Copropriété divise : l’importance de respecter/de faire respecter la déclaration de copropriété

La déclaration de copropriété n’est pas un manuel d’instruction. La déclaration de copropriété est un contrat.

Un contrat qui lie les copropriétaires, sans qu’ils ne le signent. Souvent expliquée trop rapidement par les notaires, cette notion de contrat n’est pas assimilée par les copropriétaires; ceux qui ne prennent pas la peine de lire la déclaration (la majorité) ont tendance à penser que la déclaration est une simple ligne de conduite non coercitive mise en place par une entité tierce (le promoteur/le notaire), pour des fins de convenance sociale. Bien que le respect de ce contrat soit fondamental, et que le principal rôle des administrateurs du syndicat vise à s’en assurer, il n’en reste pas moins que les plus futés découvrent rapi- dement les failles du système. Ils se disent : « Que peuvent faire les administrateurs si j’installe, sans autorisation, un plancher de bois franc, si je garde un chien, si je reçois mes clients dans mon appartement? Ils n’oseront jamais dépenser des milliers de dollars pour une procédure judiciaire ». En plus les copropriétaires épient leurs voisins et constatent : « le 102 a un auvent et un poêle au gaz sur son balcon, le 103 a placé une affiche à vendre dans sa fenêtre; qu’est-ce qui m’empêche d’en faire autant? S’ils me poursuivent, je vais dire au juge que les administrateurs tolèrent plusieurs illégalités dans l’immeuble ». À quelques exceptions près, les copropriétés québécoises comportent toutes des situations de non-conformité des parties privatives : les conseils d’administration successifs ayant été plus ou moins craintifs/laxistes/tolérants/ eux-mêmes illégaux dans leurs parties privatives/contraints de ne rien faire par l’assemblée des copropriétaires, etc…, il ne peut pas en être autrement. En plus, la plupart des déclarations ne prévoient pas de sanctions monétaires au défaut de respecter la déclaration (amendes) et seule l’injonction, fort coûteuse, constitue la procédure adéquate pour agir. Enfin la question délicate et controversée de l’accès des administrateurs aux parties privatives (vie privée, charte des droits etc…) ne permet pas nécessairement aux administrateurs de contrôler en tout temps les agissements des copropriétaires. Dans une copropriété bien tenue, les administrateurs devraient prendre les mesures suivantes pour s’assurer du respect de la déclaration :

- Vérification constante et adoption d’une procédure d’accès dans les appartements pour vérification;

- Tolérance zéro : rencontres, lettres et mises en demeure dès que l’on constate une infraction;

- Recours à la médiation pour éviter qu’un conflit ne s’envenime;

- Adoption d’un règlement sur les amendes;

- Mandat aux conseillers juridiques. Les tribunaux sont de plus en plus favorables à imposer le respect des déclarations, tout en refusant de donner quelque valeur de précédent que ce soit à une tolérance antérieure, par les administrateurs successifs, de situations de dérogation. En somme, une copropriété fonctionnera bien dans le maintien de l’équilibre : administrateurs diligents-copropriétaires soucieux de respecter la déclaration de copropriété.