« Flipper » le Vieux-Saint-Jean
Un investisseur immobilier spécialisé dans la rénovation et la revente rapide rêve d’une remise à neuf de son quartier
Petits cafés accueillants, boutiques originales, nouvelles copropriétés… Le centre-ville de Saint-Jean-sur-Richelieu, en Montérégie, se refait une beauté et attire de plus en plus de commerçants et de résidents depuis quelques années. Mais dans le Vieux-Saint-Jean, de nombreux citoyens à faibles revenus occupent à loyer modeste de petites maisons presque centenaires en tôle, dont certaines tombent en ruine. Comment dynamiser cet ancien quartier ouvrier sans exclure une partie de ses habitants ?
Un investisseur immobilier spécialisé dans la rénovation et la revente rapide rêve d’un nouveau genre de flip pour son quartier natal. En se promenant rue Frontenac, Jean-François Tremblay désigne une dizaine d’immeubles qui lui appartiennent. Le trentenaire a une vingtaine de locataires répartis sur un pâté de maisons.
« Ce sont des loyers de 600 à 800 dollars », souligne celui qui est fondateur de Flip Académie, qui offre des formations en immobilier. Il pointe ensuite une construction récente en pierres grises. « Les locataires qui sont là payent 1300 $ par mois. »
M. Tremblay ne s’en cache pas, il souhaite détruire ces vieux bâtiments pour reconstruire à neuf. Il a l’ambition d’acquérir plusieurs autres propriétés pour mener à bien son projet. Il convoite aussi un terrain vague qui appartient à la Ville, où se trouvait autrefois une usine. En tout, pour la phase 1 de son projet, il veut construire environ 200 logements dans un espace où il s’en trouve actuellement quelques dizaines. Ultimement, c’est son quartier au complet qu’il veut reconstruire.
« Je veux voir l’image et la vie du quartier s’améliorer, laisser ma trace, me dire que c’est en partie grâce à moi qu’on est rendus ailleurs », dit-il.
M. Tremblay, ayant grandi à SaintJean-sur-Richelieu et y habitant toujours, assure qu’il ne veut pas expulser les locataires actuels. « Je vais les recroiser à l’épicerie, au dépanneur, au festival des Montgolfières, alors la [responsabilité] est là », souligne-t-il.
Il a donc l’intention de commencer par construire de nouveaux logements sur le terrain vague, si la Ville le lui vend. Ensuite, il compte offrir à ses locataires d’être transférés là pendant qu’il rebâtit leurs anciens logements. Pour M. Tremblay, les nouvelles constructions devront s’intégrer de façon harmonieuse dans le cadre bâti du quartier. « Ça serait du style qu’on appelle boom town, en briques rouges », précise-t-il.
Mais il y a encore loin de la coupe aux lèvres. Pour inclure du logement abordable dans son projet, il aura besoin du soutien de la Société canadienne d’hypothèques et de logement et de l’administration municipale, estime-t-il.
Un développement apprécié
Sans s’engager à donner le feu vert à M. Tremblay, le maire de Saint-Jeansur-Richelieu et la conseillère municipale du quartier jugent que des projets comme le sien sont les bienvenus dans le Vieux-Saint-Jean.
« Que ce soit le projet de M. Tremblay ou un autre, un projet qui a une vision d’ensemble, qui respecte les citoyens, qui respecte le patrimoine bâti, c’est sûr que je suis pour ça », juge la conseillère municipale indépendante Mélanie Dufresne, en entrevue dans les bureaux de M. Tremblay, situés dans une ancienne taverne un peu décrépite du Vieux-Saint-Jean. Je trouve ça intéressant de voir la nouvelle génération de promoteurs qui font de belles réalisations déjà dans le quartier. »
Les besoins en logements et l’intérêt des promoteurs sont tels, dans la ville de près de 100 000 habitants, que la municipalité a autorisé récemment la construction de 500 nouveaux logements, souligne pour sa part le maire, Alain Laplante. « Tout ce qui se construit se vend très rapidement », affirme-t-il, en entrevue sur une belle place publique aménagée au bord de la rivière Richelieu. Selon lui, il est nécessaire de densifier les anciens secteurs industriels pour éviter un étalement urbain sur les terres agricoles.
Or, de nombreux citoyens peu fortunés sont déjà poussés hors du quartier à mesure que l’attrait de celui-ci augmente, selon la directrice générale du Centre de partage communautaire Johannais, situé dans le Vieux-SaintJean. « Ces gens-là qu’on aide, qui perdent leur logement, malheureusement, il faut quasiment qu’ils s’exilent en dehors de Saint-Jean, parce qu’il n’y a presque plus de logements à prix modique », constate Karine Beaupré.
À cet effet, M. Laplante et Mme Dufresne estiment tous deux que des partenariats doivent être conclus entre les promoteurs, la Ville et le gouvernement fédéral pour inclure du logement social dans les projets immobiliers. « C’est important, parce qu’il y a des gens ici, au centre-ville, qui habitent dans des conditions exécrables. Il y a des endroits où il y a de la moisissure, de l’eau s’accumule dans les sous-sols, il y a beaucoup de problèmes », rapporte la conseillère.
Un témoin de notre histoire
De nombreuses petites villes du Québec au passé industriel sont aux prises avec des situations semblables, observe l’urbaniste Gérard Beaudet, professeur à l’Université de Montréal. « Il y en a plus d’une cinquantaine, notamment à proximité de Montréal, comme Lachute, Saint-Jérôme, Joliette, Salaberry-de-Valleyfield, Saint-Hyacinthe. À compter de 1875, elles ont connu un développement important avec l’établissement de plusieurs usines, raconte-t-il. Lorsque plusieurs usines ont fermé, dans les années 1970 et 1980, ça a laissé en plan toute une population moins favorisée qui a eu de la difficulté à se repositionner sur le marché du travail. »
Dans plusieurs cas, les propriétaires n’ont pas investi dans leurs bâtisses, certains n’ayant pas les moyens suffisants pour le faire, d’autres se livrant à la spéculation. Le cadre bâti s’est donc dégradé. Selon M. Beaudet, la meilleure solution est de mettre en place des programmes de rénovation suffisamment attrayants pour que les propriétés retrouvent leur lustre d’antan. « Même des cadres bâtis modestes ont une valeur patrimoniale. Elle n’est pas nécessairement exceptionnelle, mais il y a une certaine harmonie qui fait le charme de ces quartiers », souligne-t-il.
Les nouvelles constructions peuvent aussi être effectuées adéquatement, croit-il, dans des formules qui incluent du logement abordable. « Mais il faut que ce soit sélectif. Il faut que la municipalité assure le leadership, qu’on fasse une évaluation correcte de ce qui vaut la peine d’être préservé. Quels sont les bâtiments d’intérêt ? Quels sont ceux qui sont irrécupérables ? On ne peut pas livrer un quartier de l’époque industrielle en pâture aux promoteurs », conclut-il.
Il faut que la municipalité assure le leadership, qu’on fasse une évaluation correcte de ce qui vaut la peine d’être préservé. […] On ne peut pas livrer un quartier de l’époque industrielle en pâture aux promoteurs.
GÉRARD BEAUDET