Imóvel, manual e garantias

A garantia para o consumidor na compra de um imóvel sempre é alvo de dúvidas. Um instrumento de grande importância para proprietários e síndicos é o manual de usuário. Normalmente entregue ao proprietário ao término da obra, ele contém informações importantes em relação a prazos de garantias e manutenção preventivas necessárias de itens de serviços e materiais.

Como profissional de arquitetura, tenho o hábito de fornecer para os meus clientes o manual de usuário para todo tipo de obra, sendo nova ou reforma. E como professor, encorajo os futuros profissionais a fazer o mesmo.

O manual de usuário do imóvel pode ser comparado ao manual de um automóvel, que, entre outras informações, orienta o proprietário sobre revisões e manutenções necessárias para a conservação e perfeito funcionamento do veículo. Dependendo de como for usado, um apartamento também pode se manter conservado por muitos anos. Usualmente, o manual especifica o correto uso e manutenção da área de abrangência do imóvel, de acordo com os sistemas construtivos e materiais empregados, indica os principais fornecedores da obra, alerta sobre como evitar danos decorrentes do mau uso e esclarece quanto aos riscos de perda da garantia pela falta de conservação e manutenção preventiva adequadas e que garantem maior vida útil.

Entende-se vida útil como período de tempo que decorre desde a data do término da construção até a data em que se verifica uma situação de depreciação e decadência de suas características funcionais, de segurança, de higiene ou de conforto, tornando economicamente inviáveis os encargos de manutenção.

A garantia de imóvel, embora pouco conhecida, está prevista no Código Civil desde 1916. Inicialmente, o prazo de garantia que a construtora deveria fornecer ao contratante era de 20 anos. Em 2002, foi lançado o Novo Código Civil, que vigora até hoje. Com a atualização, o prazo foi ajustado para cinco anos, conforme o artigo 618. Dessa forma, apenas ocorrências detectadas de forma comprovada no período serão cobertas. É indicado não ultrapassar o prazo de 180 dias após o aparecimento do defeito para reclamar. Caso contrário, o consumidor perderá o direito.

Infelizmente, já vimos muitas notícias de famílias forçadas a deixar o seu lar, porque os imóveis apresentaram problemas estruturais ou sofreram vícios de construção. A garantia não elimina o problema, mas dá segurança jurídica ao proprietário. No caso de problemas estruturais, mesmo após o prazo de cinco anos, o construtor e técnicos responsáveis ainda podem ser responsabilizados judicialmente após perícia e análises técnicas.

Constitui condição da garantia da obra, a correta manutenção preventiva do imóvel e das áreas comuns, sendo algumas destas obrigações responsabilidade do síndico e outras do proprietário do imóvel. Nos termos da NBR 5674, da ABNT, o proprietário é responsável pela manutenção preventiva, e corresponsável pela realização e custeio da manutenção preventiva e inspeções prediais nas áreas de intervenção.

Após a entrega, a construtora poderá efetuar vistorias para verificar a efetiva realização das manutenções, o correto uso dos espaços e avaliar os sistemas quanto ao desempenho dos materiais, obrigando a contratante a permitir o acesso dos técnicos em suas dependências. É importante o síndico e os proprietários estarem cientes e atentos desta conservação contínua.