Le Journal de Quebec - Maison Extra
L’impact des résidences principales sur la valeur nette des ménages du Québec
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a réalisé une étude dans le but d’analyser l’impact des résidences principales sur la valeur nette des ménages du Québec. Alors, comment l’actif net a-t-il évolué au cours des années ?
Selon les données contenues dans le rapport de la SCHL intitulé Le marché sous la loupe ; Province du Québec diffusé en septembre 2018, 55,8 % des ménages au Québec détenaient en tant qu’actif une résidence principale en 2016. « Pour beaucoup de ménages québécois, la résidence principale est à la fois l’actif le plus important et la principale dette. Les prix des habitations étant élevés, la résidence principale représentait 28,1 % de l’actif total des ménages québécois en 2016 », indique la SCHL. Pour ce qui est du passif, 32,3 % des ménages détenaient une hypothèque. L’hypothèque comptait par ailleurs pour 57,3 % de la dette totale. La SCHL souligne que l’hypothèque moyenne a augmenté moins rapidement que l’ensemble des dettes au cours de la période à l’étude. L’organisme estime que « les taux hypothécaires relativement bas durant la période étudiée ont probablement permis à un certain nombre de ménages de rembourser une bonne partie du capital sur leur hypothèque ».
Valeur nette moyenne
Étant donné que les prix des logements et le taux de propriétaires ont évolué au fil du temps, la valeur nette des ménages de la Belle Province a augmenté de 81,8 % de 1999 à 2016. Cette valeur nette moyenne, qui correspond au résultat de la déduction du passif de l’actif, s’élevait à 500 200 $. « Grâce à la croissance de leur prix et à la hausse du taux de propriétaires, les résidences principales ont joué un rôle majeur dans l’évolution de la valeur nette des ménages québécois entre 1999 et 2016 », rapporte M. Mbea Bell, analyste principal à la SCHL. Les résidences principales ont en effet beaucoup contribué à cette hausse, car leur part de l’actif total a augmenté tandis que leur part de la dette totale a diminué. La SCHL a par ailleurs constaté que l’évolution de la valeur nette moyenne des ménages suit de très près celle de la valeur moyenne des résidences principales. En conséquence, la résidence principale est un élément déterminant de la valeur nette et de l’évolution de celle-ci au Québec. Même si l’actif total a augmenté, la valeur nette moyenne a moins progressé au Québec que dans l’ensemble des ménages du pays. La SCHL explique en partie cette situation du fait que le taux de propriétaires et la croissance du prix des résidences ont été plus faibles dans la province. La SCHL précise toutefois que l’accélération des valeurs des résidences principales dans les régions métropolitaines de recensement (RMR) de Vancouver (167,4 %) et de Toronto (124,8 %) de 1999 à 2016 a stimulé la hausse de la valeur des résidences principales canadiennes. Fait intéressant, la SCHL mentionne que le prix des résidences principales et la valeur nette des ménages ont connu une croissance plus forte dans la RMR de Québec que dans celle de Montréal. En effet, « entre 1999 et 2016, la RMR de Québec et l’ensemble du Canada ont connu une croissance de la valeur moyenne des résidences principales (environ 123 %) nettement supérieure à celle de la province du Québec, ce qui a contribué à une croissance de la valeur nette moyenne plus forte dans ces deux territoires. À l’inverse, la croissance de la valeur moyenne des résidences et de la valeur nette moyenne sont toutes plus faibles dans la RMR de Montréal comparativement à la province ».
Évolution par groupe d’âge
La SCHL a constaté que l’évolution de l’actif et du passif des résidences principales au Québec entre 1999 et 2016 a fluctué différemment selon les groupes d’âge. Voici les principales observations. Les ménages de moins de 35 ans appartiennent au groupe d’âge qui compte en moyenne le plus faible nombre de propriétaires, malgré ce fait, il a connu la plus importante hausse de la part des résidences principales de son actif total de 1999 à 2016. La SCHL ajoute que les jeunes ménages propriétaires ont vu la valeur de leur propriété augmenter beaucoup plus rapidement que l’ensemble des actifs de ce groupe d’âge. Pendant la période à l’étude, ce groupe d’âge est également celui qui a connu la plus faible hausse de sa valeur nette depuis 1999.
Les seuls ménages qui ont enregistré une baisse de la part de la résidence principale de leur actif sont les 35-44 ans. La SCHL porte toutefois à notre attention que « paradoxalement, la valeur nette des ménages de 35 à 44 ans est celle qui a le plus progressé parmi tous les groupes d’âge. En fait, ce groupe a connu une hausse relativement plus forte que l’ensemble de la population de ses autres biens immobiliers et de ses actifs financiers dans des régimes de pension privés ».
Du côté des ménages de 45 à 54 ans, la valeur nette moyenne a progressé à un rythme nettement inférieur à la moyenne des ménages entre 1999 et 2016.
Tout comme pour les ménages de 45 à 54 ans, les ménages de 55 à 64 ans ont vu leur valeur nette moyenne progresser à un rythme inférieur à la moyenne des ménages entre 1999 et 2016. C’est également ce groupe qui compte le plus fort taux de propriétaires de résidence principale.
Ce sont les ménages de 65 ans et plus qui constituaient le groupe d’âge où le taux de propriétaires de résidences principales a le plus fortement diminué. La SCHL explique cette situation au retour graduel des ménages retraités vers le marché locatif. Ce mouvement s’est d’ailleurs affermi entre 1999 et 2016. La valeur nette moyenne des ménages de 65 ans et plus a progressé à un rythme inférieur à la moyenne des ménages entre 1999 et 2016.