La in­dus­tria in­mo­bi­lia­ria y el pa­no­ra­ma eco­nó­mi­co

Con los cam­bios que in­tro­du­jo la Re­for­ma Tri­bu­ta­ria se in­cor­po­ró el Im­pues­to al Va­lor Agre­ga­do (IVA) a las vi­vien­das nue­vas sin sub­si­dio, el mer­ca­do tu­vo un mo­men­to bu­llan­te a fi­nes de 2015. To­da­vía es tiem­po de apro­ve­char el be­ne­fi­cio. Por: Tan­ya Ore­llan

La Tercera - Especiales2 - - Ediciones Especiales -

Des­de que se anun­ció el pa­go del Im­pues­to al Va­lor Agre­ga­do en la com­pra de vi­vien­das nue­vas sin sub­si­dio, el mer­ca­do no ha de­ja­do de reac­cio­nar. Du­ran­te el 2015 se pro­du­jo una ex­plo­si­va de­man­da por nue­vos pro­yec­tos -la ma­yor en una dé­ca­da-, aten­di­ble al in­te­rés de los com­pra­do­res por evi­tar el cos­to ex­tra. En tan­to, en 2016 el pa­no­ra­ma se ha vuel­to más dis­cre­to, em­pu­ja­do por la es­ta­bi­li­za­ción del mer­ca­do, la co­yun­tu­ra eco­nó­mi­ca y la dis­mi­nu­ción en el por­cen­ta­je a fi­nan­ciar me­dian­te ins­tru­men­tos hi­po­te­ca­rios.

Co­mo par­te del pro­ce­so de Re­for­ma Tri­bu­ta­ria que im­pul­só el Go­bierno, se es­ti­mó que las vi­vien­das nue­vas sin sub­si­dio co­men­za­rán a pa­gar es­te va­lor en un pe­rio­do que se ha apla­za­do: en un pri­mer mo­men­to has­ta el 31 de di­ciem­bre del 2016 y lue­go, has­ta el 31 de mar­zo de 2017.

Se­gún ex­pli­ca Ar­tu­ro Fa­rías, di­rec­tor de ca­rre­ra Con­ta­dor Pú­bli­co y Au­di­tor de la Uni­ver­si­dad del Pa­cí­fi­co, du­ran­te los úl­ti­mos me­ses del año pa­sa­do, cuan­do los com­pra­do­res prác­ti­ca­men­te arra­sa­ron con la ofer­ta dis­po­ni­ble, se pro­du­jo un fe­nó­meno par­ti­cu­lar. “Pa­ra po­der co­mer­cia­li­zar vi­vien­das exen­tas de IVA, du­ran­te el 2016 las cons­truc­to­ras te­nían que te­ner el per­mi­so de edi­fi­ca­ción y la re­cep­ción fi­nal del pro­yec­to por par­te de los en­tes res­pec­ti­vos. Co­mo mu­chos de ellos vie­ron afec­ta­da la en­tre­ga de sus ser­vi­cios por el pa­ro de los fun­cio­na­rios pú­bli­cos se am­plió el pla­zo has­ta mar­zo de 2017, lo que fi­nal­men­te ha si­do be­ne­fi­cio­so, por­que per­mi­ti­rá que más vi­vien­das en­tren en la exen­ción y los con­su­mi­do­res ten­gan más op­cio­nes al mo­men­to de ele­gir y com­prar”, in­di­ca.

Ven­ta de vi­vien­das

Se­gún da­tos de la Cá­ma­ra Chi­le­na de la Cons­truc­ción (CCHC), du­ran­te 2015 se al­can­za­ron 43.994 uni­da­des ven­di­das en San­tia­go, 26,8% más que en 2014, la ma­yor va­ria­ción en una dé­ca­da.

Aho­ra, el pa­no­ra­ma ha cam­bia­do. Du­ran­te el ter­cer tri­mes­tre de 2016 la ven­ta de vi­vien­das nue­vas en el Gran San­tia­go re­tro­ce­dió 38% en com­pa­ra­ción con igual pe­rio­do de 2015. La ven­ta de de­par­ta­men­tos ca­yó 40% y la de ca­sas, 29%, con­ta­bi­li­zan­do la co­mer­cia­li­za­ción de 7.619 vi­vien­das (5.919 de­par­ta­men­tos y 1.700 ca­sas), en un to­tal de 4.636 uni­da­des me­nos que du­ran­te el 2015, en los mis­mos me­ses.

