Distrato, uma jabuticaba brasileira
AA lei de incorporação imobiliária, a 4.591, criada em 1964, veio para sanear e dar credibilidade à construção civil e ao mercado imobiliário. Naquela época, existiam esqueletos de obras que nunca foram finalizadas e entregues. Os proprietários enfrentavam calotes por parte das construtoras e incorporadoras. A legislação criou direitos e obrigações tanto para os empresários como para os proprietários. Durante mais de 50 anos, o setor funcionou em harmonia.
A vantagem da lei foi que estabeleceu uma total transparência nos projetos imobiliários obrigando construtores e incorporadores a arquivar nos cartórios um memorial descritivo constando cronogramas com prazo para conclusão de cada etapa das obras; descrição com detalhes de acabamentos dos prédios; idoneidade para o incorporador; e, finalmente, a inadimplência foi regulada através de leilões públicos.
No entanto, o aumento dos distratos forjados pelos Tribunais de Justiça, decididos com base no Código de Defesa do Consumidor, vêm dando ao comprador o direito de distratar mediante multa de 10%. O distrato é a principal causa da quebra do setor da construção civil no Brasil. A lei 4.591/64, ainda em vigor, estabelece claramente o direito de o comprador resgatar o seu capital, quando não puder pagar, através de leilões públicos. No primeiro, o comprador estabelece o preço que deseja receber. Não havendo alcançado o valor, o imóvel vai a um segundo leilão. Neste, o bem será vendido pelo preço de mercado.
Muitas vezes o imóvel, durante a construção tem uma valorização superior a 50%, principalmente em fases de prosperidade da economia. Também, nessa situação, quem constrói ou incorpora não tem o direito de pedir a restituição do imóvel.
Para restabelecer o equilíbrio do contrato seria razoável então que ambas as partes tivessem o mesmo direito. Poderia o comprador desistir, mas poderia o construtor pedir o imóvel de volta, mediante o pagamento da mesma penalidade? Quem compraria um imóvel sabendo que o construtor teria o direito de pedir o bem mediante pagamento da mesma multa prevista no distrato? Certamente ninguém.
O distrato é a razão principal da insolvência da construção civil, onde se vê os maiores pedidos de concordatas deste País. Em 2016, 50% dos imóveis vendidos foram devolvidos.
Não existem na América Latina, na Europa ou na Ásia contratos de compra e venda com cláusula de distrato, mediante pagamento de multa. É uma verdadeira jabuticaba brasileira! O Brasil não pode ser uma exceção! Possui uma das legislações imobiliárias mais avançadas do mundo, hoje afetada pelas decisões dos tribunais, como se a compra de um imóvel fosse similar à de uma geladeira ou de uma televisão. Obviamente não é o caso.
A construção civil é a alavanca do desenvolvimento econômico de qualquer país. É sabido e repetidamente falado no mundo inteiro que o país vai bem quando a construção vai bem. Essa cláusula de distrato, que inibe o investimento na construção civil, não pode comprometer a recuperação e o desenvolvimento da economia brasileira. A construção é o maior empregador de mão de obra não qualificada, é o setor que maior número de insumos consome. Como pode o Brasil crescer com a construção paralisada?
O que atrasa nosso País é a insegurança jurídica. É saber que determinados setores não têm segurança na realização de seus investimentos. Nos últimos anos, criou-se a insegurança também na construção civil, ignorando-se a lei 4.591/64, com decisões que protegeram indistintamente compradores ricos e pobres.
Precisamos resgatar a segurança jurídica e o equilíbrio dos contratos, onde cada parte assume seus direitos e obrigações. Que se reafirme e resgate a lei 4.591/64.
O Brasil não pode ser uma exceção, pois tem uma das indústrias de construção de imóveis mais avançadas do mundo! A manter-se a regra absurda do distrato estaremos nos agarrando a uma “tábua de afogados”.
A prevalecer o distrato da forma que está sendo proposta, ao final, iremos todos para o fundo! É necessário respeitar o contrato e as leis que sempre regularam a compra e venda de imóveis.
O Brasil possui uma das legislações mais avançadas do mundo, hoje afetada pelas decisões dos tribunais
PRESIDENTE DA MULTIPLAN