Direito de propriedade das áreas comuns dos edifícios
Às vezes, por evidente engano; outras, por picuinha, ou ainda por ignorância, se repetem situações em que condômino é impedido de utilizar área ou equipamento comum do edifício constituído como condomínio edilício.
Volta e meia, vemos em alguns condomínios a interdição de determinadas áreas a alguns dos condôminos, seja pela simples proibição de utilização ou mesmo pela instalação de benfeitorias como, por exemplo, a colocação de grades, a reprogramação das paradas dos elevadores a implicar no não atendimento de determinados pavimentos (ocupado ou não); a repentina limitação do uso de quadras, piscinas e churrasqueiras, entre outras restrições jamais convencionadas ou definidas em assembleia. Outra situação recorrente é a proibição do uso de áreas comuns por inquilino sob o argumento de não ser proprietário da unidade.
A lei é clara. Segundo o artigo 1.228, do Código Civil, ao dispor sobre a propriedade, aquele que a exerce pode usar, gozar, dispor do bem, tudo em consonância com as finalidades sociais e econômicas e sem prejudicar indevidamente quem quer que seja. Esses direitos, diga-se desde já, o proprietário confere parcialmente ao alugar ou emprestar a sua unidade.
Recorde-se, a cada unidade imobiliária (o apartamento ou a sala comercial, por exemplo) caberá, como parte inseparável, a fração ideal no solo e nas outras partes comuns, bem como a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, de esgoto, de gás e de eletricidade, as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público. Atualmente, com o advento da Lei 13.465/2017, também o arruamento contido pelo “condomínio de lotes” pertence em frações ideais aos condôminos.
Ora, a plena utilização pelo condômino da área comum e seus pertences decorre, muito claramente, da lei, bastando conferir o Artigo 1.335 – II, do Código Civil, previsão regularmente constante, aliás, nas Convenções de condomínio. Proibir o uso (exceto naquelas hipóteses de abuso, que a lei jamais prestigia) implica em onerar o condômino que adquiriu (é parte inseparável de sua unidade) e mantém a área comum, mas é impedido de utilizá-la e, além de violar a lei, desrespeita o direito de propriedade. Então, para que – ou como – ser dono sem poder usar o bem?
Mesmo nos casos, de modo geral, em que o condômino seja inadimplente quanto ao rateio de despesas, situação em que ele viola flagrantemente o dever previsto no inciso I do artigo 1.336, do Código Civil. Se, mesmo assim, é garantido ao condômino inadimplente o uso da área comum, o que dizer das situações em que ele não infringiu nenhuma regra?
É evidente que o uso dessas áreas por inadimplentes é extremamente irritante: o cidadão não paga as contribuições, mas se farta usando as áreas comuns. Mas essas situações devem ser enfrentadas com muita calma: já se consolidou na jurisprudência essa garantia de uso.
Para que não se passe ao largo do tema: o inadimplente, um dia, de um modo ou de outro, deverá findar pagando e, malgrado seja assegurado ao devedor o uso das áreas e equipamentos comuns, por certo ele arcará com a multa (embora seja de apenas 2%) pelo inadimplemento, podendo em algumas circunstâncias ser apenado como condômino antissocial – o que será muito caro – além de sofrer, é evidente, a execução judicial. Como se vê proibições assim afrontam várias facetas do Direito, mas se resumem ao ilegal impedimento do exercício do direito de propriedade pelo condômino. São, obviamente, ilegais.