FONDOS DE PENSIONES, BREXIT Y RENTAS INMOBILIARIAS
Si usted es una persona de cerca de 60 años, afiliado al sistema previsional de capitalización individual en Chile y se ha mantenido cotizando los últimos 35 años, puede considerarse como uno de los pocos afortunados en el mundo, pues sus ahorros están a buen resguardo, invertidos por administradores profesionales en una cartera eficientemente diversificada y que le ha rendido sobre el 8% anual en términos reales (calculado sobre Fondo C). Este desempeño es muy difícil de igualar, incluso en las economías más desarrolladas.
Su suerte no es casual, pues se basa en una visionaria fórmula diseñada e implementada a principios de los años 80 del siglo XX, al comprobarse la absoluta insolvencia de un caótico sistema previsional de reparto, basado en que las generaciones jóvenes aportaban “solidariamente” -como les gusta decir a sus partidarios- para el pago de pensiones de los jubilados. Aparte de que el sistema de reparto se torna inviable por la caída de la tasa de natalidad y el incremento en la esperanza de vida, el favoritismo y la discrecionalidad en la asignación de las pensiones termina perjudicando a la mayoría silenciosa y, de paso, comprometiendo las finanzas públicas. Recientemente, hemos sido testigos de los últimos vestigios de algunas “pensiones solidarias” que genera el sistema de reparto para algunos privilegiados que se benefician de su captura.
Las turbulencias generadas recientemente por el Brexit -evento estimado de baja probabilidad y generado por circunstancias de política interna del Reino Unido- han probado que las carteras bien diversificadas amortiguan inmediatamente el impacto: el sistema previsional chileno no sufrió un gran daño, al tener una exposición de sólo 1% a este mercado y a la libra esterlina.
Esto también quedó demostrado frente a las grandes pérdidas y problemas de liquidez de los mercados financieros, cuando sobrevino la crisis en septiembre de 2008 y cuyas consecuencias se siguen viviendo hasta la fecha. Las carteras de los fondos de pensiones se ajustaron rápidamente a los menores valores, pero paulatinamente recuperaron esas pérdidas, volviendo a rentar en línea con los retornos de mercado.
El análisis anterior se debe entender como preámbulo a un tema que hoy nos debe preocupar a todos los que hacemos ahorro previsional, que consiste en buscar cómo aumentar eficientemente las pensiones en un mundo de bajísimos retornos -en línea con las tasas de interés cercanas a cero o negativas, incluso en títulos a 50 años-, mejorando la rentabilidad y evitando deteriorar el riesgo de la cartera de inversiones.
Las buenas noticias provienen del mundo de los bienes raíces de renta. En efecto, los activos de rentas inmobiliarias hoy están muy subponderados en las carteras previsionales y son una clase de activos hoy reconocidos mundialmente como una fuente de diversificación segura y estable que puede aportar mayores retornos para los fondos de pensiones, sin afectar negativamente la seguridad de sus inversiones.
En un reciente estudio de CEM Benchmarking*, empresa de investigación basada en Toronto, usando una base de datos de activos administrados por institucionales en Estados Unidos, de más de US$ 3 trillones, concluyó que la inversión vía Reits (Real Estate Investment Trust) ha mostrado las mayores rentabilidades entre todas las clases de activos consideradas en estudio entre 1998 y 2014 (10,1% anual), superando a acciones de distintos tipos e incluso duplicando a la de los hedges funds, que fueron muy populares durante ese período. Usando el Índice de Sharp, que mide el retorno de un activo en relación a su volatilidad, son el tercer activo más eficiente detrás de los Índices de Bonos de Largo Plazo y el General de Renta Fija en Estados Unidos.
Adicionalmente, este estudio pudo establecer que el costo de invertir vía Reit es la mitad respecto de la alternativa de inversión inmobiliaria directa, incluso para institucionales, y estos al ser listados en Bolsa y repartir 100% de sus beneficios distribuibles en dividendos, ofrecen una liquidez imposible de replicar vía inversión directa.
En Chile contamos con fondos de inversión inmobiliarios con más de 20 años de trayectoria muchos de ellos, y la nueva Ley Única de Fondo los asimila a los Reit de los mercados desarrollados.
La clase de activos inmobiliarios de renta merece un reconocimiento por su capacidad de aportar retornos y disminuir los riesgos, al incorporarse a las carteras de inversión aportando al desarrollo de una gama de excelentes instrumentos de inversión, abiertos a todo tipo de ahorrantes. Es un avance pendiente de nuestro mercado de capitales promover la diversidad de títulos de rentas inmobiliarias que otorguen retornos estables y liquidez en base a títulos respaldados con inmuebles de renta.
Hoy es el momento de ponerse al día y ampliar los límites de inversión inmobiliaria de los fondos de pensiones para que puedan contar con un margen diferente al de renta variable y logren fortalecer sus portafolios de inversión, con un mayor retorno y de menor riesgo. Una buena normativa traería como consecuencia una oferta amplia de títulos de subyacente inmobiliario (cuotas, acciones, bonos, etc.) que alcancen una mayor liquidez en el mercado secundario.
Las turbulencias generadas por el Brexit han probado que las carteras bien diversificadas amortiguan inmediatamente el impacto: el sistema previsional chileno no sufrió un gran daño.
La clase de activos inmobiliarios de renta merece un reconocimiento por su capacidad de aportar retornos y disminuir los riesgos.