Acheter un appartement sur plan

Ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Séduits par l’idée d’un «clés en main» personnalisé, des milliers de Québécois se tournent chaque année vers l’achat d’un appartement en copropriété sur plan. Vous envisagez de faire de même ? Voici ce que vous devriez savoir avant de vous lancer !

Pour Alexandre Dumas, courtier immobilier chez Royal LePage, il ne fait aucun doute qu’acheter une habitation sur plan comporte son lot d’avantages. «C’est neuf, ça permet de choisir les finitions et l’emplacement qu’on veut, et on peut souvent retravailler les plans pour aménager le logement selon ses besoins», avance-t-il.

Le courtier insiste toutefois: il ne s’agit pas d’une panacée! «Certaines personnes pensent qu’elles vont pouvoir faire un gros profit en achetant un condo sur plan et en le revendant deux ans plus tard. Malheureusement, ce n’est pas la réalité. Si on veut acheter sur plan, il faut le faire pour les bonnes raisons et, surtout, il faut s’éduquer ! »

S’informer sur le promoteur

Lorsqu’on envisage un achat sur plan, la première chose à faire est de mener une petite enquête sur le promoteur du projet auquel on s’intéresse. Consulter son site Web, lire des articles sur ses réalisations passées et visiter les forums qui traitent de ses constructions sont de bons réflexes à adopter. S’informer auprès de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) et de la Société québécoise d’information juridique (SOQUIJ) pour s’assurer que le promoteur est en règle et qu’il ne fait pas l’objet de plaintes est aussi une excellente idée.

«Certains promoteurs sont vraiment meilleurs que d’autres, relève M. Dumas. C’est pour ça que c’est important de faire des recherches. »

Laurence Vincent, coprésidente du Groupe Prével, un promoteur ayant très bonne réputation, abonde dans le sens de M. Dumas. « Si les clients connaissent des gens qui ont habité d’autres projets du promoteur, c’est une bonne idée de leur demander comment ça s’est passé pour eux, quels ont été les problèmes qu’ils ont vécus et, surtout, comment les promoteurs ont géré la situation. Le suivi qui est fait, c’est un élément hyper important.»

Bien évaluer la superficie

Qui dit achat sur plan dit aussi calcul de superficie. Pour les néophytes, il est parfois difficile de s’y retrouver. Or, mal jauger la taille de l’unité qu’on achète peut s’avérer une erreur aux conséquences désagréables.

«Il faut faire attention parce que la superficie qui est indiquée quand on achète sur plan, c’est la brute. La nette est toujours inférieure. Habituellement, on perd autour de 10 % », commente M. Dumas.

«Il faut bien comprendre qu’un promoteur, même s’il est de bonne foi, ne peut donner la superficie nette d’une unité tant qu’elle n’est pas construite, explique Me Ginette Allard, notaire au cabinet de Grandpré Joli-Coeur. Pour déterminer la superficie brute, il se base sur des plans d’architecte. C’est l’arpenteur qui établit la superficie nette en mesurant l’intérieur de l’appartement quand il est construit.»

Il arrive parfois que la différence entre les superficies brute et nette soit supérieure à 10%. Lorsque c’est le cas, c’est généralement parce que le logement compte plusieurs murs extérieurs ou encore, parce qu’il se situe dans un vieil immeuble reconverti et que ses murs extérieurs sont épais.

Pour éviter les mauvaises surprises, Mme Vincent

conseille aux aspirants propriétaires de visiter un appartement-témoin de la même taille que celui qu’ils envisagent d’acquérir.

«Ça permet de voir à quoi correspondra vraiment la superficie de notre logement une fois qu’il sera construit», précise-t-elle.

Poser les bonnes questions

Mais il n’y a pas que la superficie des appartements qui puisse surprendre les acheteurs sur plan. Si on ne fait pas bien ses devoirs, il est possible qu’on se retrouve devant des situations navrantes.

«Certains représentants renseignent très bien leurs clients, mais d’autres, beaucoup moins, prévient M. Dumas. Si on ne veut pas avoir de mauvaises surprises, il faut leur poser les bonnes questions. »

Le courtier suggère notamment de bien s’enquérir de ce qui est permis et de ce qui ne l’est pas. Par exemple, certaines copropriétés autorisent les animaux de compagnie, la location à court terme et l’utilisation de barbecues sur les balcons, alors que d’autres interdisent le tout.

«Je suggère aussi de demander au vendeur à quoi ressemble la clientèle. Ça donne une bonne indication pour la suite », signale-t-il.

« Poser quelques questions techniques, c’est aussi une bonne idée, observe Mme Vincent. Je pense à l’insonorisation, à l’isolation, etc. Ce sont des éléments importants.»

Me Allard recommande pour sa part aux aspirants propriétaires de bien s’informer des constructions susceptibles d’être érigées sur les terrains avoisinant leur propriété, car celles-ci pourraient avoir une incidence sur les vues disponibles et la qualité de vie des résidants.

«On peut poser la question au promoteur, mais on peut aussi vérifier auprès de la Ville pour voir ce qui est permis ou prévu autour », note-t-elle.

Me Allard suggère aussi de questionner les vendeurs à propos des services communs. Elle souligne que certains projets comprennent des installations dont les capacités ne sont pas adaptées au nombre de résidants qu’elles doivent desservir, ce qui finit en général par décevoir leurs occupants.

Prévoir les délais et les augmentations

Quand on achète sur plan, il n’est pas rare que l’on ne prenne possession de son bien que plusieurs mois après la signature d’un contrat préliminaire. Les délais de livraison sont cependant parfois considérables. C’est en général le cas lorsque les ventes ne vont pas bon train ou que des problèmes sont rencontrés lors des travaux.

« Il y a moyen de se protéger contre des délais trop importants, informe Me Allard. Il faut négocier le tout avec le promoteur dès le départ et faire inscrire ce sur quoi on s’est entendus au contrat préliminaire. On peut prévoir des pénalités ou la possibilité d’annuler dans des cas où les retards seraient vraiment importants. Mais ça vaut pour les deux parties; le promoteur peut aussi prévoir une clause qui lui donne la possibilité de ne pas donner suite au contrat à certaines conditions.»

D’après M. Dumas, il n’est pas non plus inhabituel que les charges communes estimées par les promoteurs, même s’ils sont bien intentionnés, ne soient pas suffisantes pour couvrir la gestion réelle d’une copropriété. Avant d’acheter, il conseille donc aux aspirants propriétaires de s’assurer d’être capables de payer des frais mensuels un peu plus élevés que ceux initialement prévus.

«Les promoteurs font toujours un budget, mais souvent, ça ne comprend que le strict minimum, remarque M. Dumas. Ils ne font pas tous un budget réaliste en fonction des besoins d’une copropriété qui fonctionne bien pour vrai. Plus il y a d’espaces communs, plus ça coûte cher à entretenir. C’est important d’en être conscient. »