaço dentro da análise dos serviços prestados pela plataforma. Se o Airbnb
pode divulgar apartamentos ou quartos em condomínios é uma delas.
Condomínios residenciais são regidos por regras e toda e qualquer modificação nas suas normas internas devem passar por assembleia de moradores para serem aprovadas ou não. Serão eles elegíveis – no sentido jurídico – para terem seus apartamentos ou quartos alugados por temporadas? Quem reflete a respeito desse tema é um grande especialista jurídico no assunto, trata-se de Kênio de Souza Pereira, Advogado e membro da Comissão de Direiro Imobiliário da OAB-MG; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis; Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais e do SECOVI-MG; Diretor-adjunto do IBRADIM-MG
– Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário; e Colunista de Direito imobiliário da Rádio Justiça do STF. Segundo ele, não se pode confundir um cadastro de imobiliária com fiadores para uma locação de 30 meses com algumas simples perguntas do proprietário pelo telefone para uma ocupação de três dias, que às vezes, não se preocupa em ter uma boa relação com os vizinhos, diante do curto espaço de tempo. Portanto, o ponto básico é a forma de ocupação que logicamente não se equipara a residencial prevista nas convenções, pois se os condôminos desejassem morar num local de alta rotatividade de pessoas, teriam comprado um apart-hotel e deixado de morar em um edifício residencial.
Pereira ressalta ainda que: “Considerando que a locação mediante pagamento de diária configura-se como serviço de hotelaria, sua prática fere a convenção quando esta especifica a destinação residencial do edifício. Diante disso, defende-se que o condomínio pode impedir esse tipo de negócio e multar o proprietário que o praticar, sob o fundamento do aumento da insegurança diante da multiplicidade de ocupantes temporários, não tendo o condomínio como controlar o referido fluxo de pessoas, já que não possui estrutura de um hotel”.
No dia 10 de outubro de 2019, a Quarta Turma do STJ - Superior Tribunal de Justiça, analisou o primeiro caso dessa natureza a ir para uma corte superior. Uma mãe e seu filho foram processados pela administração do edifício (localizado em Porto Alegre – RS) por sublocarem seu imóvel para temporadas pela plataforma Airbnb. A gestão do edifício observou que a destinação residencial do imóvel impede a atividade comercial perpetrada pela família. Após o julgamento nas instâncias inferiores, quando a Justiça deu razão ao condomínio, o caso foi levado ao STJ pelos réus, que alegaram: “a ocupação do imóvel por pessoas distintas em curtos espaços de tempo não tira a característica residencial do condomínio”.
Na mesma data, o Ministro do Superior Tribunal de Justiça. Luís Felipe Salomão, votou pela queda da proibição de locações e sublocações por meio da plataforma. Até o fechamento desta, o julgamento não teve data divulgada para a sua retomada, uma vez que o Ministro Raul Araújo pediu mais tempo para a análise do caso específico de Porto Alegre.
O Ministro Salomão entendeu que a locação não prejudica a segurança dos outros moradores – argumento aceito nas primeiras instâncias - já que a mesma não ficou comprovada. “Tampouco
há qualquer prova ou elemento indiciário de quebra ou vulneração de segurança quanto ao convívio no Condomínio. Com efeito, há mesmo, ao revés, uma ideia de que a locação realizada por tais métodos (plataforma virtual) são até mais seguros – tanto para o locador como para a coletividade que com o locatário convive”, disse.
Sobre o tema, o Dr. Kênio observa detalhes sobre a legislação vigente para esse tipo de caso: “Conforme a Lei 11.771/08, que dispõe da Política Nacional de Turismo, esse tipo de oferta configura hospedagem, por se tratar de serviços de alojamento temporário pagos por diária. Portanto, jamais o proprietário de um apartamento se enquadraria nessa norma legal, que exige cadastro e a observância de leis próprias, nos termos do art. 23, que estabelece:
Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de frequência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.
4o Entende-se por diária o preço de hospedagem correspondente à utilização da unidade habitacional e dos serviços incluídos, no período de 24h00, compreendido nos horários fixados para entrada e saída de hóspedes.
Considerando que a locação mediante pagamento de diária configura-se como serviço de hotelaria, sua prática fere a convenção quando esta especifica a destinação residencial do edifício. Diante disso, defende-se que o condomínio pode impedir esse tipo de negócio e multar o proprietário que o praticar, sob o fundamento do aumento da insegurança diante da multiplicidade de ocupantes temporários, não tendo o condomínio como controlar o referido fluxo de pessoas, já que não possui estrutura de um hotel.
