PRU­DENCE AVEC LES IM­MO­BI­LIERS

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Il y a quelques an­nées, les pro­fits sur un flip im­mo­bi­lier étaient qua­si­ment as­su­rés tant les prix pro­gres­saient ra­pi­de­ment. Ce n’est plus le cas. Les in­ves­tis­seurs doivent re­dou­bler de dis­cer­ne­ment pour faire de bonnes af­faires.

« Avant 2011, le simple fait d’ache­ter une pro­prié­té et de la re­vendre un an plus tard as­su­rait un pro­fit in­té­res­sant tant la crois­sance du mar­ché était forte, rap­pelle Alexandre Ta­zi, cour­tier im­mo­bi­lier du Groupe Lon­do­no. Main­te­nant, les prix grimpent beau­coup plus len­te­ment et l’inventaire est éle­vé, donc les flips sont plus ris­qués. »

De 2003 à 2004, le prix mé­dian des co­pro­prié­tés au Qué­bec avait grim­pé de 13 %, ce­lui des du­plex de 20 %, et ceux des tri­plex, qua­dru­plex et quin­tu­plex de 24 %, 12 % et 25 %, res­pec­ti­ve­ment, se­lon la Fé­dé­ra­tion des chambres im­mo­bi­lières du Qué­bec (FCIQ). L’an der­nier, le prix mé­dian des du­plex n’a pas aug­men­té, alors que ce­lui des co­pro­prié­tés et des qua­dru­plex ne crois­sait que de 1 %. Et alors que le prix des tri­plex aug­men­tait de 5 %, ce­lui des quin­tu­plex chu­tait d’au­tant.

Dans un tel contexte, l’ache­teur doit re­pé­rer les ven­deurs mo­ti­vés, prêts à vendre à un prix in­fé­rieur à ce­lui du mar­ché, sou­tient Yvan Cour­noyer, coach et men­tor du Club d’in­ves­tis­seurs im­mo­bi­liers du Qué­bec et au­teur du livre Les flips. Il peut s’agir d’un hé­ri­tier qui n’a pas en­vie de gé­rer un im­meuble, d’un pro­prié­taire qui ne peut plus s’en oc­cu­per parce qu’il est ma­lade, ou qui est obli­gé de vendre en rai­son d’un be­soin d’ar­gent ra­pide, d’un di­vorce ou d’un dé­part dans un autre pays. Dé­ve­lop­per un bon ré­seau de contacts par­mi les in­ves­tis­seurs im­mo­bi­liers est une bonne ma­nière d’ob­te­nir de bons tuyaux.

Yvan Cour­noyer croit que les ap­pren­tis « flip­peurs » sont sou­vent trop op­ti­mistes. « Ils pensent qu’ils re­ven­dront ra­pi­de­ment, et plus cher, dit-il. Or, ac­tuel­le­ment, les dé­lais de re­vente sont sou­vent plus longs, et les prix, plus bas que pré­vu. Il est cru­cial de pré­voir trois scé­na­rios, du plus pes­si­miste au plus op­ti­miste, et de s’as­su­rer que le mo­dèle éco­no­mique tient la route dans les trois cas. »

Alexandre Ta­zi sou­ligne pour sa part que toutes les ré­no­va­tions ne se valent pas. « Celles qui se voient aug­mentent plus la va­leur de re­vente, dit-il. Un comp­toir en gra­nit fe­ra da­van­tage pour at­ti­rer des ache­teurs qu’un nou­veau drain fran­çais. La cui­sine et la salle de bain sont gé­né­ra­le­ment les ré­no­va­tions les plus payantes. »

En mai 2014, une étude de la firme JLR éva­luait que le gain mé­dian des flips réa­li­sés au Qué­bec entre 2009 et 2013 était de 24 %. « Mais ce­la ne tient pas compte des dé­penses liées à l’hy­po­thèque, au cour­tier, à la ré­no­va­tion, aux taxes ou à l’as­su­rance, sou­ligne Joanie Fon­taine, éco­no­miste chez JLR. Le gain mé­dian “réel” avoi­sine plu­tôt les 10 %. » Il est donc pos­sible de faire de l’ar­gent avec un flip im­mo­bi­lier, mais la marge de ma­noeuvre est par­fois mince, ce qui de­vrait en­cou­ra­ger les in­ves­tis­seurs à bien s’in­for­mer avant de se lan­cer. de Ray Har­vey, une firme-conseil en in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier. Il dé­plore l’idée te­nace se­lon la­quelle le pro­fit se fait au mo­ment de l’achat, en payant moins que la va­leur du mar­ché. Si ce­la peut être vrai pour quel­qu’un qui sou­haite sim­ple­ment ré­no­ver et re­vendre ra­pi­de­ment (le fa­meux flip im­mo­bi­lier), ça ne l’est pas né­ces­sai­re­ment pour les in­ves­tis­se­ments dans les im­meubles à re­ve­nu. « Ce qui compte, c’est le ré­sul­tat à long terme, di­til. On peut ache­ter un im­meuble à sa juste va­leur mar­chande et en ti­rer un très bon ren­de­ment. »

