Resserrement asymétrique du marché locatif
Une nouvelle variable est venue s’ajouter à la réalité du marché locatif : l’érosion de l’accession à la propriété. Le resserrement des règles hypothécaires et la hausse des taux d’intérêt pourraient s’immiscer dans un éternel déchirement propriétaires-locataires devenant toujours plus asymétrique au Canada.
Dans son rapport sur le marché locatif publié mercredi, la Société canadienne d’hypothèques et de logement chiffre à 2,4 % le taux d’inoccupation sur le marché locatif canadien en octobre dernier. Ce taux est descendu sous le niveau de 3% mesuré il y a un an, qui équivaut également à la moyenne des dix dernières années ou au seuil d’équilibre retenu par le FRAPRU ou le RCLALQ. Selon les régions ou centres urbains, il est revenu à ses niveaux très étroits observés en 2003 ou 2004.
Mais il y a contraste. La donnée canadienne a d’abord subi l’influence de la performance québécoise vu l’importance relative, ici, du parc locatif par rapport au reste du Canada. Sur le marché primaire, le taux d’inoccupation s’est fortement replié au Québec, passant de 3,4 % à 2,3 % de 2017 à 2018.
Toujours les mêmes facteurs explicatifs, seule leur pondération change. Ainsi, la demande d’appartements locatifs a progressé plus rapidement que l’offre sous l’effet de « la forte migration internationale, la croissance de l’emploi chez les jeunes et le vieillissement de la population», souligne la SCHL. Au Québec plus particulièrement, la demande locative a été stimulée par « la vigueur de l’économie québécoise, qui a permis à de jeunes ménages de louer leur propre logement, mais aussi à plusieurs travailleurs de demeurer dans la province. Par ail- leurs, celle-ci a accueilli au premier semestre un nombre élevé de nouveaux arrivants non permanents ». Sans oublier le vieillissement démographique, davantage ressenti ici.
Découplage
Un autre contraste vient de l’ajout, à la demande locative, de l’érosion de l’accession à la propriété. Si elle se veut, pour l’heure, plutôt vécue en Ontario, son débordement sur les autres grands centres urbains reste toutefois à craindre. Cette érosion tient pour beaucoup à la flambée des prix immobiliers, mais il est permis de se demander si le resserrement des règles hypothécaires, combiné à des taux d’intérêt engagés dans une phase ascendante depuis juillet 2017, n’apporte pas sa contribution et ne fera pas tache d’huile. Du moins, la première sous-gouverneure de la Banque du Canada évoquait ce difficile arbitrage dans une présentation faite jeudi dernier lors d’une conférence sur le logement. Carolyn Wilkins pointait en direction des mesures gouvernementales et réglementaires visant à retirer de la pression sur le marché immobilier tout en dessinant une politique ayant pour cible l’injection de milliards dans le logement abordable subventionné. «C’est un exercice difficile, mais je peux dire que, en ce moment, on peut vraiment voir comment […] ces politiques excellent, puisqu’elles fonctionnent l’une avec l’autre », disait-elle, tout en réitérant sa préoccupation pour l’endettement des ménages. « Nous étudions les objectifs sociaux et la stabilité financière et nous devons parfois faire des compromis», a-t-elle alors prévenu.
Ce découplage se vérifie également sur l’évolution des loyers. Prenant l’exemple d’un appartement de deux chambres, la SCHL calcule que la hausse moyenne a été de 3,5 % à l’échelle canadienne entre octobre 2017 et 2018, une hausse de loin supérieure à l’inflation. L’augmentation atteint 6,1 % dans les centres urbains de la Colombie-Britannique, de 4,8% en Ontario. Au Québec, la progression du loyer de cet appartement type se chiffre à 2,4%, une moyenne, subissant l’influence des marchés d’Ottawa-Gatineau (+3,5 %) et de Montréal (+2,8 %). Son niveau demeure cependant inférieur de 39 % à celui de l’Ontario.
Que dire, enfin, de la portée des copropriétés offertes à des fins locatives, qui imposent des mensualités plus élevées que les logements locatifs traditionnels ? Toronto et Vancouver dominent avec des loyers moyens au sommet du classement sur le marché des copropriétés, Québec et Gatineau se situant à l’opposé au bas de la liste, pour un loyer mensuel passant du double au simple.
Un marché à deux vitesses, disait-on.