Le fonds de prévoyance de votre copropriété est-il suffisamment garni ?

Le fonds de prévoyance est-il suffisamment garni pour faire face aux travaux majeurs que devra subir votre copropriété ? S’il est à sec, attention aux mauvaises surprises…

Un fonds de prévoyance devrait contenir les sommes nécessaires pour effectuer les réparations majeures et le remplacement des parties communes d’une copropriété. C’est le « syndicat qui constitue, en fonction du coût estimatif de ces travaux, un fonds, liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements », indique l’article 1071 du Code civil du Québec.

Or, la réalité est bien loin de ce que prescrit la loi. Selon un sondage réalisé en 2015, 40 % des syndicats de copropriétaires ont déjà manqué d’argent lorsqu’ils ont dû réaliser des travaux. « Le problème est encore plus criant dans les copropriétés âgées de plus de 15 ans, où 65 % se sont déjà retrouvées avec un fonds de prévoyance vide », explique Me Yves Joli-Coeur, avocat spécialisé en copropriété, fondateur et secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).

CE QUE DIT LA LOI

Résultat : lorsque le fonds de prévoyance ne contient pas les sommes nécessaires, ce sont les copropriétaires qui devront se partager le coût des réparations par le biais de cotisations spéciales. Une facture qui peut grimper très vite lorsque vient le temps de refaire un toit, changer des fenêtres ou réparer la membrane d’une dalle dans le garage souterrain… Des frais tels que le syndicat préférera parfois reporter certains travaux, nuisant ainsi au bon état de la copropriété.

La loi est pourtant claire : l’article 1072 du Code civil stipule que la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est d’au moins 5 % de leur contribution aux charges communes. Mais même si ce pourcentage est versé dans le fonds de prévoyance, il ne sera pas nécessairement suffisant, prévient Me Joli-Coeur, car il s’agit de sommes minimales qui pourraient ne pas répondre pas aux besoins réels.

COMMENT ÉVALUER LES MONTANTS

Pour évaluer au plus près les montants adéquats, le syndicat de copropriétaires doit effectuer périodiquement des études de fonds de prévoyance. Il est préférable de faire appel à des spécialistes à ce sujet et le RGCQ propose d’ailleurs une liste de professionnels accrédités.

« Ainsi, on évitera aux prochaines générations d’acheteurs de supporter à eux seuls le lourd fardeau financier des copropriétés qui ont péché par laxisme et incurie », conclut Me Joli-Coeur.