Comment aider son enfant mineur à investir dans l’immobilier
un lecteur me demande s’il peut aider sa fille âgée de 16 ans à acquérir un duplex. Celle-ci part étudier dans un cégep éloigné du domicile familial. Au lieu qu’elle s’installe en appartement, ce père et sa fille songent à devenir propriétaires d’un immeuble locatif où elle pourrait se loger, à titre de propriétaire occupante.
Monsieur souhaite que sa fille s’implique dans la gestion de son patrimoine, et elle-même souhaite le faire. Pourquoi pas ? Or, le problème dans ce genre de situation est que les banques ne consentent normalement pas de prêt d’une telle envergure à une personne mineure.
un PrÊTE-nom
Me Luc Audet est avocat spécialisé dans le domaine de l’immobilier et selon lui, la meilleure stratégie dans un tel cas serait d’utiliser un prête-nom.
Cette méthode consiste à emprunter le nom d’une autre personne, qui agira en tant qu’intermédiaire lors d’une transaction. Dans ce cas-ci, monsieur pourrait prêter son nom à sa fille. C’est le nom du père qui figurerait au prêt accordé par la banque, ainsi que sur tous les autres documents officiels. Cependant, lui et sa fille signeraient un document « secret », ou une contre-lettre, attestant que le vrai propriétaire, ce serait la demoiselle de 16 ans. Lorsque cette dernière deviendrait majeure, la transaction pourrait être renversée.
La technique du prête-nom est parfois perçue d’un mauvais oeil, en raison des stratagèmes illégaux qui ont fait les manchettes dans les dernières années. Pourtant, elle est parfaitement légale si elle est réalisée dans les règles de l’art.
Pour que ce soit parfaitement légal, l’entente « secrète » signée entre le père et sa fille doit être transmise aux autorités fiscales, autrement dit à l’impôt. De plus, Me Audet recommande que la personne mineure soit émancipée afin qu’elle puisse jouir de la totalité de ses droits civils, ce qui favorisera le processus.
GESTIon PArTAGÉE
Aux yeux de la banque, le prêt hypothécaire consenti sera attribué au père. Toutefois, cela n’empêche pas d’ajouter une clause à la contre-lettre spécifiant que mademoiselle contribuerait elle aussi au paiement de l’hypothèque, à la mise de fonds ou à toute autre dépense liée à l’immeuble.
En ce qui concerne la gestion même de l’immeuble, je recommande que le père et la fille se séparent les responsabilités. Ainsi, monsieur pourra surveiller ses intérêts tout en menant à bien un beau projet avec sa fille. Cette dernière pourrait vivre une véritable expérience de gestion, tout en se gardant un coussin de sécurité. Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ. Son entreprise de formation et de coaching pour investisseurs en immobilier — Immofacile.ca — peut percevoir des honoraires liés à la formation et aux soirées de conférences mensuelles.