Co­gir four­bit ses armes

Les Affaires - - Sommaire - Mat­thieu Cha­rest mat­thieu.cha­rest@tc.tc @Mat­thieuC­ha­rest

Après une pre­mière moi­tié de 2017 fort ac­tive, Co­gir n’en­tend pas s’ar­rê­ter. La firme, connue pour ses ré­si­dences pour per­sonnes âgées et la ges­tion d’im­meubles, en­tend bien­tôt tes­ter un nou­veau mo­dèle de dé­ve­lop­pe­ment im­mo­bi­lier.

Le pré­sident de l’en­tre­prise, Ma­thieu Du­guay, n’a pas chô­mé dans les der­niers mois. À la fin de 2016, il dé­voi­lait un pro­jet mul­ti-usage dans Grif­fin­town, le Hu­ma­ni­ti, d’une va­leur de 200 mil­lions de dol­lars. Puis, il y a quelques se­maines, il convo­lait en justes noces avec DevMcGill, pro­mo­teur im­mo­bi­lier ré­si­den­tiel, dans une tran­sac­tion qui a fait aug­men­ter du tiers son chiffre d’af­faires.

Pas ques­tion pour au­tant d’ap­puyer sur les freins. M. Du­guay, qui dit tou­jours pen­ser crois­sance, veut main­te­nant in­no­ver. Ses nou­veaux pro­jets se­ront for­te­ment tein­tés de la ten­dance « mul­ti-usage », qui mé­lange hô­tels, com­merces, ré­si­dences, bu­reaux et autres usages afin de maxi­mi­ser l’in­té­rêt des clients et des ré­si­dents po­ten­tiels.

Et il sou­haite al­ler en­core plus loin. « Nous vou­lons lan­cer des pro­jets hy­brides, qui se­raient à la fois des ré­si­dences pour per­sonnes âgées et des lo­ge­ments lo­ca­tifs. Je pense que c’est l’une des pro­chaines grandes ten­dances. Nous se­rions par­mi les pre­miers du monde à réa­li­ser cette vi­sion », ex­plique le pré­sident de Co­gir.

Plus concrè­te­ment, il veut construire des en­sembles qui comp­te­ront plu­sieurs cen­taines d’uni­tés – qui se­ront en fait de pe­tits vil­lages – en maxi­mi­sant les usages et les clien­tèles pos­sibles. « Je suis per­sua­dé que ce mo­dèle-là, d’ou­ver­ture sur la com­mu­nau­té et de mixi­té, contri­bue à la san­té et au bien-être des gens. Si l’on se met à pen­ser de cette ma­nière, ça veut dire qu’on mise sur l’éco­no­mie de par­tage, qu’on per­met aux gens de par­ta­ger leurs com­pé­tences. Ce­la pour­rait se tra­duire par des offres de cours de cui­sine ou du gar­dien­nage, ou en­core, par l’ac­cès des jeunes plus dé­fa­vo­ri­sés du quar­tier à la pis­cine in­té­rieure. »

Outre le Qué­bec, « où il reste en­core plu­sieurs oc­ca­sions à sai­sir », croit le pré­sident, la crois­sance de Co­gir pas­se­ra par des in­cur­sions hors de la pro­vince.

En On­ta­rio, no­tam­ment. Sur un ho­ri­zon de cinq ans, l’en­tre­prise veut que 50 % de son chiffre d’af­faires vienne de cette pro­vince. « C’est am­bi­tieux, ad­met M. Du­gay, mais nous sommes dé­jà pré­sents là-bas de­puis 15 ans dans la ges­tion d’im­meubles. » Et puis, le pe­tit der­nier, DevMcGill, qui a un pro­jet en cours au centre-ville d’Ot­ta­wa (le ArtHaus), a des vues sur To­ron­to de­puis près d’un an, nous confirme-t-on.