Se­gún co­men­ta Ja­vier Hur­ta­do, ge­ren­te de Es­tu­dios de la Cá­ma­ra Chi­le­na de la Cons­truc­ción (CCHC), el 2014 ya se veía una pe­que­ña caí­da en las ven­tas y, con­si­de­ran­do que eco­nó­mi­ca­men­te en 2015 la si­tua­ción del país no fue me­jor, es po­si­ble atri­buir ca­si ex­clu­si­va­men­te al anun­cio del fin de la ven­ta sin IVA el cre--

ci­mien­to ex­plo­si­vo en el ín­di­ce. “Se tra­tó de un mo­men­to muy par­ti­cu­lar, don­de to­do es­ta­ba su­je­to a apro­ve­char el be­ne­fi­cio en pro­yec­tos cu­ya eje­cu­ción po­día ex­ten­der­se en el tiem­po, co­mo su­ce­dió con quie­nes com­pra­ron en blan­co. Mu­chas per­so­nas to­ma­ron la de­ci­sión in­de­pen­dien­te del pla­zo de en­tre­ga”.

Así, du­ran­te el 2016 gran par­te de ese stock se ven­dió, aña­de, que­dan­do una di­fe­ren­cia en pro­yec­tos que se ter­mi­na­ran de cons­truir des­pués: “Se tra­ta de una ofer­ta me­nor, por­que ya no se po­día com­prar una obra que es­tu­vie­se re­cién par­tien­do en 2016 pa­ra apro­ve­char el be­ne­fi­cio”.

Pa­no­ra­ma eco­nó­mi­co

Las ci­fras dan cuen­ta no so­lo de la es­ta­bi­li­za­ción del fe­nó­meno -quie­nes te­nían pla­nes de com­prar vi­vien­das nue­vas ya se ade­lan­ta­ron y con­cre­ta­ron la ad­qui­si­ción-, sino tam­bién del ba­jo di­na­mis­mo de la ac­ti­vi­dad eco­nó­mi­ca en el país y el efec­to de la res­tric­ción en el cré­di­to hi­po­te­ca­rio.

Pa­ra em­pe­zar, la si­tua­ción eco­nó­mi­ca del país se avi­zo­ra com­ple­ja e in­vi­ta a la cau­te­la: “La con­trac­ción ha si­do muy fuer­te y sus efec­tos son a me­diano y lar­go pla­zo. Hoy te­ne­mos un Ín­di­ce Men­sual de Ac­ti­vi­dad Eco­nó­mi­ca (IMACEC) afec­ta­do, si­tua­ción que no se veía des­de la cri­sis sub­pri­me, pe­ro aho­ra los pro­ble­mas son in­ter­nos y la pro­yec­ción de cre­ci­mien­to pa­ra Chi­le en 2017 se si­túa en­tre 1,8-2,0%, lo que es muy ba­jo. Pen­sá­ba­mos que el 2016 iba a ser el año ma­lo y el pró­xi­mo po­dría­mos cre­cer, pe­ro en­fren­ta­re­mos un pe­rio­do com­pli­ca­do des­de el pun­to de vis­ta eco­nó­mi­co y, la­men­ta­ble­men­te, se van a em­pe­zar a ver sus efec­tos en el em­pleo. A es­to se une que el pró­xi­mo año se­rá de cam­bios en lo po­lí­ti­co, lo que ge­ne­ra aun más in­cer­ti­dum­bre”, ex­pli­ca el aca­dé­mi­co.

En es­tos mo­men­tos, con un pa­no­ra­ma eco­nó­mi­co de­caí­do y fi­nan­cia­mien­to res­trin­gi­do, las per­so­nas son más cau­tas, afir­ma Ja­vier Hur­ta­do. “Las ta­sas de in­te­rés pa­ra cré­di­tos hi­po­te­ca­rias es­tán ba­jas, pe­ro tam­bién las con­di­cio­nes son más li­mi­ta­das y el fi­nan­cia­mien­to es me­nor. Pa­ra una fa­mi­lia que as­pi­ra a una vi­vien­da de UF 2.500 o 3.000, la di­fe­ren­cia de jun­tar UF 300 más pa­ra el pie es un fac­tor a con­si­de­rar”.

