Los nuevos polos inmobiliarios que emergen con la Línea 3 del Metro

Irarrázaval, Independencia y Quilicura tienen ventajas en suelos que podrían ser destinados a viviendas. En algunas comunas ya hay fuerte aumento en el precio de los paños.

Bajo tierra, la Línea 3 del Metro —que debutará en enero próximo— unirá con un viaje de media hora las comunas de Quilicura y La Reina. En la superficie, ¿acarrea la nueva línea cambios en la ciudad?

Un estudio de la Oficina Atisba, que analiza el potencial de crecimiento inmobiliario, comercial y de servicios relacionado con el trazado del tren subterráneo, detecta los nuevos polos de desarrollo que liberaría la puesta en marcha del recorrido. La línea cuenta con 18 estaciones, tiene 22 kilómetros de extensión y cubrirá áreas que hasta ahora no habían contado con acceso rápido al Metro.

El informe de Atisba menciona estaciones de la red cuyo entorno tiene potencial de crecimiento, debido a que los planes reguladores permiten densificar en altura media y alta, junto a paños disponibles para comercio y servicios. Además, hay puntos destinados a la industria que podrían ser reconvertidos. La “radiografía” de estas zonas fue realizada en un radio de 600 metros alrededor de las estaciones (ver infografía).

Según el análisis, un sector atractivo es la estación Irarrázaval, lugar de combinación de las líneas 3 y 5. Ese sector tiene 266.168 metros cuadrados (m2) de suelo para edificios de más de nueve pisos. Otro lo configura el entorno de la estación Hospitales, en Independencia, donde están los centros de salud San José, Universidad de Chile y Roberto del Río. Allí, la superficie destinada a densificar en altura asciende a 319.542 m2. El reporte detectó que en el entorno de la Estación Los Libertadores, en Quilicura, también habría cambios, pues hay terrenos para proyectos en altura, con 76.273 m2. Lo mismo pasa en el perímetro de la estación Conchalí, donde actualmente hay viviendas de un piso y pequeños comercios: están disponibles 42.757 m2 de paños industriales que podrían cambiar a uso residencial.

Iván Poduje, socio de la Oficina Atisba, destaca que de manera progresiva “los lugares cercanos al Metro tienden a que haya uso habitacional y para comercio de calidad con el tiempo, lo que se ratifica con la Línea 1, que posee los barrios más consolidados”. Añade que las áreas con capacidad de desarrollo potencial no solo deberían estar asociadas a la construcción de inmuebles, “sino a equipamiento, áreas verdes o buena vialidad, para que sean espacios habitables”.

Plusvalía

El alcalde de Quilicura, Juan Carrasco, hace notar que en su comuna se instalará la estación más grande del trazado, Los Libertadores, la denominada “puerta norte” de la Línea 3, situada en plena Avenida Américo Vespucio. “Buscaremos que el suelo cercano a la estación, que hoy es de tipo industrial, pase a habitacional, con el fin de construir viviendas y mejorar el entorno”, anuncia.

El jefe comunal agrega que espera solicitar esta modificación del plan regulador al Ministerio de Vivienda en lo que resta del año, para permitir edificaciones superiores a los 12 pisos. Según Carrasco, con esta expansión inmobiliaria la comuna también podría superar su histórico déficit habitacional.

Su par de Independencia, Gonzalo Durán, explica que desde que se anunció la puesta en marcha del nuevo servicio del Metro “se ha registrado un fuerte aumento del valor del precio del suelo”. Señala como ejemplo que el valor por metro cuadrado en el eje Independencia hoy llega, en promedio, a 45 Unidades de Fomento (equivalentes a $ 1.240.461). En tanto, en los alrededores de la estación Plaza Chacabuco el valor del metro cuadrado asciende a 60 UF ($ 1.653.947).

Durán indica que este año se han presentado 20 proyectos habitacionales y se sondea la posibilidad de instalar oficinas. En esa misma comuna se ubicará la extensión de la Línea 3 por la estación Cal y Canto. El jefe comunal señala que en ese sector se planea concretar el proyecto “Explanada Los Mercados”, en el barrio de Mapocho-La Chimba, destinado a mejorar el entorno para potenciar el uso habitacional, de comercio y enfocado en el turismo en el sector.

El gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, confirma que las comunas que cuentan con servicio de Metro “son las que más han crecido en número de viviendas, porque todos quieren estar conectados con los centros de comercio y residenciales”. Agrega que es necesario que estos nuevos polos de desarrollo generen un “crecimiento equilibrado y no se formen zonas donde haya edificios concentrados en un solo punto, como es el caso de Estación Central”.

Hurtado sugiere que las municipalidades actualicen sus planes reguladores, “lo que debe hacerse en el corto plazo, pues la expansión de la urbe es continua”.

El jefe de la Secretaría de Planificación de la Municipalidad de Santiago, César Rodríguez, enfatiza, a su turno, que la Estación Parque Almagro traerá consigo un proyecto de remodelación del parque del mismo nombre. En su entorno, los comerciantes instalados en los alrededores confían en que se potenciarán sus ventas. Hoy se ubican en el sector alrededor de 30 locales donde se venden libros, junto a tiendas relacionadas con las bicicletas.