Comment léguer un immeuble sans trop payer d’impôt

Plusieurs personnes qui choisissent de léguer un immeuble à revenus de leur vivant font face à la question suivante : estil plus avantageux de donner l’immeuble, ou de le vendre à un « prix d’ami » ?

Yves, un Montréalais de 72 ans, est veuf et possède quelques immeubles à revenus, dont un duplex qu’il a acquis il y a une vingtaine d’années au prix de 175 000 $.

Yves n’a jamais habité l’immeuble et il n’a jamais réclamé d’amortissement sur celui-ci. Aujourd’hui, l’immeuble est libre d’hypothèque et vaut 400 000 $. Puisqu’il dispose de plus qu’il lui en faut pour maintenir son train de vie, il souhaite léguer de son vivant son duplex à sa fille. Il s’interroge sur la stratégie qu’il doit aborder afin de payer le moins d’impôt possible dans le processus, tout en facilitant les choses pour sa fille.

Il existe différentes façons de s’y prendre, alors en voici une à éviter et une autre qui avantagera sa fille, d’un point de vue fiscal :

1 VENDRE SON IMMEUBLE À REVENUS À PRIX DE FAVEUR (« PRIX D’AMI »)

Certaines fausses croyances persistent dans le temps, comme celle de « l’avantageuse » vente à prix d’ami.

Supposons qu’Yves cède son immeuble à sa fille, au prix d’ami de 240 000 $.

Dans le cas d’une transaction entre deux personnes ayant un lien de dépendance (comme dans le cas d’Yves et de sa fille), le fisc ne considère pas ce « prix d’ami » dans le calcul du gain en capital imposable, mais plutôt la valeur marchande de l’immeuble, soit 400 000 $. Yves réalisera donc un gain en capital de 225 000 $ (400 000 $ moins 175 000 $) malgré le prix de vente de 240 000 $. Puisque seulement 50 % du gain en capital est imposable, Yves sera imposé sur la moitié des 225 000 présumés dollars de gain en capital. Si les revenus d’Yves font en sorte qu’il est imposé à 50 %, il devra donc payer 56 250 $ d’impôt sur son gain en capital.

Et ce n’est pas tout. Sa fille, qui est maintenant propriétaire de l’immeuble, sera également imposée sur son gain en capital au moment de la revente de l’immeuble. La différence, c’est que ce gain en capital sera établi en fonction de son « prix d’ami » de 240 000 $. Ainsi, si elle revend l’immeuble dans l’immédiat au prix de 400 000 $, son gain en capital sera de 160 000 $. Puisque Yves aura déjà assumé l’impôt sur ce 160 000 $ de gain en capital, il y aura une double imposition du gain en capital sur ce montant.

2 VENDRE UNE PARTIE DE L’IMMEUBLE ET DONNER L’AUTRE PARTIE

Peu importe la façon qu’il choisira, Yves ne s’en sauvera pas : il devra payer de l’impôt, comme démontré dans l’option précédente.

Toutefois, afin d’éviter que sa fille paye l’impôt qu’il a déjà payé, Yves pourrait vendre à sa fille 60 % indivis de l’immeuble pour un prix de 240 000 $ (400 000 $ X 60 %) et faire une donation en bonne et due forme chez un notaire pour le 40 % indivis restant. Le fait de procéder ainsi évitera à sa fille de payer de l’impôt sur le gain qu’elle réalisera sur la valeur de 400 000 $. Si elle décide de revendre l’immeuble dans les semaines qui suivent au prix de 400 000 $, elle n’aura aucun gain en capital, puisque son coût fiscal sera de 400 000 $.