Es­ta si­tua­ción se ex­pli­ca por­que, a con­tar de es­te año, el Ban­co Cen­tral ele­vó el en­ca­je de fon­deo de las ins­ti­tu­cio­nes fi­nan­cie­ras pa­ra los cré­di­tos por so­bre 80%. En sim­ple, los ban­cos es­tán ele­van­do los cos­tos pa­ra cré­di­tos por so­bre es­te tra­mo o, sim­ple­men­te, es­tán de­jan­do de otor­gar fi­nan­cia­mien­to por so­bre es­te por­cen­ta­je.

De es­ta for­ma, quie­nes com­pra­ron en 2015 no so­lo se vie­ron im­pul­sa­dos por evi­tar la en­tra­da en vi­gen­cia del IVA, sino tam­bién pu­die­ron ac­ce­der a me­jo­res por­cen­ta­jes de fi­nan­cia­mien­to. Si bien du­ran­te la dé­ca­da pa­sa­da la ne­ce­si­dad de im­pul­sar al mer­ca­do in­clu­so per­mi­tió el otor­ga­mien­to de cré­di­tos por el 100% del va­lor del in­mue­ble, ha­cia 2015 es­te por­cen­ta­je se ha­bía con­traí­do a un 90 o 95 y, ac­tual­men­te, lue­go del cam­bio nor­ma­ti­vo, no va más allá del 80%.

“Has­ta el año pa­sa­do, las per­so­nas es­ta­ban acos­tum­bra­das a te­ner un pie de 10% y has­ta 5% pa­ra ad­qui­rir un in­mue­ble. Hoy, eso ya no es así, se tra­ta de una can­ti­dad im­por­tan­te de di­ne­ro y con­si­de­ran­do que el va­lor de los bie­nes in­mue­bles ha au­men­ta­do, las per­so­nas lo ven con cau­te­la. No obs­tan­te, tam­bién hay que con­si­de­rar que en la ac­tua­li­dad las ta­sas de in­te­rés apli­ca­das a cré­di­tos hi­po­te­ca­rios es­tán en torno a 3,5%, son ex­tre­ma­da­men­te ba­jas, lo que fa­vo­re­ce la ad­qui­si­ción de un bien raíz”, co­men­ta Fa­rías.

“Quie­nes tie­nen una si­tua­ción eco­nó­mi­ca que ga­ran­ti­ce el pa­go de un com­pro­mi­so a me­diano o lar­go pla­zo, de­ben con­si­de­rar que hoy es­tán da­das las con­di­cio­nes pa­ra con­se­guir un cré­di­to hi­po­te­ca­rio con una ta­sa ba­ja y de­ci­dien­do en­tre una am­plia ofer­ta de pro­yec­tos que per­mi­te apro­ve­char de com­prar sin IVA”, fi­na­li­za el aca­dé­mi­co.

“Quie­nes tie­nen una si­tua­ción eco­nó­mi­ca que ga­ran­ti­ce el pa­go de un com­pro­mi­so a me­diano o lar­go pla­zo, de­ben con­si­de­rar que hoy es­tán da­das las con­di­cio­nes pa­ra con­se­guir un cré­di­to hi­po­te­ca­rio con una ta­sa ba­ja y de­ci­dien­do en­tre una am­plia ofer­ta de pro­yec­tos que per­mi­te apro­ve­char de com­prar sin IVA”. Ar­tu­ro Fa­rías, di­rec­tor de ca­rre­ra Con­ta­dor Pú­bli­co y Au­di­tor de la Uni­ver­si­dad del Pa­cí­fi­co.

“En el año 2015, se vi­vió un mo­men­to muy par­ti­cu­lar, don­de to­do es­ta­ba su­je­to a apro­ve­char el be­ne­fi­cio en pro­yec­tos cu­ya eje­cu­ción po­día ex­ten­der­se en el tiem­po, co­mo su­ce­dió con quie­nes com­pra­ron en blan­co. Mu­chas per­so­nas to­ma­ron la de­ci­sión in­de­pen­dien­te del pla­zo de en­tre­ga”. Ja­vier Hur­ta­do, ge­ren­te de Es­tu­dios de la Cá­ma­ra Chi­le­na de la Cons­truc­ción.

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