Y a-t-il encore de l’argent à faire en immobilier ?

« Attention ! l’immobilier est un secteur cyclique et l’enrichissement n’y sera pas éternel », diront certains. Mais ce qu’ils omettent de dire, c’est que l’histoire finit toujours par se répéter.

Il est vrai que le marché a parfois tendance à s’échauffer. D’ailleurs, c’est actuellement le cas dans certaines régions où il y a actuellement plusieurs cas de surenchère.

Selon une récente analyse publiée par la Fédération des chambres immobilières du Québec, c’est l’arrondissement montréalais de Rosemont/la Petite-patrie qui, au cours des mois de mai 2017 à avril 2018, récolte la palme. Pas moins de 32 % des transactions de maisons unifamiliales se sont conclues à un prix supérieur à celui affiché, tout comme 16 % des copropriétés et 28 % des plex. Et le constat est similaire dans plusieurs autres villes et arrondissements.

Dans cette perspective, il est tout à fait légitime de se questionner : est-ce que cela vaut la peine d’investir dans la brique ? Tout dépend du point de vue et des objectifs de l’acheteur.

Analysons le tout selon deux situations différentes, soit celles du propriétaire occupant et du propriétaire non occupant.

LE PROPRIÉTAIRE OCCUPANT

Ce propriétaire achète un immeuble pour s’y loger. Il peut s’agir d’un condo, d’une maison unifamiliale, ou encore d’un petit immeuble à revenus (plex).

En plus de devoir respecter son budget, cet acheteur devra évaluer le profit qu’il pourra effectuer à la revente, soit en rénovant, soit en profitant de la hausse des marchés. De plus, au terme d’un certain temps, il pourra utiliser les capitaux accumulés afin de mener à bien un autre projet nécessitant des fonds, telle l’acquisition d’un second immeuble.

Cette démarche prend tout son sens pour le propriétaire occupant d’un immeuble à revenus : Non seulement ses locataires l’aideront à payer sa propre hypothèque, mais en plus, ils finance- ront l’acquisition potentielle d’un second immeuble, et ainsi de suite. C’est ce qu’on appelle l’effet levier.

LE PROPRIÉTAIRE NON OCCUPANT

Celui-ci investit non pas pour se loger, mais pour faire fructifier son capital. Pour cet investisseur, ce sont de bons calculs de rentabilité qui guideront son chéquier. Les meilleurs investisseurs immobiliers sont non seulement des champions pour calculer la rentabilité d’un immeuble, mais aussi pour dénicher des aubaines et pour optimiser le potentiel de leurs acquisitions.

En fin de compte, ce qu’il faut retenir, c’est que malgré les cycles immobiliers, les bons investisseurs continueront toujours d’investir, et les bons investissements finiront toujours par rapporter.

Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à L’OACIQ