À condi­tion, bien sûr, de mi­ser sur la bonne pro­prié­té. Syl­vain Sa­vi­gnac, éva­lua­teur agréé et ex­pert- conseil de De­vi­mo, sug­gère de ci­bler les quar­tiers qui montrent un fort po­ten­tiel de développement. « Des quar­tiers où il y a une forte crois­sance de la po­pu­la­tion, la construction de nou­velles routes ou de bâ­ti­ments im­por­tants comme un su­per­hô­pi­tal, l’ar­ri­vée an­non­cée d’un train de ban­lieue, etc. », dit-il. Lui-même a payé son pre­mier du­plex 132 000 dol­lars dans Ho­che­la­ga-Mai­son­neuve en 2002, et l’a re­ven­du 205 000 dol­lars en 2004, après avoir investi à peine 5 000 dol­lars en ré­no­va­tion. Il ad­met avoir bé­né­fi­cié de l’élan de re­vi­ta­li­sa­tion de ce quar­tier.

Un im­meuble peut aus­si re­ce­ler une va­leur ca­chée, pour­suit l’éva­lua­teur. « Ça peut être des loyers beau­coup trop bas, que l’on peut aug­men­ter au dé­part des lo­ca­taires ou même en né­go­ciant avec eux, un ter­rain ex­cé­den­taire sur le­quel on pour­rait construire, ou en­core des dé­penses ex­ces­sives cau­sées par un mau­vais sys­tème de chauf­fage ou des coûts d’as­su­rance trop éle­vés, illustre-t-il. Bref, il faut re­pé­rer des

élé­ments sur les­quels on pour­rait agir pour faire grim­per les re­ve­nus ou ré­duire les dé­penses. »

Il cite l’exemple d’un im­meuble de 21 lo­ge­ments ache­té en 2008, à Jo­liette, et payé 620 000 dol­lars. L’an­cien pro­prié­taire as­su­mait les frais de chauf­fage, car l’im­meuble n’était pas équi­pé de comp­teurs élec­triques pour chaque ap­par­te­ment. Syl­vain Sa­vi­gnac a investi 1 500 dol­lars par ap­par­te­ment pour rec­ti­fier la si­tua­tion. Il a pu trans­fé­rer la fac­ture d’élec­tri­ci­té aux lo­ca­taires (40 dol­lars par mois), sans ré­duire le coût des loyers d’au­tant. « Le loyer dans ce sec­teur pour un lo­ge­ment non chauf­fé et non éclai­ré n’est in­fé­rieur que d’en­vi­ron 15 dol­lars à ce­lui payé pour un lo­ge­ment chauf­fé et éclai­ré » , pré­cise Syl­vain Sa­vi­gnac.

Un tel in­ves­tis­se­ment est in­té­res­sant, puis­qu’il aug­mente d’en­vi­ron 300 dol­lars par an le re­ve­nu net ti­ré de cha­cun des 21 lo­ge­ments. Mais il aug­mente aus­si la va­leur de re­vente de l’im­meuble, grâce au cal­cul du mul­ti­pli­ca­teur de re­ve­nus nets (MRN). Cette for­mule per­met de com­pa­rer le prix d’achat d’un im­meuble et la va­leur de ses re­ve­nus nets d’opé­ra­tion. C’est l’équa­tion qu’ef­fec­tue tout ache­teur sé­rieux avant de faire une offre d’achat.

« Dans le contexte ac­tuel, le prix de vente d’un im­meuble se si­tue gé­né­ra­le­ment entre 17 et 23 fois la va­leur de ses re­ve­nus nets, en fonc­tion de cri­tères comme la lo­ca­tion, l’an­née de construction, la taille des lo­ge­ments, etc. ex­plique Syl­vain Sa­vi­gnac. Ce re­ve­nu an­nuel sup­plé­men­taire de 300 dol­lars par lo­ge­ment aug­mente donc la va­leur de chaque lo­ge­ment d’au moins 5 100 dol­lars, ce qui fait grim­per celle de l’im­meuble de 107 100 dol­lars. » Sor­tir la cal­cu­la­trice Pour Hans Brouillette, di­rec­teur, Af­faires pu­bliques de la Cor­po­ra­tion des pro­prié­taires im­mo­bi­liers du Qué­bec (CORPIQ), l’in­ves­tis­seur doit s’as­su­rer que son mo­dèle éco­no­mique tient la route à long terme. « On ne peut plus seule­ment comp­ter sur le pas­sage du temps pour faire aug­men­ter la va­leur de son im­meuble, sou­tient-il. Les prix aug­mentent moins vite, et les taux d’in­té­rêt risquent de mon­ter quelque peu au cours des pro­chaines an­nées. Il faut être très vi­gi­lant pour ache­ter à un prix rai­son­nable des im­meubles do­tés d’un bon po­ten­tiel, et sur­tout, pour bien cer­ner les dé­penses à faire. »

