Bancos tomam 70 mil imóveis por falta de pagamento em 4 anos
Com aumento da crise, clientes das cinco maiores instituições financeiras perderam R$ 11,5 bilhões em casas e apartamentos; quase 70% são da Caixa
A alta inadimplência nos financiamentos imobiliários provocada pela crise fez disparar o número de imóveis tomados pelos bancos. Desde o início de 2014, as cinco maiores instituições financeiras retomaram por falta de pagamento cerca de 70 mil casas e apartamentos, que valem R$ 11,5 bilhões. Somado com os imóveis que estavam no estoque havia mais tempo, Banco do Brasil, Bradesco, Caixa Econômica Federal, Itaú Unibanco e Santander têm o volume recorde de R$ 13,7 bilhões em unidades à espera de um interessado, cifra que cresceu 745% em quatro anos e meio. Só no primeiro semestre, inadimplentes tiveram de devolver R$ 1,48 bilhão em casas e apartamentos. A Caixa responde por cerca de 70% dos imóveis retomados. Em junho, eram cerca de 47 mil, que, somados, valiam R$ 9,1 bilhões. Em 2016, o estoque era de menos da metade: 23 mil unidades.
Com a alta inadimplência nos financiamentos imobiliários provocada pela crise econômica, o número de imóveis retomados pelos bancos disparou nos últimos anos. Desde o início de 2014, as cinco maiores instituições financeiras do País retomaram R$ 11,5 bilhões em imóveis por falta de pagamento. O setor estima que essa cifra corresponde a cerca de 70 mil casas e apartamentos.
A inadimplência cresceu à medida que a crise elevou o desemprego e reduziu a capacidade financeira das famílias. Atualmente, os cinco maiores bancos têm o volume recorde de R$ 13,7 bilhões em imóveis à espera de um interessado – incluindo as unidades que já estavam no estoque –, cifra que cresceu 745% em quatro anos e meio.
Números nos balanços do Banco do Brasil, Bradesco, Caixa Econômica Federal, Itaú Unibanco e Santander revelam que, juntas, as instituições tiveram aumento médio de quase R$ 2 bilhões no volume de imóveis retomados a cada ano entre 2014 e o ano passado. O ritmo continua forte em 2018 e, em apenas seis meses, bancos tomaram mais R$ 1,48 bilhão em casas e apartamentos de inadimplentes.
A líder no setor imobiliário, a Caixa, encabeça esse movimento, com cerca de 70% desse total de unidades retomadas. Em junho, eram cerca de 47 mil imóveis de clientes que, somados, valiam R$ 9,1 bilhões. Em 2016, o estoque era menos da metade: 23 mil unidades.
O mesmo fenômeno acontece nos concorrentes, ainda que com ritmo um pouco menos intenso. Desde o início de 2014, Bradesco, Santander e Itaú somaram, cada, cerca de R$ 1 bilhão a essa carteira. O BB teve aumento menos expressivo, com R$ 116 milhões no período.
“São números que chamam atenção. Se continuarmos observando esse movimento por mais um ou dois anos, poderemos ter um problema razoável”, avalia o professor de finanças da Fundação Getúlio Vargas (FGV) em São Paulo, Rafael Schiozer. O professor nota que o principal risco para os bancos é a queda do preço dos imóveis, o que reduz a possibilidade de a instituição reaver o dinheiro emprestado.
Velocidade. O presidente da Associação dos Mutuários de São Paulo, Marco Aurélio Luz, explica que bancos normalmente retomam o imóvel em processos que duram de seis meses a um ano, mas há casos mais rápidos. Imóveis financiados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) – acima de R$ 950 mil em São Paulo, Rio, Minas e e Distrito Federal e R$ 800 mil nos demais Estados – podem ir a leilão em 90 dias. A retomada de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que têm valores abaixo dos limites do SFI, costuma demorar alguns meses a mais.
Esse esforço dos bancos em despejar os clientes rapidamente gera efeito positivo nos indicadores de inadimplência. Isso acontece porque, com a retomada do imóvel, a operação deixa de ser considerada “crédito inadimplente” e passa a ser um “ativo” do banco. A posse desses imóveis, portanto, acaba amenizando os indicadores de calote.
Segundo o Banco Central, o porcentual dos financiamentos imobiliários para pessoas físicas com inadimplência superior a 90 dias tem oscilado em torno de 2% desde o início da década. Ou seja, atrasos no pagamento são cada vez mais frequentes, mas o banco corre para liquidar a operação antes que isso seja visível na inadimplência.
Retomar um imóvel por falta de pagamento não é algo que um vendedor queira realmente fazer. Segundo os bancos, essa é a última alternativa de um longo esforço para não perder o cliente com dificuldade em manter pagamentos em dia. Quando a retomada do imóvel é concretizada, a instituição financeira começa outra corrida: tentar vender o mais rápido possível, porque manter esses ativos no balanço é caro e ainda reduz o capital para emprestar em outras operações.
“Logo que percebemos o atraso, a Caixa começa o contato com o cliente para oferecer novas condições ou renegociar, porque a nossa intenção é que o cliente continue com o imóvel”, diz o vice-presidente de logística e operações da Caixa Econômica Federal, Marcelo Ramos Prata.
Outros bancos têm o mesmo procedimento. “A opção pela retomada é a última e ocorre apenas quando todas as opções de renegociação não foram efetivas”, informou o Itaú Unibanco. No banco, só 0,7% das operações acabam em entrega do imóvel. O diretor de crédito e recuperações para pessoa física do Santander, Cassio Schmitt, explica que, antes de retomar, a instituição tenta se adequar à nova capacidade de pagamento do cliente. O volume de renegociações cresceu seis vezes em dois anos no Santander. No Banco do Brasil, os contratos repactuados cresceram 15% no primeiro semestre.
Quando não há saída, o banco executa a garantia da operação, que é o próprio imóvel. Na Caixa, já são 47 mil casas e apartamentos em estoque – o que coloca o banco como uma das maiores imobiliárias do País.
Isso gera outro problema. Rafael Schiozer, professor de finanças da FGV, nota que, além do prejuízo com o calote do mutuário, o banco ainda tem gastos para manter essas unidades. “Além disso, quanto mais ativos imobilizados desse tipo, menor será a capacidade de oferecer novos créditos.”
Para evitar esse problema, a Caixa tem investido para acelerar a venda dos imóveis e montou estrutura com 450 empregados em 12 cidades do País. O esforço fez com que o volume de vendas saltasse de R$ 450 milhões em 2016 para R$ 1 bilhão no ano passado. Neste ano, a cifra deve somar R$ 1,6 bilhão.
O Banco Central reconhece que há aumento na devolução de imóveis. “Desde 2014, verifica-se aumento do fluxo de retomada de imóveis de devedores inadimplentes. No entanto, o montante em imóveis é pequeno e não representa risco para as instituições ou para a estabilidade financeira”, avalia o mais recente Relatório de Estabilidade Financeira da instituição.