AFP e inversión en activos inmobiliarios
Lo que se busca es dar a estas instituciones una gama más amplia de alternativas de inversión, diversificando los riesgos y mejorando la rentabilidad. Ello implicará aumentar las pensiones.
APARTIR DE noviembre de 2017, las AFP podrán invertir entre un 5% y un 15% del valor de los fondos de pensiones en sociedades concesionarias de obras de infraestructura, sociedades inmobiliarias cerradas, bienes raíces para renta, contratos de leasing con opción de compra y mutuos hipotecarios endosables.
Lo que se busca es dar a estas instituciones una gama más amplia de alternativas de inversión, diversificando el riesgo, mejorando la rentabilidad de la cartera, lo que se debería traducir en mejores pensiones para los afiliados. En términos generales este es el objetivo de la Ley de Impulso a la Productividad.
Dentro del ámbito de esta modificación legal, hay otros actores que también verán, en mayor o menor medida, un efecto en sus negocios que se traducirá en una importante inyección de capital al mercado. El primero de ellos es el sector inmobiliario, donde constructoras, inmobiliarias, administradores y corredores de propiedades se encontrarán con una mayor demanda por propiedades para renta, ya sea oficinas, centros comerciales, centros logísticos e incluso edificios habitacionales. Dado que la oferta de proyectos en el corto plazo no variará en forma considerable, existirán presiones para el aumento de los precios de los mismos. En el mediano y largo plazo este aumento se debería reflejar en el valor de los terrenos. Por otro lado, en los bienes inmobiliarios para renta, será muy importante para mantener la divermente sificación y el control del riesgo inmobiliario, preocuparse de que las propiedades que se compren cuenten con adecuadas condiciones de ubicación, adecuadas condiciones técnicas, que tengan una buena diversificación de arrendatarios, tanto en número como en plazos de contrato. De esta forma se podrán sortear en mejor forma los ciclos bajos. Es recomendable mantener el control de la propiedad completa, pues esto permite controlar el valor de la inversión en el tiempo. Finalmente, deberán contar con un buen equipo de administradores (externos o propios), no perdiendo de vista la gestión física de la propiedad, así como la gestión de los contratos y relación con los arrendatarios.
A nivel de empresas, el otorgamiento por parte de las AFP de leasing financiero con opción de compra, permitirá a la mayoría de las empresas que tradicional- se financian con bancos o compañías de seguros, tener una nueva opción, mayoritariamente orientada al largo plazo (sobre 15 años), donde hasta hoy era un ámbito casi exclusivo de las compañías de seguros, pues los bancos por lo general operan por debajo de esos plazos. En este tipo de instrumentos de inversión, también existirán presiones a mejorar condiciones de tasa, dada la mayor oferta, traduciéndose una vez más en un ajuste a la baja, lo que claramente beneficiará a quienes buscan en este tipo de instrumentos una forma de financiar sus activos inmobiliarios. El leasing financiero es un instrumento donde la clave de su buen desarrollo es tener definida una adecuada política de riesgo y de calidad de los activos inmobiliarios. De esta forma se podrá contar con carteras sanas y rentables.
Por último, se crea con esta nueva ley una nueva forma de obtener recursos para financiar proyectos de infraestructura, a través de la participación directa de las AFP en sociedades destinadas a estos fines. Esto es tremendamente positivo para el desarrollo del país, y una forma de impulsar la actividad económica en Chile. Claramente, la puesta en marcha de esta ley hará más competitivos a los sectores mencionados y esto se debería traducir en un efecto positivo en las pensiones de los afiliados de las AFP.