Gerente general de Echeverría Izquierdo: “Lo que sucedió con Villa San Luis genera dudas respecto a la certeza jurídica”
PRECIOS SEGUIRÁN SUBIENDO “Si los planos reguladores están restringiendo la capacidad, es obvio que va a subir el precio”.
INVERSIONES INMOBILIARIAS “Todavía hay harta cautela, e incluso miedo en algunos casos por la incerteza jurídica”.
REPUNTE “El escenario político será muy decisivo. La gente siente que tiene algunas certezas si hay un cambio de dirección”.
—El ejecutivo comenta que a la desaceleración económica, ahora se suma la incertidumbre por el cumplimiento de los permisos. —Además, afirma que la cautela en las inversiones se mantendrá y que el escenario político será decisivo en la reactivación del sector.
PARA el gerente general de la inmobiliaria Echeverría Izquierdo, Raimundo Cruzat, los mayores costos para las empresas producto de la Ley de Aportes al Espacio Público -que a su juicio elevarán el precio de las viviendas, sumado a la incerteza jurídica como consecuencia de, por ejemplo, lo sucedido en la ex Villa San Luis, tendrá un impacto en el sector inmobiliario, el que ya venía golpeado por los efectos de la desaceleración económica. En ese escenario, afirma el ejecutivo, la cautela de los inversionistas inmobiliarios se mantendrá por un tiempo más. Al menos, hasta tener mayores certezas respecto al resultado de la elección presidencial, un factor que será decisivo, dice Cruzat.
El año pasado estuvo marcado por la fuerte caída en las ventas. ¿Esto se explicó más bien por la alta base de comparación respecto a 2015 o por fundamentos de la industria?
—Es un poco de las dos cosas. Esta es una industria que a veces se queja de llena, pero sí ha habido cosas de fondo. Por ejemplo, las trabas que se le está poniendo al desarrollo de la ciudad. Ha habido una presión fuerte a la restricción de los instrumentos de planificación territorial de los planos reguladores. Que no es algo malo per se, está bien planificar, es sano, pero tiene que estar bien hecho, tiene que entenderse bien cuáles son los motores y no sólo restringir por restringir. Por ejemplo, no tiene sentido que alrededor de las líneas de Metro no haya altas densidades. También ha habido un aumento de las cargas económicas a la industria, ya sea a través de la reforma tributaria o de la Ley de Aportes al Espacio Público.
Y teniendo en cuenta estos factores, ¿las inmobiliarias siguen cautelosas o se vieron signos de reactivación durante el primer semestre?
—A nivel de mercado ha habido una cautela importante, incluso algunas inmobiliarias han decidido hacer inversiones en otros lugares del continente. Y todavía hay harta cautela, e incluso diría miedo en algunos casos por la incerteza jurídica. Ha habido casos como lo que sucedió con la Villa San Luis que generan ciertas dudas respecto a la certeza jurídica de un anteproyecto o permiso de edificación. La situación de Estación Central (discusión por los llamados guetos verticales) también produce ese tipo de miedo. Sin entrar en el juicio de si corresponden o no, la consecuencia que trae es que la gente se retrae o se va a proyectos con menos riesgos. Y como se sabe, a menor riesgo, menor rentabilidad. A esto, se le suma que con la Ley de Aportes al Espacio Público no se sabe cuánto van a aumentar los costos. Tampoco se sabe si el permiso de edificación se va a cumplir. Todo esto ha hecho que hoy la inversión inmobiliaria esté muy contraída o por lo menos exigiendo bastante más certezas antes de tomar decisiones.
Todo esto se suma además a la desaceleración económica.
—Exactamente. Si había un ambiente más contraído en términos económicos, que uno lo puede entender porque todos los países tienen ciclos económicos, se le suma a eso una incerteza jurídica en los permisos de edificación y también incerteza respecto a los impactos que tienen ciertas leyes como la de Aportes al Espacio Público. Si bien la ley está vigente, el reglamento que debiera haberse aprobado seis meses después, todavía no se aprueba. Aún no hay luces de cómo va a quedar y, por lo tanto, no sabemos cuánto va a pegar en los costos, y por lo tanto en el precio al cliente final o en la rentabilidad.
¿Por cuánto tiempo más seguirá esa cautela? ¿cómo ve la demanda para el segundo semestre?
—El escenario político será muy decisivo. La gente, le guste o no, siente que tiene algunas certezas si hay un cambio de dirección. Uno oye eso en la calle. La decisión económica más importante de tu vida está muy relacionada con el crecimiento del país y con el nivel de tranquilidad que uno tenga para tomar la decisión. Si hay algo que la gente le atribuye a un eventual gobierno de Sebastián Piñera es que debiera haber mayor crecimiento económico. Por lo tanto, uno naturalmente espera que si parece que va a ganar, la gente vuelva a estar más dispuesta a tomar esta decisión económica tan compleja y también los inversionistas a invertir en este mercado.
Se habla de un fin al ajuste de precios, ¿coincide con eso?
—No. En términos generales los precios han subido. Si los planos reguladores están restringiendo la capacidad, es obvio que va a subir el precio. Podrá subir más o menos rápido, pero hay una presión muy fuerte a que los precios suban, así ha venido siendo. No considero que sea una burbuja o algo que se le parezca, pero sí es interesante el efecto que produce, nos va a llevar probablemente a un esquema más de renta que de compra. Por eso vemos una tendencia de vender edificios habitacionales para renta, algo que hace cinco años no se usaba, pero sí en otros países hace muchos años, porque el precio de la vivienda para un usuario individual hoy está siendo muy caro y quizás la alternativa es arrendar.
¿Van seguir subiendo más los precios?
—Creo que sí. Hay presiones normativas, tributarias, más la Ley de Aportes al Espacio Público, que obviamente, sin entrar en el juicio si corresponde o no hacer estas mitigaciones, van a encarecer los precios, porque al final del día eso las termina pagando el cliente. Podrá haber un ajuste o algunas empresas perderán algo de rentabilidad, pero cuando se están metiendo riesgos por todos lados a una actividad, más carga tributaria, más carga de aportes, los precios van a subir.
¿Cómo evalúa la discusión que se dio en torno a los guetos verticales?
—Cuando llegué acá tomamos la decisión estratégica de no trabajar en comunas que no tuvieran planos reguladores. Como industria nos falta harta autorregulación. Hay una discusión bien profunda respecto de quién es el responsable, si la autorregulación o la autoridad, este concepto de gueto vertical es muy cruel y muy injusto como en general pasa con las generalizaciones, pero deja en evidencia, y eso es lo que rescato, la necesidad adecuada de planificación.