Plano Diretor fica sem freio a boom de microapartamentos

Projeto modificado tira trecho que vetava construção gratuita de vagas de garagem para unidades com menos de 30 m²

Uma das mudanças propostas pela Prefeitura de São Paulo para tentar frear o boom de 250 mil microapartamentos na cidade foi retirada da nova versão do projeto de lei de revisão do Plano Diretor. O texto substitutivo removeu o trecho que permitia construção “gratuita” de vagas de garagem perto de metrô, trem e corredor de ônibus apenas para apartamentos de ao menos 30 m² em prédios de uso misto.

Com a proposta de alteração, essa regra vai abranger apenas os condomínios totalmente residenciais, que são menos da metade do que é construído nessas áreas, em decorrência de benefícios municipais para comércio, serviços, escritórios e studios de locação temporária em edifícios com apartamentos.

O texto que substitui o proposto pela gestão Ricardo Nunes (MDB) foi apresentado pelo relator do projeto de lei, o vereador Rodrigo Goulart (PSD), em uma audiência pública na terça-feira. A previsão é de que todas as alterações sejam feitas na versão final antes da primeira votação, na quarta-feira, com a segunda e definitiva apreciação na semana seguinte. Uma ação ajuizada pelo Ministério Público de São Paulo busca, contudo, suspender a tramitação até que a Câmara Municipal apresente um estudo que explique os impactos e motivos das mudanças.

No caso das vagas de garagem, a retirada do trecho proposto pela Prefeitura para os prédios de uso misto resultará na manutenção das regras atuais. Ou seja, esses empreendimentos que têm comércio no térreo ou studios classificados oficialmente como não residenciais (mesmo que usados como moradia fixa na prática) poderão construir “de graça” um espaço de estacionamento para cada unidade, independentemente da metragem, mesmo que sejam de 10 m², por exemplo.

A norma atual é aplicada em um contexto em que os apartamentos estão cada vez menores (cerca de dois terços dos lançados recentemente têm menos de 45 m²) e as incorporadoras têm apostado nas microunidades para otimizar o total de vagas nos edifícios, por exemplo. Ou seja, a garagem do studio não é dele de fato, mas direcionada para um apartamento maior, vendido com duas vagas. Como o Estadão explicou, o boom de unidades compactas está ligado a outros fatores também, como a queda de juros recorde de 2018, por exemplo.

Esta é a terceira vez que o trecho sobre incentivos para a criação de vagas de garagem perto dos “eixos de transporte” é modificado desde a apresentação da minuta do Plano Diretor pela Prefeitura, em janeiro. À época, a gestão Nunes justificou que objetivo era justamente “desestimular a produção de microunidades”.

Tendência de mercado

Cerca de dois terços dos imóveis lançados recentemente na capital paulista têm até 45 m2