Le zonage inclusif ici et ailleurs

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a comparé différentes pratiques utilisées ici et ailleurs dans le monde qui visent à créer davantage de logements abordables. Elle s’est notamment penchée sur le zonage inclusif.

e manière générale, les pratiques de zonage inclusif sont instaurées afin d’encourager les promoteurs privés à inclure des logements abordables dans leurs ensembles de logements. Ces pratiques sont réparties en trois catégories : les pratiques obligatoires, les pratiques fondées sur le rezonage ainsi que les pratiques volontaires ou fondées sur des mesures.

DAux États-unis

Le zonage inclusif (ZI) est un type de politique de logement inclusive largement utilisée aux États-unis. Cette approche est par ailleurs fort différente de celles quel’onretrouveaucanadaetlaschlaconstatédeux principales différences.

Dans un premier temps, l’organisme indique que « le ZI oblige pratiquement tous les aménagements — pas seulement ceux qui ont été choisis pour bénéficier d’un rezonage — à inclure des logements abordables ». Certaines grandes villes du Canada comme Montréal, Toronto et Vancouver ont déjà adopté des politiques de logement inclusives, et certaines provinces devraient procéder à des modifications de leurs lois sur l’aménagement du territoire dans le but d’autoriser le zonage inclusif. La SCHL souligne toutefois que les municipalités canadiennes qui ont utilisé diverses pratiques de zonage inclusif comptent toutes sur le rezonage — et particulièrement sur l’accroissement de la densité accordé par ce rezonage — pour obtenir la contribution volontaire des promoteurs au logement abordable.

La deuxième différence marquante relevée par la SCHL repose sur le fait qu’aux États-unis, le ZI (généralement obligatoire) se distingue particulièrement par l’intégration de logements abordables aux logements du marché. En effet, la SCHL indique que « les municipalités canadiennes n’ont généralement pas le pouvoir d’obliger les promoteurs privés — plutôt que de les encourager — à inclure des logements abordables dans leurs ensembles de logements du marché ».

Ailleurs

À titre comparatif, faisons maintenant un petit tour sommaire des politiques que l’on retrouve en Angleterre et en Australie. Du côté de l’angleterre, deux approches sont privilégiées pour créer des logements abordables. Il y a des subventions de capital tradi- tionnelles accordées par le gouvernement central, et il y a aussi la contribution des promoteurs grâce au système des gains d’aménagement. « Ces deux méthodes sont utilisées conjointement ou séparément, selon le type de logements et la conjoncture locale. Comme le système de planification comporte deux différences significatives en Angleterre — les droits d’aménagement sont distincts de la propriété foncière, et il n’y a aucun règlement de zonage », explique la SCHL. Selon l’organisme, cette approche ne peut être facilement reproduite au Canada.

La SCHL mentionne qu’en « Australie, les pratiques d’inclusion sont employées de façon limitée et sont parfois associées au concept de partage de la valeur ou justifiées par ce concept. »

Ce que la SCHL en pense

« L’expérience des États-unis démontre que les approches obligatoires, comme celles adoptées dans le cadre du ZI, ont permis de créer des centaines de milliers de logements abordables. Comme le coût du logement ne cesse d’augmenter dans les centres urbains du Canada, le ZI pourrait constituer un important outil pour accroître le choix de logements et favoriser l’inclusion sociale », estime la SCHL.