Le coeur de Montréal sur le point de se métamorphoser
Trois des cinq plus grandes transactions immobilières commerciales de notre classement ont eu lieu au coeur du centre-ville de Montréal. Que souhaitent faire les acheteurs de leur nouvelle tour de bureaux?
D’abord, on peut dire que Sun Life et le fonds canadien Prime la voulaient, leur tour. Jamais un immeuble de bureaux montréalais ne s’était négocié à un si fort prix que le 1250, boulevard René-Lévesque Ouest au printemps dernier. « C’est une belle acquisition. Il s’agit de l’un des plus beaux immeubles classés AAA du pays », signale Yves-André Godon, vice-président principal de la région de Montréal chez Bentall GreenOak, la filiale immobilière de Sun Life. Le rôle d’évaluation foncière de la Ville de Montréal attribuait une valeur de 418 millions de dollars à cet immeuble de 47 étages, anciennement connu sous le nom de la tour IBM-Marathon, lors de sa mise en vente. Elle a finalement été acquise pour la rondelette somme de 605 M$.
Selon M. Godon, cette transaction très médiatisée place Montréal sous le feu des projecteurs de nombreux investisseurs hors Québec qui vont vouloir, eux aussi, bénéficier de l’effervescence du marché montréalais.
« Cet achat est conséquent à notre vision à long terme, indique-t-il. Le centre-ville est en voie de changer. Bien que les principaux bureaux aient traditionnellement été occupés par les institutions financières, les cabinets d’avocats et les compagnies d’assurance, nous allons voir de plus en plus de jeunes entreprises spécialisées en technologie venir s’installer au coeur de la ville. Nous voulons faire partie de cette transformation. »
En attendant, aucun investissement majeur n’est à l’ordre du jour pour l’immeuble qui a été construit en 1992. « Nous sommes en mode réflexion », précise M. Godon. Actuellement, 93% de sa superficie, qui approche le million de pieds carrés, est louée. « La moyenne de nos baux de location est de neuf ans », tient à souligner M. Godon.
L’Office d’investissement des régimes de pensions du secteur public (Investissements PSP), qui était un des actionnaires de l’immeuble avec le Groupe Oxford, demeure le principal locataire des lieux, avec plus de 275000 pieds carrés de superficie. Parmi les autres locataires du deuxième plus grand immeuble de Montréal, on note entre autres PwC, le cabinet Langlois Avocats, ainsi que Wells Fargo, BMO et CBRE.
Les tours jumelles vendues
OEuvres de l’architecte américaine Sylvia Gottwald-Thapar, les tours des 600 et 700, rue de la Gauchetière Ouest – qui ont toutes deux été vendues au cours de l’année – entrent pour leur part dans d’importantes phases de transformations. C’est ce qu’ont fait savoir leurs acheteurs respectifs, la Corporation immobilière Kevric (600) et Allied Properties (700). Chacun compte investir plus de 50 M$ pour métamorphoser ces tours construites au début des années 1980. Deux immeubles qui avaient d’ailleurs besoin de beaucoup d’amour, de l’avis de plusieurs experts immobiliers. De passage à Montréal en septembre dernier, Michael Emory, PDG d’Allied Properties, a signalé son intention de transformer les vastes espaces publics et communs du 700, rue de la Gauchetière Ouest, connu anciennement sous le nom de tour Bell. « Nous souhaitons créer un environnement d’espace de travail urbain distinctif pour les organisations créatives et innovatrices qui misent sur la connaissance », a indiqué M. Emory. Il a d’ailleurs précisé que cette transformation se ferait en partenariat avec l’entreprise Moment Factory. « Ce sont des experts dans la réalisation d’expériences humaines mémorables. Ils vont nous aider à inspirer un sentiment d’émerveillement et de lien collectif », a souligné le gestionnaire immobilier.
Mentionnons que cette acquisition représente la première tour de bureaux à intégrer le portefeuille d’Allied. Depuis sa création, au début des années 1990, cette entreprise torontoise était reconnue pour acheter des immeubles industriels qu’elle reconvertissait en espaces lofts-bureaux.
Allied, qui a également acheté l’Édifice RCA, dans Saint-Henri, pour 80 M$, détient plusieurs immeubles de type lofts/classe industrielle dans les quartiers du Mile-Ex et du Vieux-Montréal. Le 425, rue Viger, qui deviendra en
2020 la nouvelle adresse de Google, lui appartient. En somme, Montréal représente désormais 43% des actifs d’Allied, ce qui en fait le marché le plus important de cette fiducie de placement immobilier devenue publique en 2002.
Du côté du 600, rue la Gauchetière, les travaux sont déjà commencés. « Une des premières phases est de déménager l’actuel hall d’entrée deux étages plus bas pour permettre un accès direct sur la place du Square Victoria », explique Richard Hylands, PDG de la Corporation immobilière Kevric. Le gestionnaire veut également changer les murs extérieurs, y compris la fenestration, qu’il souhaite encore plus présente sur l’immeuble. « L’objectif, dit-il, est de pouvoir exécuter les travaux avant que la Banque Nationale quitte la tour en 2023. »
Rappelons que la banque occupe plus de 85% des 700000 pieds carrés disponibles. Un départ massif qui n’inquiète pas du tout le gestionnaire. « Nous avons déjà commencé à recevoir des appels d’au moins cinq entreprises intéressées à venir prendre place dans la tour », mentionne M. Hylands.
La métamorphose du 600, de la Gauchetière Ouest n’est pas la seule grande transformation au calendrier de Kevric. Propriétaire de la Place Bonaventure, l’entreprise compte y éliminer les quelque 315000 pieds carrés de surface d’exposition pour en faire de nouveaux espaces de bureaux que recherchent les milléniaux.
« Le centre-ville de Montréal n’est plus un centre bancaire, soulève M. Hylands. Raison pour laquelle nous devons désormais nous tourner vers des locataires de la nouvelle économie. » Ce sont d’ailleurs ces entreprises qui sont les principaux acteurs d’une grande partie de la relance de l’actuelle économie immobilière montréalaise, conclut-il.