Subjetividade da lei marca impeachment de síndico
Destituição do representante legal do condomínio é prevista, mas artigo 1.349 do Código Civil deixa margem a interpretações
Eleito pelos moradores, o síndico também pode ser alvo de impeachmet e perder o cargo. De acordo com o Código Civil, a destituição pode ocorrer se ele não prestar contas, não administrar o condomínio de forma conveniente ou se praticar irregularidades.
Na opinião do advogado especialista em direito imobiliário e consultor de condomínios Rodrigo Karpat, o Código Civil sempre trouxe a possibilidade de destituição e, a partir de 2003, estabelece os motivos e aprovação por maioria simples, que antes era com quórum de 2/3 da assembleia.
“Os motivos, porém, são subjetivos. O código quis imputar o que chamamos de necessidade de justificativa e hoje é importante que a destituição seja justificada. Mesmo que seja subjetivo, há motivos”, esclarece. A subjetividade, por exemplo, seria não especificar o que significa “administrar o condomínio de forma conveniente”, já que mesmo que as contas es- tejam em dia e regularizadas, ainda assim os moradores podem achar o conjunto não está sendo gerido adequadamente.
Segundo Karpat, se a destituição não for bem embasada, não tiver de acordo com a lei, poderá ser revogada, “o que é bom e faz com que se preste mais atenção às formalidades”.
Embora pesquisa feita pelo Instituto Pró-Síndico aponte que 47% dos condomínios localizados na Grande São Paulo encontram-se insatisfeitos com a atuação do síndico, este descontentamento, entretanto, não pode ser o motivo para pedir o afastamento dele do cargo.
De acordo com o presidente do instituto, Dostoiévscki Vieira, não adianta não gostar do síndico para tirá-lo do posto. É preciso convocar assembleia e conseguir maioria simples dos votos. “Existe um rito a ser seguido: convocação de assembleia com a presença do síndico que tem direito a defesa”, afirma o dirigente.
Para a destituição, segundo Vieira, “os motivos devem ser plausíveis”. E afirma que, atual- mente, muitos casos de pedido de destituição ocorrem por problemas de relacionamento. “Por isso, se há insatisfação generalizada e conflitos, orientamos o síndico a convocar assembleia e pedir a renúncia.”
Ele, no entanto, enfatiza que o administrador condominial não deve ceder às pressões e manter o foco em sua gestão. “Os síndicos não podem se intimidar por pressões de grupos de insatisfeitos. Para isso, comunicar-se de forma eficiente é fundamental.”
Experiência. Para o síndico profissional Fabio Luis Lixandrão, de 37 anos, a pressão foi o estopim para a destituição. Ele atua como síndico desde os anos 2000, quando estudava em uma universidade nos Estados Unidos e tinha uma função chamada de resident advisor, responsável pelos dormitórios dos alunos e áreas comuns da instituição.
“Em 2010, comprei meu primeiro imóvel e busquei qualificação para ser síndico. Fiz cursos na área de segurança e manutenção”, conta. No entanto, embora tivesse conhecimento, ele não acreditava que a experiência poderia ser dificultada pelo grupo chamado por ele de “grupo do contra”, em torno de 20 pessoas insatisfeitas com sua gestão.
“Em todo condomínio há um grupo de pessoas que são mais críticas. Isso é normal e seria positivo se essas pessoas tivessem bom senso, trabalhassem em prol da resolução de um problema ou de uma demanda.”
Lixandrão conta que, embora atuasse de forma conjunta com o conselho e subsíndicos e fosse transparente na prestação de contas, os “moradores do contra” realizaram uma enquete para saber se os condôminos estavam contentes com sua gestão e se gostariam que o conselho o destituísse.
O conselho convocou assembleia e o síndico venceu por maioria presente. Foram 20 votos favoráveis a sua destituição e 70 contrários. No entanto, alguns moradores coletaram 69 procurações que somadas aos 20 votos presenciais da assembleia, somaram maioria (eram 100 presentes) e a destituição foi aprovada.
“Obviamente, eu tinha elemento jurídico para impugnar a assembleia e revogar a injusta e incoerente decisão. Mas confesso que ao longo da assembleia, ao ouvir todo o discurso daquele grupo, resolvi me afastar daquele problemático condomínio. Simplesmente utilizei as lições aprendidas ali para dar continuidade a minha carreira, longe daquele local.”
Apesar da destituição, ele acredita que o síndico deve conhecer as leis condominiais, entender que é o único representante legal e acima de tudo, ser resistente, ter força para suportar a pressão.
O mandato de Lixandrão durou dez meses. Quando ele foi destituído, administrava o conjunto onde morava (12 torres, 440 unidades) e outros dois condomínios. “Atualmente, faço a gestão direta de seis condomínios e tenho uma parceria com outro síndico profissional.”
Processo Condôminos devem pedir uma assembleia destinada a votar a destituição do síndico
Votos O síndico poderá ser destituído por maioria simples dos votos dos presentes; antes de 2003, era necessário quórum de 2/3
Direito de defesa O síndico tem direito à defesa. Durante a assembleia deverá ser concedido a ele a oportunidade de defender-se das acusações
Saída Não há afastamento do cargo. O síndico permanece até a data da assembleia e se aprovada a destituição, ele deixa o posto
Novo Na mesma assembleia é possível que seja realizada a eleição de um novo síndico