AFP e in­ver­sión en ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios

Lo que se busca es dar a es­tas ins­ti­tu­cio­nes una ga­ma más am­plia de al­ter­na­ti­vas de in­ver­sión, di­ver­si­fi­can­do los ries­gos y me­jo­ran­do la ren­ta­bi­li­dad. Ello im­pli­ca­rá au­men­tar las pen­sio­nes.

Pulso - - OPINION - El au­tor es head of Real Es­ta­te In­vest­ment Chi­le­na Con­so­li­da­da-Zu­rich Chi­le.

APARTIR DE no­viem­bre de 2017, las AFP po­drán in­ver­tir en­tre un 5% y un 15% del va­lor de los fon­dos de pen­sio­nes en so­cie­da­des con­ce­sio­na­rias de obras de in­fra­es­truc­tu­ra, so­cie­da­des in­mo­bi­lia­rias ce­rra­das, bie­nes raí­ces pa­ra ren­ta, con­tra­tos de lea­sing con op­ción de com­pra y mu­tuos hi­po­te­ca­rios en­do­sa­bles.

Lo que se busca es dar a es­tas ins­ti­tu­cio­nes una ga­ma más am­plia de al­ter­na­ti­vas de in­ver­sión, di­ver­si­fi­can­do el ries­go, me­jo­ran­do la ren­ta­bi­li­dad de la car­te­ra, lo que se de­be­ría tra­du­cir en me­jo­res pen­sio­nes pa­ra los afi­lia­dos. En tér­mi­nos ge­ne­ra­les es­te es el ob­je­ti­vo de la Ley de Im­pul­so a la Pro­duc­ti­vi­dad.

Den­tro del ám­bi­to de es­ta mo­di­fi­ca­ción le­gal, hay otros ac­to­res que tam­bién ve­rán, en ma­yor o me­nor me­di­da, un efec­to en sus ne­go­cios que se tra­du­ci­rá en una im­por­tan­te in­yec­ción de ca­pi­tal al mer­ca­do. El pri­me­ro de ellos es el sec­tor in­mo­bi­lia­rio, don­de cons­truc­to­ras, in­mo­bi­lia­rias, ad­mi­nis­tra­do­res y co­rre­do­res de pro­pie­da­des se en­con­tra­rán con una ma­yor de­man­da por pro­pie­da­des pa­ra ren­ta, ya sea ofi­ci­nas, cen­tros co­mer­cia­les, cen­tros lo­gís­ti­cos e in­clu­so edi­fi­cios ha­bi­ta­cio­na­les. Da­do que la ofer­ta de pro­yec­tos en el cor­to pla­zo no va­ria­rá en for­ma con­si­de­ra­ble, exis­ti­rán pre­sio­nes pa­ra el au­men­to de los pre­cios de los mis­mos. En el me­diano y lar­go pla­zo es­te au­men­to se de­be­ría re­fle­jar en el va­lor de los te­rre­nos. Por otro la­do, en los bie­nes in­mo­bi­lia­rios pa­ra ren­ta, se­rá muy im­por­tan­te pa­ra man­te­ner la di­ver­men­te si­fi­ca­ción y el con­trol del ries­go in­mo­bi­lia­rio, preo­cu­par­se de que las pro­pie­da­des que se com­pren cuen­ten con ade­cua­das con­di­cio­nes de ubi­ca­ción, ade­cua­das con­di­cio­nes téc­ni­cas, que ten­gan una bue­na di­ver­si­fi­ca­ción de arren­da­ta­rios, tan­to en nú­me­ro co­mo en pla­zos de con­tra­to. De es­ta for­ma se po­drán sor­tear en me­jor for­ma los ci­clos ba­jos. Es re­co­men­da­ble man­te­ner el con­trol de la pro­pie­dad com­ple­ta, pues es­to per­mi­te con­tro­lar el va­lor de la in­ver­sión en el tiem­po. Fi­nal­men­te, de­be­rán con­tar con un buen equi­po de ad­mi­nis­tra­do­res (ex­ter­nos o pro­pios), no per­dien­do de vis­ta la ges­tión fí­si­ca de la pro­pie­dad, así co­mo la ges­tión de los con­tra­tos y re­la­ción con los arren­da­ta­rios.

A ni­vel de em­pre­sas, el otor­ga­mien­to por par­te de las AFP de lea­sing fi­nan­cie­ro con op­ción de com­pra, per­mi­ti­rá a la ma­yo­ría de las em­pre­sas que tra­di­cio­nal- se fi­nan­cian con ban­cos o com­pa­ñías de se­gu­ros, te­ner una nue­va op­ción, ma­yo­ri­ta­ria­men­te orien­ta­da al lar­go pla­zo (so­bre 15 años), don­de has­ta hoy era un ám­bi­to ca­si ex­clu­si­vo de las com­pa­ñías de se­gu­ros, pues los ban­cos por lo ge­ne­ral ope­ran por de­ba­jo de esos pla­zos. En es­te ti­po de ins­tru­men­tos de in­ver­sión, tam­bién exis­ti­rán pre­sio­nes a me­jo­rar con­di­cio­nes de ta­sa, da­da la ma­yor ofer­ta, tra­du­cién­do­se una vez más en un ajus­te a la ba­ja, lo que cla­ra­men­te be­ne­fi­cia­rá a quie­nes bus­can en es­te ti­po de ins­tru­men­tos una for­ma de fi­nan­ciar sus ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios. El lea­sing fi­nan­cie­ro es un ins­tru­men­to don­de la cla­ve de su buen desa­rro­llo es te­ner de­fi­ni­da una ade­cua­da po­lí­ti­ca de ries­go y de ca­li­dad de los ac­ti­vos in­mo­bi­lia­rios. De es­ta for­ma se po­drá con­tar con car­te­ras sa­nas y ren­ta­bles.

Por úl­ti­mo, se crea con es­ta nue­va ley una nue­va for­ma de ob­te­ner re­cur­sos pa­ra fi­nan­ciar pro­yec­tos de in­fra­es­truc­tu­ra, a tra­vés de la par­ti­ci­pa­ción di­rec­ta de las AFP en so­cie­da­des des­ti­na­das a es­tos fi­nes. Es­to es tre­men­da­men­te po­si­ti­vo pa­ra el desa­rro­llo del país, y una for­ma de im­pul­sar la ac­ti­vi­dad eco­nó­mi­ca en Chi­le. Cla­ra­men­te, la pues­ta en mar­cha de es­ta ley ha­rá más com­pe­ti­ti­vos a los sec­to­res men­cio­na­dos y es­to se de­be­ría tra­du­cir en un efec­to po­si­ti­vo en las pen­sio­nes de los afi­lia­dos de las AFP.

RA­MI­RO FI­GUE­ROA ARAYA

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