Les États-Unis sont aus­si dans la mire de l’en­tre­prise. « Dans quelques an­nées, une fois que nous se­rons bien éta­blis à l’échelle na­tio­nale, nous nous at­ta­que­rons au Nord-Est amé­ri­cain, que nous avons iden­ti­fié comme mar­ché à conqué­rir dans notre plan d’af­faires pour les sec­teurs du dé­ve­lop­pe­ment im­mo­bi­lier, des ser­vices et des in­ves­tis­se­ments. »

Les axes de crois­sance

Ma­thieu Du­guay ex­plique qu’avec DevMcGill il vient « d’ache­ter de l’ex­per­tise et du temps, en évi­tant la courbe d’ap­pren­tis­sage ». Cette tran­sac­tion, dit-il, ne se­ra pas la der­nière. En mode pré­da­tion, « à la Couche-Tard », il ré­vèle être « en dis­cus­sion avec d’autres groupes » afin de les ac­qué­rir.

Les cibles sont dans les sec­teurs de la ges­tion d’ac­tifs, des ser­vices, des autres dé­ve­lop­peurs, ou même « dans un sec­teur pa­ral­lèle à l’im­mo­bi­lier, du type qui fait vivre des ex­pé­riences hu­maines », lance-t-il, en re­fu­sant d’éla­bo­rer.

DevMcGill pos­sède ce que Co­gir n’avait pas : une ex­pé­rience comme pro­mo­teur de co­pro­prié­tés et dans la re­cherche de ter­rains. C’est le nerf de la guerre pour concur­ren­cer les autres grands de l’im­mo­bi­lier.

Sté­phane Cô­té, pré­sident de DevMcGill et main­te­nant as­so­cié dans la nou­velle en­ti­té, est un spé­cia­liste de la re­cherche de ter­rains, af­firme M. Du­guay. « Il a une grande ex­per­tise. À Mon­tréal, une dif­fi­cul­té im­por­tante est que les ter­rains ont pris beau­coup de va­leur. Il y a un ef­fet de ra­re­té. Pour jus­ti­fier l’ac­qui­si­tion d’un site, il faut que la prise de va­leur po­ten­tielle soit in­té­res­sante. »

Pour Co­gir, une prise de va­leur in­té­res­sante, le sweet spot, c’est au moins 20 % de pro­fits sur l’en­semble d’un pro­jet. « Ça peut sem­bler peu, ex­plique le pré­sident, mais dans un pro­jet de 100 M $ fi­nan­cé à 80 %, où nous in­ves­tis­sons donc 20 M $, nous pou­vons at­teindre un ren­de­ment de 100 % avec une prise de va­leur de 20 % », soit 20 M $ neufs.

Avec l’ac­qui­si­tion, Co­gir vient de dou­bler son car­net de pro­jets. En­core mieux, puisque DevMcGill n’était pas en­tre­pre­neur gé­né­ral, c’est la di­vi­sion construc­tion de Co­gir qui va pro­fi­ter de l’érec­tion de tous les pro­jets ac­tuels et fu­turs de l’en­tre­prise de Sté­phane Cô­té.

Dans l’en­semble, les pro­jets conti­nue­ront d’être me­nés en par­te­na­riat avec d’autres. Le ré­seau de par­te­naires est no­tam­ment consti­tué du Fonds de so­li­da­ri­té, de Des­jar­dins, de l’In­dus­trielle Al­liance, de Charles Rug­gie­ri (un in­ves­tis­seur eu­ro­péen) et de Cré­dit Mu­tuel.

Les par­te­naires per­mettent de di­mi­nuer les risques. « Et on peut aus­si avoir des ren­vois d’as­cen­seur, dans le sens où eux aus­si pour­raient nous in­vi­ter à par­ti­ci­per à leurs pro­jets », dit M. Du­guay.

Co­gir, qui compte 10 as­so­ciés, est ma­jo­ri­tai­re­ment dé­te­nue par la fa­mille Du­guay.

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