Nuevas líneas de Metro y fuga de plusvalías
El Presidente Piñera anunció la construcción de dos nuevas líneas de Metro para Santiago (8 y 9), continuar el proyecto de la línea 7, y extender la línea 4. Con esto se agregarían 57 kilómetros, 44 estaciones y cinco nuevas comunas al sistema, que requerirá inversiones significativas de parte del Estado. Este anuncio invita a reflexionar sobre la justicia de las inversiones públicas y sus beneficios. Dada la institucionalidad vigente, las nuevas líneas de Metro darán origen a fuertes alzas en los precios de suelo que no serán recuperadas por el ente que hará toda la inversión, sino por entes privados.
Las plusvalías de suelo son alzas motivadas por inversiones como construcción de centros comerciales, cambios sociodemográficos, cambios en planes reguladores, y sobre todo, inversión pública en bienes colectivos como parques, equipamiento público y redes de transporte. En un estudio reciente, López y Sanhueza (2017) demostraron que la inversión de Metro aumenta en 5,5% promedio las ganancias de los propietarios de suelo circundantes. Pero más importante aún, el mismo estudio señala que las ganancias ascienden a 25,6% promedio para los desarrolladores inmobiliarios, debido a su capacidad de construir al máximo de volumen y densidad. Así, son ellos los grandes beneficiarios indirectos de la inversión del Estado. Asimismo, Agostini y Palmucci (2008), estiman que sólo con el anuncio de construcción de líneas de Metro hay un aumento de entre 3,3% y 4,4% en el valor de los terrenos circundantes, un aumento de entre 4,5% y 5,7% después de definir las estaciones, y un aumento de 30% una vez implementado. Así, el valor de los terrenos adyacentes a estas nuevas líneas puede estar subiendo mientras usted lee esta columna. ¿Pero cuál es el problema entonces?
El problema radica en que el Estado invierte el 100% y no captura las plusvalías generadas, con excepción de los tímidos reavalúos fiscales. El Estado chileno no tiene facultades para rescatar las ganancias que él mismo ayudó a crear y que podría invertir en obras públicas. Por lo tanto, la inversión en nuevas líneas de Metro es un gran regalo de plusvalías, en particular en aquellas comunas donde no existe un Plan Regulador. Y en esta repartición de beneficios ganan más las grandes inmobiliarias que los propietarios de viviendas. Y peor aún, Metro debe pagar una “servidumbre de paso” a los propietarios de los terrenos bajo los cuales irán las nuevas líneas. Así, quienes se ven beneficiados por aumentos de plusvalías, además reciben una indemnización, la cual es proporcional al valor comercial de los terrenos, favoreciendo a los de mayor riqueza.
Es importante recalcar que, año tras año, gobierno tras gobierno, se ha construido infraestructura pública sin reparar en la potencialidad de dicha inversión para la eficiencia a largo plazo del gasto fiscal, ni en la contribución a las desigualdades que implica el hecho de que las plusvalías sean mayormente capturadas por grandes inmobiliarias, y no por propietarios individuales. Es urgente entonces, mejorar los instrumentos para poder financiar y construir una mejor ciudad.