Les villes « accros » au développement immobilier

Il faut repenser la fiscalité municipale qui favorise l’étalement urbain

La plupart des habitants des villes et des villages périurbains ne veulent pas que leur milieu se développe de la façon et de la manière dont cela s’est produit dans les 50 dernières années. Les nouveaux venus de ces villes ont adopté la banlieue pour une question économique, soit la possibilité d’y trouver des maisons abordables, mais aussi, ils ont choisi un milieu de vie.

Paradoxalement, ces mêmes habitants exigent des services de leur ville ; peut-être pas à la même hauteur de ceux de la métropole, mais un minimum qui touche, outre les missions régaliennes des villes, les sports, les loisirs et la culture.

Malheureusement, les nouvelles banlieues se sont souvent bâties autour de villages ayant des infrastructures datant d’une autre époque et reliées, parfois, au réseau routier québécois par d’anciens rangs. Les défis logistiques pour ces municipalités sont énormes.

Les élus

Par ailleurs, les nouveaux maires et conseillers, souvent élus avec une plateforme environnementale, se rendent vite compte qu’ils sont incapables de financer le déficit d’infrastructures de leur municipalité et de fournir des services à leur communauté sans l’apport d’argent frais. Les développements immobiliers sont la seule source potentielle de nouveaux revenus pour leurs villes, tant en ce qui a trait aux droits de mutation qui fournissent un revenu ponctuel salvateur qu’en ce qui concerne la taxe foncière.

Le phénomène du développement pour fins fiscales de ces villes ressemble un peu à un chat qui court après sa queue. Il est clair que les nouveaux venus exerceront une pression accrue sur les infrastructures, sur les besoins en service, et cela entraînera une autre recherche de fonds qui ne pourra se faire que par de nouveaux projets domiciliaires, et ainsi de suite. Pendant ce temps, Montréal se vide, se dévitalise.

Le grand sevrage

Pour empêcher l’étalement urbain, la plupart des MRC périurbaines de la communauté métropolitaine de Montréal se doivent de modifier leur schéma d’aménagement pour qu’il corresponde à l’orientation 10 imposée par le gouvernement du Québec. Cette orientation vise essentiellement à limiter la croissance des banlieues et à favoriser la densité de logements là où des infrastructures d’égouts et d’aqueducs sont présentes.

Dans certaines villes périurpropriée baines, cette orientation viendra freiner de façon draconienne, en milieu de parcours, leur développement et les entrées fiscales.

À cela s’ajoute la transformation de l’économie vers le numérique, qui affectera les revenus provenant de la taxation des immeubles commerciaux, sans oublier le vieillissement de la population qui fera migrer les babyboomers des banlieues vers les villes possédant des services de santé adéquats.

Donnez-nous de l’oxygène…

Ces villes risquent fiscalement de manquer d’air. La taxe foncière ne pourra combler les besoins de ces collectivités. Avec des taxes trop chères, des services inadéquats et des routes congestionnées vers Montréal, ces villes vivront un appauvrissement. La dévitalisation aura changé de place.

De plus, chaque communauté devrait être en mesure de fournir à ses citoyens des services de proximité, des soins de santé, du travail et des loisirs ; c’est aussi cela, le développement durable. Une vision polycentrique de l’aménagement du territoire est souhaitable et n’est pas incompatible avec le fait qu’on respecte la prédominance de Montréal comme fer de lance économique du Québec.

On peut se demander si le monocentrisme québécois dans l’aménagement du territoire a été véritablement motivé par une réflexion ap- sur ces sujets au lieu de dépendre du poids politique démesuré de la métropole sur l’échiquier politique québécois.

Problèmes structurels

Le fait de financer nos infrastructures et services municipaux à partir de la taxe foncière engendre des problèmes structurels, économiques et environnementaux. Il est temps de penser différemment la fiscalité municipale.

L’idée de l’Union des municipalités du Québec voulant que le gouvernement du Québec remette une part des revenus de la taxe de vente est à court terme la seule issue possible. Tant pour les villes périurbaines que pour Montréal.

Et si les problèmes d’aménagement du territoire et d’étalement urbain ne passaient pas par la réglementation, mais par un financement adéquat des villes ?

Le coût d’un mauvais financement dépasse largement l’impact sur les finances publiques de l’étalement urbain dans un contexte de monocentrisme.

Les chefs des quatre principaux partis politiques se sont engagés à verser aux municipalités l’équivalent d’un point de pourcentage de la taxe de vente aux municipalités. Il ne faudrait pas que le nouveau gouvernement procède à un jeu d’écriture comptable où l’on nous donne d’un côté et on réduit notre financement de l’autre.