Ao observarmos o Código Civil, que estipula que a convenção pode limitar o direito de propriedade, o artigo 1.335, II, que determina ser direito dos condôminos utilizar a edificação conforme a sua destinação (que é residencial e não de hospedagem/apart-hotel), É fato incontroverso que a alta rotatividade de pessoas diferentes, por curto espaço de tempo, gera transtornos aos demais condôminos, infringindo assim o artigo 1.336, IV, ficando claro o desvio da finalidade do edifício que foi projetado para ser restritamente residencial.
Somente se a unanimidade dos condôminos viesse a aprovar a alteração da convenção, passando a autorizar hospedagem diária, poderia vir a ser permitida essa modalidade de ocupação, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil. Nesse caso, o condomínio deixaria de ser residencial/familiar para se tornar um empreendimento comercial, como um aparthotel ou hotel.
Após a aprovação unânime, o proprietário que desejasse locar seu apartamento neste modelo deveria ainda se adequar às exigências para prestação de serviços de hospedagem, que estão previstas na Lei 11.771/08 (art. 23, parágrafo 1º, cadastro do Ministério do Turismo) e no Decreto 7.381/10. Além disso, teria que realizar o registro na Embratur (Empresa Brasileira de Turismo), nos termos do artigo 3º, do Decreto 84.910 de 1980”.
Mas o mesmo se aplica à possuidores de apartamentos em hotéis, investimento muito comum em diversas unidades no Brasil e no mundo? Segundo Pereira, “Caso o edifício seja um apart-hotel, no qual a regra contida na convenção é que o adquirente compra realmente o apartamento e o registra em seu nome, tendo assim plena propriedade, ele pode ocupá-lo ou locá-lo para quem bem entender. Não há como o condomínio futuramente mudar a convenção de maneira a proibir que o proprietário faça a locação diária por conta própria ou por meio do pool. É importante entender que a convenção de um apart-hotel deixa a critério do proprietário a opção dele morar, locar diretamente, emprestar ou ceder a terceiros, podendo ele aceitar que sua unidade venha a fazer parte integrante do pool, devendo apenas pagar a quota de condomínio caso não aceite tal situação. Somente se houvesse a aprovação unânime, de todos os proprietários presentes e ausentes na assembleia, poderá ser alterada a destinação do edifício a ponto de vir a ser proibida a locação diária, nos termos do art. 1.351 do Código Civil. Caso se trate de um condo-hotel, a situação é bem diferente, pois muitas pessoas foram enganadas ao pensar que compraram um imóvel, ou seja, uma propriedade. Na verdade, a convenção, os contratos de compra e venda e outros instrumentos que o adquirente assinou sem ler, constam claramente que o investidor não pode nem morar na unidade hoteleira. Conforme o Código Civil, é inerente a quem é proprietário poder utilizar pessoalmente do imóvel, bem como locar a quem desejar e exigir a saída de quem ele não deseje manter na posse direta, como podemos verificar no Código Civil: art 1.228: ´O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha´. Dessa forma, segundo o esclarecimento da CMV (Comissão de Valores Imobiliários) em 2013, esse tipo de transação com os condo-hotéis configura investimento coletivo e não compra de imóvel, já que o empreendedor/gestor do hotel tem a prerrogativa de exigir que a unidade seja mantida no pool, obrigatoriamente, mesmo que o investidor não deseje. Dessa maneira, se ele não pode morar, não existe como o proprietário promover a locação diária direta por meio de plataformas ou sites na internet”.
A Hotelaria reage
A hotelaria convencional também fez uso destes e outros argumentos para provar a “concorrência desleal” que a plataforma estaria promovendo. Em nível mundial, grandes players perceberam as mudanças de hábito dos viajantes e a crescente demanda pelo aluguel de casas e elas próprias começaram a desenhar a sua própria estratégia para fazer frente ao Airbnb. O Hyatt esboçou uma parceria com a Oasis Collection, especializada no aluguel de casas com serviços de hotelaria, encerrada pouco tempo depois sem alarde. A Marriott iniciou o Home & Villas by Marriott, uma coleção de residências com forte apelo de luxo e sofisticação.
A iniciativa da Marriott foi um projeto piloto encerrado recentemente em parceria com a Hostmaker, empresa que conecta viajantes a anfitriões que desejam locar seus imóveis ou quartos a curto ou longo prazo, com sede no Reino Unido. Além de Londres, foram oferecidos imóveis em Paris, Roma e Lisboa. O projeto piloto limitou-se à Europa, mas inicialmente, a ideia é que o serviço funcione apenas nos Estados Unidos, segundo informações do The Wall Street Journal.
