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Comment éviter que l’hypothèque ne devienne une bombe à retardement?

epuis l’an 2000, les prix de l’immobilier résidentiel ont plus que doublé dans la grande région de Montréal. Résultat : les jeunes qui veulent accéder à la propriété doivent s’endetter de plus en plus pour réaliser leur rêve. Une première hypothèque à vie qui grimpe jusqu’à 300 000 dollars, c’est de plus en plus fréquent, et cela représente un lourd fardeau à assumer lorsqu’on est encore dans la vingtaine et qu’on projette de fonder une famille. Comment faire pour éviter de perdre le contrôle?

Martine Marleau, conseillère budgétaire à l’ACEF de l’Est de Montréal, constate que si de nombreux ménages sont capables d’accéder à la propriété, ils sont incapables de la conserver. « Ce n’est pas vrai qu’on peut devenir propriétaire pour le prix d’un loyer à Montréal. Le coût d’une maison ne se limite pas au remboursement de l’hypothèque. Ça coûte bien davantage », indique-t-elle. Taxes foncières, frais de copropriété, assurance et frais d’entretien, la facture monte rapidement. D’où l’importance de bien cerner l’ensemble des dépenses qu’implique l’achat d’une propriété.

Dans le processus d’achat, méfiez-vous des institutions financières qui vous offrent des prêts hypothécaires qui dépassent l’entendement. « Une jeune famille à revenus moyens qui peut emprunter 600 000 dollars, est- ce vraiment réaliste ? Les banques se basent sur des ratios, plutôt que sur la véritable capacité de payer des acheteurs. Les banques ne font pas votre budget », prévient Joanne Arnould, conseillère budgétaire de l’ACEF du Nord de Montréal.

Pierre-Alexandre Legault et sa conjointe, Anne-Marie Béliveau, ont subi tout un choc lorsqu’ils ont découvert leur pouvoir d’achat. « C’était complètement irréaliste ! Si on utilisait notre capacité d’emprunt au maximum, notre maison serait devenue une cage dorée », affirme Pierre-Alexandre Legault. Ce couple dans la trentaine, maintenant propriétaire d’un cottage près de Mont-Tremblant, a décidé de limiter son endettement, quitte à vivre dans une maison plus modeste. « On ne voulait pas renoncer à nos voyages et aux petits plaisirs de la vie », explique Anne-Marie Béliveau.

Une solution sensée, car beaucoup de ménages deviennent adeptes de la pensée magique. Pour dégager une marge de manoeuvre, ils promettent par exemple de cesser de fumer. « Qu’allez-vous faire si vous n’y arrivez pas ? », demande Martine Marleau. Impossible également d’arrêter complètement d’aller au resto si vous êtes un habitué. Autre aspect dont il faut tenir compte : si vous voulez des enfants, n’oubliez pas que les congés parentaux entraînent une baisse de revenus.

Les marges de crédit hypothécaire sont à la mode. Les institutions financières les vendent comme un outil qui permet de vous offrir un coussin en cas de pépins financiers. « Mais avez-vous vraiment la discipline nécessaire pour en avoir une et la rembourser? » demande Michel Sauvé, courtier hypothécaire chez Hypothéca et comptable agréé. Plutôt que de compter sur la marge de crédit, pourquoi ne pas faire comme vos parents : épargner pour parer aux imprévus, suggère Joanne Arnould. Rien de mieux pour éviter la spirale de l’endettement.

n 2009, Steve Forget habite un petit condo dépourvu de balcon extérieur dans le quartier montréalais de Ville-Marie. Pas vraiment le logement de ses rêves. « J’avais envie de plus d’espace, d’un balcon pour mettre un barbecue, d’un garage, d’une petite cour… », confie-t-il. Il trouvera la même année son appartement idéal… en achetant un quadruplex situé dans le même quartier. À l’époque, il a à peine 30 ans.

Sans s’en douter, l’auteur du blogue jeuneinvestisseurimmobilier.com venait de franchir le premier pas vers une série d’acquisitions qui ont fait de lui un véritable investisseur immobilier. Payé 432 000 dollars en 2009, son immeuble est évalué à 550 000 dollars deux ans plus tard. Cela lui a permis d’emprunter les 80 000 dollars nécessaires à la mise de fonds pour mettre la main sur un second quintuplex, à Joliette. « Je cherchais un immeuble à Joliette dans le- quel ma mère pourrait habiter. Je suis tombé sur une bonne affaire. J’ai acheté l’immeuble 385 000 dollars, avec de beaux logements et de bons locataires », raconte-t-il.

Depuis, Steve Forget a acquis deux autres propriétés, un immeuble d’habitation de six logements à Joliette et un quadruplex à Montréal, toujours dans VilleMarie. Deux immeubles achetés avec un associé, payés 355 000 et 410 000 dollars, respectivement. Toutes les mises de fonds ont été financées en utilisant l’effet de levier du premier immeuble, ainsi qu’un peu d’argent prêté par des proches. « Il n’est pas question pour moi de revendre pour tenter de faire un profit rapide, dit-il. Ce sont des immeubles que je rénove et que je veux garder longtemps, pour en tirer des revenus. »

Patience et longueur de temps…

Garder ses immeubles à long terme est une stratégie gagnante, croit Nikolaï Ray,

– Steve Forget,

investisseur immobilier