Le visage de l’accessibilité immobilière

Sans être annonciatrice d’une bulle, l’accessibilité au logement au Canada a connu une amélioration accélérée au deuxième trimestre. Les analystes de la Banque Nationale parlent de la plus forte progression depuis le premier trimestre de 2009, au sortir de la Grande Récession. Mais les écarts se creusent entre les grands marchés. Selon l’indice de l’abordabilité du logement conçu par la Banque Nationale, qui calcule le paiement hypothécaire en pourcentage du revenu, tous les grands marchés résidentiels canadiens ont connu une embellie au deuxième trimestre, alimenté cette fois par un recul des taux hypothécaires. « La baisse des taux hypothécaires combinée à un marché du travail robuste a réduit le risque d’une correction des prix des logements au cours des prochains mois », ont ajouté les analystes Matthieu Arseneau et Kyle Dahms. Le taux hypothécaire contractuel de référence (échéance de cinq ans) s’est replié de 68 points de base depuis décembre, de 45 points au deuxième trimestre. Aussi, les prix corrigés des effets saisonniers ont diminué de 1 % entre les premier et deuxième trimestres, et le revenu médian des ménages s’est apprécié de 1,7 %.

Mais les écarts persistent. Sur une base historique, les marchés de Toronto et de Vancouver restent inabordables. Aussi, le temps nécessaire pour accumuler une mise de fonds minimale sur un logement représentatif à un taux d’épargne de 10 % se chiffre à 331 mois, à Vancouver, à un peu plus de 88 mois à Toronto et à 33 mois à Montréal.

Mais à se comparer… Toronto et Vancouver restaient à michemin dans la liste internationale des villes selon le prix au pied carré pour un appartement de 645 pi2 au centre-ville. Ce prix touchait 3424 $US à Hong Kong, 1744 $US à Londres ou encore 1410 $US à New York, contre 764 $US à Toronto et 699 $US à Vancouver. Ce prix était de 468 $US à Montréal, de 385 $US à Ottawa et de 316 $US à Québec.

Quelque 30 mois d’épargne

Revenant à Montréal, l’abordabilité est retombée à sa moyenne historique, avec un ratio de 30,5% tous types d’habitation confondus. Par segment, il était de 25 % pour les copropriétés, de 33 % pour les autres. À titre de comparaison, il était respectivement de 38 % et de 62 % à Toronto, de 16 et 22 % à Québec. À Montréal, l’effet « coût du financement » a joué, puisque sur une base annuelle, les prix du logement ont augmenté de 5,2 %, dépassant la croissance de 4,7 % des revenus.

À Montréal, l’effet coût du financement a joué puisque sur une base annuelle, les prix du logement ont augmenté de 5,2 %, dépassant la croissance de 4,7 % des revenus

Toujours à Montréal, le prix du logement représentatif (hors copropriété) était de 374 315 $ au deuxième trimestre, nécessitant un salaire annuel de 64 953 $ pour un ménage voulant acquérir ce logement. Et 36 est le nombre de mois d’épargne (à 10 % du revenu) pour se doter de la mise de fonds minimale. Dans la copropriété, le prix représentatif se chiffrait à 281 945 $, exigeant un salaire annuel d’un ménage de

48 924 $ et nécessitant 27 mois d’épargne.

À Québec, l’on parle d’un prix représentatif hors copropriété de 292 193 $, appelant un salaire annuel d’un ménage de 50 703 $ et 23 mois d’accumulation de l’épargne. De 214 229 $ dans la copropriété, pointant un salaire de 37 174 $ et 17 mois d’épargne.

Resserrement des règles

Dans son évaluation trimestrielle du marché de l’habitation au Canada publiée au début du mois, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) concluait pour Montréal que le degré de vulnérabilité globale demeure faible depuis près de deux ans. « Les prix des habitations sont restés en phase avec les facteurs économiques et démographiques fondamentaux, comme le revenu personnel disponible et la population des jeunes adultes », écrivait l’agence fédérale. Il n’y a pas de signe de construction excessive, mais en revanche, la surchauffe persiste sur le marché de la revente en raison du resserrement « important » de l’écart entre l’offre et la demande.

À Québec, les données « ne soulèvent pas de préoccupations quant à une surchauffe sur le marché de la revente ou à une accélération de la croissance des prix. Comme les prix des habitations demeurent en phase avec les facteurs économiques et démographiques, les signes de surévaluation sont aussi toujours faibles », ajoutait la SCHL.

L’on conclut toujours que le resserrement des règles hypothécaires amène cet atterrissage en douceur souhaité du marché de l’immobilier. Les analystes de la Banque Nationale le croient également. « Alors que le taux hypothécaire contractuel a diminué de 68 points de base depuis décembre dernier, le fait que le seuil d’admissibilité n’a diminué que de 15 points de base implique que la plupart des nouveaux acheteurs potentiels évincés [par ces règles] le restent. »