Se­lon lui, le taux d’in­té­rêt sur le fi­nan­ce­ment est un des élé­ments les plus im­por­tants dont il faut te­nir compte, d’au­tant plus qu’une aug­men­ta­tion du taux ne peut pas ser­vir de jus­ti­fi­ca­tion à une aug­men­ta­tion de loyer. Il faut éga­le­ment cal­cu­ler la com­mis­sion au cour­tier (en­vi­ron 4%) et le droit de mutation (taxe de bien­ve­nue). Ce der­nier re­pré­sente 0,5% des pre­miers 50 000 dol­lars du prix de vente, 1 % sur la tranche qui va de 50 001 à 250 000 dol­lars et 1,5% pour le reste, sauf à Mon­tréal, où ce droit grimpe à 2% pour la tranche entre 500 001 et 1 000 000 dol­lars, puis à 2,5% sur l’ex­cé­dent. L’as­su­rance re­pré­sente gé­né­ra­le­ment de 2,5 à 4% des frais d’ex­ploi­ta­tion, et ce­la tend à aug­men­ter à me­sure que l’édi­fice vieillit. Les taxes mu­ni­ci­pales et sco­laires re­pré­sentent de 10 à 15% des dé­penses. Les mon­tants des frais d’en­tre­tien dé­pendent bien en­ten­du de l’état de l’im­meuble, mais re­viennent au mi­ni­mum à 10%. Toutes ces don­nées doivent faire par­tie du cal­cul ef­fec­tué pour éta­blir le re­ve­nu net que l’on peut ti­rer d’un im­meuble.

Mais il y a plus. « Si on se base seule­ment sur les dé­penses pré­sen­tées par le ven­deur sans te­nir compte d’autres dé­penses po­ten­tielles, on peut fa­ci­le­ment su­res­ti­mer le re­ve­nu net d’un im­meuble, et donc sa va­leur à titre d’in­ves­tis­se­ment », pré­vient Ni­ko­laï Ray. Il cite l’exemple d’un im­meuble de 35 lo­ge­ments si­tué à Drum­mond­ville, dont il a ré­cem­ment étu­dié la va­leur. Si on cal­cule seule­ment les dé­penses ac­tuelles du pro­prié­taire, l’im­meuble offre un re­ve­nu brut de 183 000 dol­lars, du­quel on doit sous­traire des dé­penses de 50 000 dol­lars. Ré­sul­tat : un beau re­ve­nu net de 133 000 dol­lars. « Mais il faut pré­voir un taux d’in­oc­cu­pa­tion et de mau­vaises créances d’en­vi­ron 5% à cet en­droit, donc une perte de 10 000 dol­lars. Il faut aus­si cal­cu­ler en­core 16 000 à 17 000 dol­lars d’en­tre­tien lié à l’usure nor­male. D’autres frais comme la ges­tion, le dé­nei­ge­ment ou la concier­ge­rie viennent aus­si gru­ger le ren­de­ment. Consé­quence, on passe d’un re­ve­nu net de 130 000 dol­lars à un re­ve­nu de 90 000 dol­lars. Sans comp­ter la marge de ma­noeuvre né­ces­saire pour des pro­blèmes oc­ca­sion­nels, comme un toit à re­faire. »

Tout ce­la pris en compte, l’im­mo­bi­lier peut certes re­pré­sen­ter un ex­cellent in­ves­tis­se­ment. « Tou­te­fois, pré­vient Hans Brouillette, c’est très dif­fé­rent d’un pla­ce­ment sur les mar­chés financiers. Le pro­prié­taire doit être un bon ges­tion­naire, c’est-à-dire qu’il doit bâ­tir un mo­dèle éco­no­mique so­lide pour aug­men­ter à moyen terme la va­leur de son im­meuble, mais aus­si gé­rer des lo­ca­taires, des tra­vaux, et des fi­nances. C’est du tra­vail. »

– Syl­vain Sa­vi­gnac,

éva­lua­teur agréé

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