Vers la normalisation immobilière (bis)

La marche vers la normalisation immobilière maintient la cadence. Le poids de la distorsion pandémique sur le marché résidentiel se fait toujours plus lourd. Encore en juin, la frénésie immobilière exerçait son influence dominante dans les données sur l’inflation de Statistique Canada. Le dérapage du prix des logements et des coûts afférents demeurait bien ressenti. La poussée de fièvre des cours immobiliers alimentait déjà les pressions inflationnistes en mai, avec une augmentation de 4,2 % des prix du logement, se voulant alors la progression annuelle la plus marquée depuis septembre 2008 et marquant un 16e mois consécutif de hausse. L’insoutenable flambée des cours immobiliers maintenait la pression sur l’indice remplacement par le propriétaire — qui enregistrait sa plus forte progression annuelle depuis 1987 — et sur les autres dépenses pour le logement en propriété, comprenant les commissions et les frais juridiques liés à la vente de biens immobiliers.

Mais l’adoucissement pour les ménages propriétaires est encore venu de l’indice du coût de l’intérêt hypothécaire, le recul de juin se voulant la baisse la plus marquée jamais enregistrée.

On peut le comprendre. Les propriétaires soutenant une hypothèque sont plus nombreux à se sentir vulnérables. Selon les résultats d’un sondage* mené par Ipsos pour le groupe de professionnels en insolvabilité MNP, 57 % des répondants déclarent avoir profité des faibles taux d’intérêt pendant la pandémie pour effectuer des achats qui n’auraient pas figuré normalement dans leur budget. Dans l’immobilier plus spécifiquement, 32 % des Canadiens propriétaires d’une maison disent qu’il ne leur reste pas grand-chose après avoir payé leurs factures résidentielles. Et 20 % affirment regretter le montant de l’emprunt qu’ils ont contracté pour acheter leur maison. « Au total, environ 5,5 millions de propriétaires sont susceptibles de subir des perturbations financières telles qu’une augmentation des taux d’intérêt ou une modification de leur situation professionnelle », retient MNP.

D’autant plus que la répartition de l’« effet de richesse » généré par la pandémie est plutôt asymétrique. Oxford Economics a calculé que 52,5 % des quelque 184 milliards de dollars d’épargne en excès accumulés entre les premiers trimestres de 2020 et de 2021 étaient détenus par les ménages au revenu supérieur composant les deux quintiles les plus élevés. Sous un autre angle, la dette hypothécaire a crû d’environ 132 milliards de dollars au Canada durant la crise sanitaire, en particulier en raison de l’activité fébrile des ménages plus jeunes et à bas revenu. Dans l’intervalle, la valeur des propriétés résidentielles détenues par les ménages a bondi de 379 milliards, gonflant l’avoir net de l’ensemble des ménages propriétaires.

Situation d’endettement

Cette disparité peut expliquer pourquoi 49 % des Canadiens estiment que leur situation d’endettement est meilleure aujourd’hui qu’elle ne l’était avant le début de la pandémie. À l’opposé, 51 % des répondants soutiennent être plus préoccupés qu’avant par leur capacité à rembourser leurs dettes.

Aussi, 45 % « ne sont pas convaincus qu’ils seront en mesure de couvrir tous les frais de subsistance et familiaux au cours des 12 prochains mois sans dépenser à crédit ». Et MNP de poursuivre : « En raison de l’incertitude persistante liée à la pandémie et de l’éventuelle augmentation des taux d’intérêt dans un avenir prochain, 43 % des répondants craignent d’éprouver des problèmes financiers si les taux d’intérêt augmentent. »

Même les spécialistes de l’industrie expriment leur inconfort face à la surchauffe immobilière. « Ce niveau d’activité n’est pas soutenable compte tenu de l’augmentation record des prix dans toutes les catégories et de la pénurie généralisée d’unifamiliales ainsi que, dans une moindre mesure, de copropriétés. Les enjeux d’abordabilité qui se profilent avec la tendance plutôt haussière des taux d’intérêt hypothécaires et la mise en place de mesures visant à calmer le marché, conjugués aux effets de sortie de la crise sanitaire sur l’épargne et le comportement des ménages, laissent présager une dynamique transactionnelle en retrait d’ici la fin de l’année », a souligné Charles Brant, directeur du Service de l’analyse du marché de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec.

*Les données du sondage d’Ipsos ont été compilées entre le 14 et le 17 juin auprès d’un échantillon de 2002 Canadiens d’au moins 18 ans. La précision des résultats se situe à plus ou moins 2,5 points de pourcentage, 19 fois sur 20.