Caminho inverso
Apesar da notoriedade obtida e pelo barulho que causou, o Airbnb não se deu por satisfeito e voltou o seu olhar para a hotelaria tradicional. No dia 7 de março de 2019, anunciou a compra da plataforma HotelTonight, especializada em reservas de última hora ou “last minute” em hotéis independentes. O valor da compra não foi divulgado mas a empresa estava orçada em US$ 460 milhões em 2017. As plataformas devem operar separadamente por enquanto.
O Airbnb já havia demonstrado indícios desse flerte com a indústria hoteleira quando,
“É importante entender que a convenção de um apart-hotel deixa a critério do proprietário a opção dele morar, locar diretamente, emprestar ou ceder a terceiros [...]”
no início de 2019, revelou que dentro de sua lista de propriedades divulgadas, houve um aumento de 152% nos últimos doze meses até aquele momento, no número de apartamentos em pousadas, hotéis, hostels e resorts, resultado de um convite aberto pela plataforma em 2017.
Segundo posicionamento da companhia, “A missão do Airbnb é contribuir para que as pessoas possam pertencer a qualquer lugar, e nosso foco é criar uma plataforma que atenda às mais diversas necessidades de viagem. Hotéisbutique, pousadas e condo-hotéis são oferecidos na plataforma há anos, e a intenção é facilitar o processo, uma vez que existe uma demanda latente por acomodações nesse perfil. Neste ano, o Airbnb investiu mais de U$ 400 milhões em um novo departamento nesse ramo, que inclui desde o desenvolvimento de tecnologias à contratação de pessoal especializado. A comunidade do Airbnb é leal e cresce cada vez mais, e estamos investindo pesado para sermos os melhores parceiros para esse segmento de hotéis, gerando mais opções para os hóspedes e receita para os nossos parceiros. Essas alternativas se somam a outras opções, como casas inteiras, quartos inteiros e quartos compartilhados em residências”.
Sobre os movimentos recentes de redes como Marriott e Accor no segmento de aluguel de residências, a plataforma é clara: “O comportamento do consumidor é dinâmico, e faz parte de qualquer negócio bem-sucedido se adaptar às novas realidades e se estruturar para
suprir as demandas que surgem. O próprio Airbnb se modificou desde a sua fundação, há 11 anos, diversificando sua oferta de acomodações e produtos para atender às diversas necessidades dos viajantes. O trabalho do Airbnb visa fomentar e expandir o mercado do turismo no Brasil e somos apoiadores de todos os participantes desse segmento para que sejam abertas cada vez mais oportunidades para o consumidor. Não aceitamos a alegação de concorrência desleal, uma vez que os modelos de negócio da hotelaria e do Airbnb são bem diferentes. O aluguel por temporada não é algo novo no País. É expressamente autorizado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) e não configura atividade comercial hoteleira, que é regulamentada pela Lei Geral do Turismo (art. 23) e envolve essencialmente a prestação de serviços e outras atividades”.
Pontos de vista
Tendo posto os dois pontos de vista (do especialista em lei e da plataforma), o Doutor Kênio aponta algumas recomendações em suas considerações finais: O site que intermedia este tipo de transação, antes de publicar a oferta, deve conferir se a convenção de condomínio prevê expressamente a destinação comercial do edifício, caso contrário oferecerá para os candidatos à hospedagem um serviço defeituoso. Nesse sentido, conforme matéria de 10/02/19 da Folha de São Paulo, como título “A Prefeitura de Paris entrou na Justiça contra o Airbnb”, pelo fato dessa plataforma estar divulgando ofertas contra as limitações impostas pela lei parisiense. Assim, foi aplicada uma multa de 12,5 milhões de euros contra o site de hospedagens por supostos anúncios ilegais para turistas, pois os proprietários na capital da França podem alugar imóveis apenas 120 noites por ano.
Levando em consideração que no Brasil a Lei 4.591/64 e o Código Civil autorizam 2/3 dos condôminos a limitar o direito de propriedade na convenção, estando convencionado que o edifício estritamente residencial, não se prestando a ocupação diária, o consumidor estará sujeito a ter sua entrada barrada pelo síndico e suas férias frustradas, gerando constrangimento e sofrimento passíveis de indenização. Caso isto ocorra, o site, bem como o locador, podem ser responsabilizados por danos morais e materiais nos termos do artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista o oferecimento de uma locação irregular:
Art. 14 . O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.
Dessa forma, diante da análise das diversas leis que são aplicáveis a essa situação, deve o proprietário do apartamento, caso deseje locálo, promover esse negócio nos termos da Lei do Inquilinato, a qual não se destina ocupação diária, pois condomínio não se confunde com hotel e nem apart-hotel.