Le Journal de Quebec - Maison Extra
Nouveau rôle d’évaluation foncière
Attention, il ne reflète pas toujours la valeur marchande !
Les nouveaux rôles d’évaluation foncière 2019-2020-2021 des villes de Québec, de L’ancienne-lorette et de Saint-augustin-de-desmaures ont été déposés le 14 septembre 2018. Quelles seront les répercussions sur la valeur marchande des propriétés ?
Plusieurs personnes croient à tort que l’évaluation municipale et le prix de vente d’une propriété sont la même chose. Pourtant, la valeur marchande et la valeur foncière sont bel et bien deux concepts différents.
Évaluation municipale
L’évaluation foncière ne représente donc pas la valeur de revente d’une propriété, même si elle peut parfois en être un bon gage. En fait, comme l’indique M. Paul Cardinal, directeur du service Analyse du marché de la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ), les rôles fonciers sont modifiés tous les trois ans et ils reflètent les valeurs des propriétés 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle, qui a toujours lieu un 1 er janvier.
« Le nouveau rôle de la Ville de Québec qui entrera en vigueur le 1 er janvier 2019 reflète la valeur des propriétés au 1 er juillet 2017. Il y a donc une disparité par rapport à la valeur marchande puisque l’évaluation municipale reste figée durant ces trois années, alors que le marché immobilier, lui, continue d’évoluer », mentionne-t-il. Ainsi, en règle générale, plus on s’éloigne de l’année de référence d’un rôle, plus l’écart entre les valeurs marchandes et celles des évaluations municipales est grand.
« Le nouveau rôle d’évaluation foncière reflète le marché immobilier et démontre que la croissance des valeurs des propriétés retrouve un rythme plus régulier après la hausse marquée des dernières années », indique M. Richard Côté, évaluateur agréé, directeur du Service de l’évaluation de la Ville de Québec. En effet, le marché immobilier de l’agglomération de la ville de Québec a continué de progresser, mais de façon plus modeste que pour les années précédentes. Ainsi, du 1 er juillet 2014 au 1 er juillet 2017, la valeur globale des propriétés résidentielles a augmenté de 1,4 %, alors qu’elle avait gagné 9 % lors du rôle précédent.
Selon le type de propriété, le marché a évolué différemment. La valeur des propriétés unifamiliales est demeurée relativement stable par rapport aux rôles 2016 avec une hausse de seulement 0,3%. Le marché des copropriétés indivises (condominiums) a pour sa part connu une légère baisse de valeur, de l’ordre de -4,3 %. Du côté des immeubles de 2 à 5 logements, leur valeur globale a augmenté de 2 % et ceux de 6 logements et plus, de 10 %.
Critères d’évaluation
Idéalement, les évaluateurs municipaux visiteraient toutes les propriétés à chaque nouveau rôle foncier afin de donner la valeur réelle de chaque maison. Mais de façon réaliste, cette manière de procéder est absolument impossible à réaliser. Pour établir la valeur d’une propriété, les évaluateurs se basent donc sur les renseignements qu’ils détiennent sur la propriété et sur des analyses comparatives. Pour ajuster son calcul, l’évaluateur considère notamment la superficie de la maison, la superficie du terrain, le nombre de pièces, le nombre de salles de bains, l’année de construction ou la présence d’une piscine creusée.
Bien que ces paramètres de base donnent une bonne idée de la valeur de ladite propriété, de nombreux facteurs font varier cette valeur, comme les rénovations apportées, ou encore les infiltrations d’eau, dont l’évaluateur ne connaît pas nécessairement l’existence. Chaque propriété est donc unique et son état varie grandement selon l’entretien qui lui a été prodigué au fil des ans.
La valeur marchande
Alors, quelle est la valeur marchande d’une propriété ? La valeur marchande est établie selon un rapport entre l’offre et la demande. Dans un marché à l’avantage des vendeurs, il n’est pas surprenant de rencontrer des prix de vente supérieurs à l’évaluation municipale. Dans un contexte où le marché est plutôt à l’avantage des acheteurs, c’est ce dernier qui aura le gros bout du bâton, et ce, peu importe où se situe la valeur foncière. M. Cardinal affirme d’ailleurs que la valeur marchande correspond tout simplement à ce que l’acheteur est prêt à payer.