Varanda é espaço extra para escritórios
Apesar de muitas vezes não ser possível integrar sacadas e salas em edifícios comerciais, o local pode ser bem aproveitado mesmo aberto
Objeto de desejo entre aqueles que buscam apartamentos, as varandas vão sendo cada vez mais incorporadas aos projetos de edifícios comerciais. Comprar um escritório com sacada pode, no entanto, transformarse em decepção: muitos pensam em fechá-las para ampliar a área interna do conjunto, chegam a pagar mais por isso, mas depois percebem que gastaram dinheiro a toa, já que nem sempre isso é possível.
“Geralmente, sacadas são encontradas em prédios comerciais mais novos, que costumam ter preços mais elevados”, afirma Patrícia Borges, da Saruê Soluções Imobiliárias. “Muitos empresários até se encantaram com varandas em empreendimentos comerciais, mas percebem que, no fim, é um espaço difícil de utilizar”, afirma.
Nem todos concordam com Patrícia: há quem dê uma boa destinação ao espaço, mesmo que não seja possível fechá-lo. Quando o sócio-diretor da rede de negócios e networking Tradaq, Koen de Beer, alugou um novo espaço para a sede da empresa, deparou-se com um entrave: a sala escolhida possuía três varandas e ele tinha planos para todas elas. Mas o prédio veta a integração dos ambientes.
“Queríamos fechar o espaço para poder utilizá-lo mesmo em épocas de chuva e frio, mas as regras do condomínio não permitiam essa alteração. Tentamos projetos que envolviam lona e vidro, pois a ideia era proporcionar conforto para as pessoas que passam o dia inteiro dentro do prédio, se sentem desgastadas e não conseguem ter acesso nem a ar fresco”, conta o empresário.
Mesmo assim, De Beer decidiu aproveitar a área. Com 3,3 metros quadrados cada, as três varandas se transformaram em ambientes de lazer e relaxamento para os 16 funcionários da empresa e as sacadas são aproveitadas de diversas maneiras: para conversas privativas, almoços e até sonecas. “Nos encontramos em uma das varandas para tomar café e lanchar”, conta.
A dificuldade encontrada para interligar a varanda ao ambiente interno tem origem no Código Civil brasileiro. O texto determina que a alteração de “forma e cor da fachada, das partes e esquadrias externas” dos prédios só pode ocorrer se houver consenso entre todos os proprietários e se não causar desequilíbrio estético. Caso contrário, as reformas são passíveis de restrições e podem sofrer multas da Prefeitura.
“A convenção condominial precisa ser respeitada”, reforça o advogado Leandro Mello, do escritório Braga Nascimento e Zílio Advogados, lembrando ser a convenção que permite ou proíbe a alteração. Ele afirma que os regimentos de condomínios comerciais tendem a ser mais rígidos quanto ao fechamento de varandas e sacadas.
Uso. Por isso, é importante avaliar bem antes de fechar um negócio o uso que se pretende dar a esses locais. O dentista Rodrigo Elias de Oliveira conta que compradores de unidades do edifício em Pinheiros onde tem seu consultório tentaram fechar suas varandas. Mas não tiveram sucesso. Ele, por sua vez, utiliza a área para manter a parte externa do aparelho de arcondicionado do consultório.
Sueli Simões, síndica do empreendimento que abriga a sala de Rodrigo, diz que a decisão de não fechar varandas está explícita na convenção do condomínio. Por esse motivo, é importante solicitar uma cópia da convenção e do regulamento interno antes de comprar um imóvel, principalmente quando for comercial. Além da questão das varandas, esses documentos detalham normas sobre horários e circulação de pessoas no edifício, com impacto direto em alguns tipos de negócios.
“Quando a construtora entregou o prédio, já havia a determinação de não alterar a fachada”, afirma Sueli. De acordo com ela, a possibilidade de integrar áreas externas e internas é mais restrita em imóveis comerciais, principalmente se a construção é de alto padrão.
No prédio onde é síndica, só foi permitido, segundo ela, que locatários e proprietários utilizassem a área para a instalar aparelho de ar-condicionado ou decorar com plantas.
Legislação. Fechar varandas é uma questão complexa mesmo para juristas especializados no assunto. “Condomínio, Prefeitura e Justiça têm entendimentos diferentes sobre o assunto”, afirma o advogado especializado em direito condominial Rodrigo Karpat.
“Para o condomínio, a alteração pode ser feita se for aprovada em assembleia; para a Justiça, se for autorizada pelo condomínio; para a Prefeitura, se a reforma não alterar a área construída”, afirma.
“A varanda é considerada uma área não computada ( em termos de área útil do imóvel) e, por isso, só pode ser fechada se não houver aumento de área perante o entendimento da Prefeitura”, explica Karpat. “É uma questão muito técnica, depende do tamanho da sacada e da forma de fechamento.”
O advogado aconselha que, para evitar problemas, o proprietário feche a varanda utilizando materiais aceitos pelo poder municipal. “O envidraçamento não é uma boa ideia, porque é considerado aumento de área. Mas o uso de vidro sanfonado (as chamadas cortinas de vidro), por sua vez, não trazem problemas.”
A Prefeitura de São Paulo permite que essas áreas externas ligadas à área privativa tenham até 10% do tamanho total do imóvel. “Geralmente, sacadas são encontradas em prédios comerciais mais novos, que costumam ter preços mais elevados. Mas não são elas as responsáveis pela valorização do espaço”, alega Patrícia, da Saruê Soluções Imobiliárias.
O advogado Ernesto Rezende Neto acredita que a questão remete, também, a uma discussão a respeito do que é área comum e a que é particular.
“Um dos argumentos favoráveis ao fechamento das varandas com vidros é que, a partir do momento em que o pagamento do IPTU (sobre a área da varanda) é feito pelo proprietário, a área deixa de ser um ambiente comum”, afirma o advogado.