IM­MO­BI­LIER : DE­VEZ-VOUS AC­CÉ­LÉ­RER LE REM­BOUR­SE­MENT DE VOTRE HY­PO­THÈQUE ?

Les Affaires - - Front Page - Da­niel Ger­main da­niel.ger­main@tc.tc da­niel_­ger­main C @@

Étant don­né le mi­nus­cule taux d’in­té­rêt des der­nières an­nées, la ques­tion « Dois-je ac­cé­lé­rer le rem­bour­se­ment de mon hy­po­thèque? » a per­du un peu de per­ti­nence. La plu­part du temps, en ef­fet, il n’y a pas d’ur­gence à rem- bour­ser un prêt hy­po­thé­caire sur sa ré­si­dence. « L’ar­gent tra­vaille­ra plus fort ailleurs », di­sait-on. C’est ce qu’on ap­pelle le coût d’op­por­tu­ni­té : pour­quoi s’em­pres­ser à payer une dette qui coûte 1,29 % en in­té­rêt si je peux ob­te­nir avec cet ar­gent 5 % en l’in­ves­tis­sant ailleurs?

Ça, c’est la ver­sion simple de l’his­toire. La réa­li­té est un brin plus com­plexe. L’équa­tion doit te­nir compte d’autres fac­teurs qui peuvent brouiller les cartes. Avec quel type de re­ve­nu faut-il com­pa­rer le taux d’in­té­rêt de l’hy­po­thèque? Avec des gains en ca­pi­tal? Avec des di­vi­dendes? Avec des re­ve­nus d’in­té­rêt? Tous ces re­ve­nus, sont-ils à l’abri de l’im­pôt à l’in­té­rieur de CELI ou d’un REER?

Pour­quoi est-ce im­por­tant? Parce qu’il faut com­pa­rer le taux de l’hy­po­thèque avec un ren­de­ment net.

Ra­jou­tons une couche de com­plexi­té sup­plé­men­taire. Le mar­ché bour­sier est cher et ce­lui des obli­ga­tions, non moins ris­qué dans un cli­mat pro­pice aux hausses des taux d’in­té­rêt, ce qui pour­rait ame­ner cer­tains in­ves­tis­seurs à faire preuve de plus de pru­dence. Ajou­tons en­fin que les hausses des taux qu’on vient d’évo­quer se re­flé­te­ront éven­tuel­le­ment dans les coûts d’em­prunt, donc des hy­po­thèques.

Sou­dai­ne­ment, notre ques­tion de­vient plus in­té­res­sante.

Le taux d’in­té­rêt pour une hy­po­thèque fixe de cinq ans s’élève en ce mo­ment à 2,59 %. Uti­li­sons-le comme ré­fé­rence. Évi­dem­ment, un taux pa­reil ne sur­passe pas ce­lui d’un bon por­te­feuille à 100 % ac­tions à long terme.

« Il faut com­pa­rer le rem­bour­se­ment de l’hy­po­thèque avec la por­tion la plus pru­dente d’un por­te­feuille équi­li­bré non en­re­gis­tré, dont la par­tie à re­ve­nu fixe qui se­rait imposable », dit Da­niel La­ver­dière, di­rec­teur prin­ci­pal, Pla­ni­fi­ca­tion fi­nan­cière et ser­vices-conseils chez Banque Nationale Ges­tion pri­vée 1859.

« Pour battre 2,59 %, il faut un ren­de­ment en in­té­rêt de plus de 5 %, car ce der­nier se­ra im­po­sé, note le spé­cia­liste. »

Con­clu­sion

Un in­ves­tis­seur prudent qui au­rait un por­te­feuille non en­re­gis­tré dont une par­tie est com­po­sée de titres à re­ve­nu fixe (obli­ga­tions, CPG) au­rait avan­tage à rem­bour­ser son hy­po­thèque plu­tôt que de ré­in­ves­tir dans des titres à re­ve­nu fixe.

Consi­dé­rant qu’il est plus avan­ta­geux de rem­bour­ser son hy­po­thèque que d’in­ves­tir dans des titres à re­ve­nus fixes, une per­sonne qui traî­ne­rait une hy­po­thèque de 100000 $ à cô­té d’un por­te­feuille non en­re­gis­tré ren­fer­mant 100000 $ d’ac­tions et 100000 $ en titres pru­dents se trou­ve­rait dans une si­tua­tion plus ris­quée qu’il ne le croit.

« Si je dis­po­sais de mes titres à re­ve­nu fixe pour rem­bour­ser l’hy­po­thèque, ce qui se­rait lo­gique, je me re­trou­ve­rais avec une mai­son payée et un por­te­feuille com­po­sé à 100 % d’ac­tions, ce qui n’est pas la pon­dé­ra­tion idéale pour une per­sonne au pro­fil d’in­ves­tis­seur prudent », ex­plique le spé­cia­liste.

Mais re­te­nez-vous! Au­cun prê­teur ne vous per­met­tra de rem­bour­ser in­té­gra­le­ment une hy­po­thèque de 100000 $ sans vous in­fli­ger une pé­na­li­té. « En plus des rem­bour­se­ments ré­gu­liers, un prê­teur a la pos­si­bi­li­té de rem­bour­ser entre 5 % et 20 % du ca­pi­tal. Le plus sou­vent, c’est 15 % », ex­plique De­nis Dou­cet, por­te­pa­role et for­ma­teur chez le cour­tier hy­po­thé­caire Mul­ti-Prêt. la

La plu­part du temps, en ef­fet, il n’y a pas d’ur­gence à rem­bour­ser un prêt hy­po­thé­caire sur sa ré­si­dence. Ça, c’est la ver­sion simple de l’his­toire...

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