BTG aumenta esfuerzos en el sector inmobiliario y evalúa crear fondo de desarrollo
La firma concretó la fusión de sus fondos de rentas inmobiliarias y un aumento de capital para crecer en ese tipo de activos. Las tasas siguen atractivas, dicen.
—Además de dar el visto bueno a la fusión entre los fondos de inversión Rentas Inmobiliarias y Rentas Inmobiliarias II, los aportantes de los vehículos de inversión de BTG Pactual aprobaron un aumento de capital por seis millones de cuotas del fondo fusionado.
Esta es la última de las movidas que ha realizado la administradora en relación a sus instrumentos ligados al mercado inmobiliario, sector en el que está aumentando los esfuerzos.
La idea detrás de la combinación de ambos fondos de rentas, explica Pedro Ariztía, gerente de inversiones inmobiliarias de BTG, es tener un vehículo de inversión más grande con un foco exclusivo en renta para crecer en esta clase de activos.
“El sector inmobiliario, y en particular la renta inmobiliaria, ha demostrado un buen desempeño y también la vemos con buenos ojos hacia adelante”, dice.
En este segmento, comenta, las tasas a las que se transan los activos “todavía son bastante más generosas” que las que se encuentran en mercados desarrollados, lo que impulsa a la AGF a seguir las apuestas en este sector.
Ariztía resalta que uno de los objetivos de la fusión entre ambos instrumentos es tener un portafolio más diversificado, y destaca que todos los segmentos dentro de rentas inmobiliarias – como oficinas, centros comerciales y bodegas– tienen buenas perspectivas.
El optimismo por el sector viene de la mano de expectativas de una menor entrada de metros cuadrados al mercado, con respecto a años anteriores.
Según estimaciones de BTG, los últimos seis años han visto una entrada en torno a los 190.000 metros cuadrados por año en el mercado de oficinas. Los próximos tres años, en cambio, verían la entrada de alrededor de 125.000 metros cuadrados anuales.
“Estamos hablando de crecimientos bastante menores”, indica Ariztía, agregando que la disminución “se debería traducir en niveles de vacancia dentro de los rangos de equilibrio”.
El Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del Banco Central del primer semestre apunta a que la tasa de vacancia cayó en el segmento de oficinas prime, mientras que subió para las de menos valor. “Durante el cuarto trimestre del 2016, en línea con la menor tasa de vacancia observada, se registró el ingreso de nuevos proyectos al mercado de oficinas prime”, indicó la publicación.
Según cifras de Global Property Solutions, la tasa de vacancia ha estado disminuyendo trimestre a trimestre desde finales de 2015.
Para BTG Pactual, los fondos inmobiliarios son atractivos, aunque tienen bemoles. Los activos alternativos en general, explica Ariztía, tienen una “atractiva” relación riesgo-retorno, pero la liquidez es una preocupación.
En esa línea la AGF apostó por fusionar sus fondos de rentas inmobiliarias: según señala el ejecutivo, los fondos de mayor tamaño y con un portafolio diversificado son más líquidos en el mercado secundario.
Y este es un aumento de liquidez que han notado en sus vehículos.
Los fondos de BTG están transando más que en años anteriores en bolsa: viendo el promedio en una serie de un año, dice Ariztía, las transacciones de un día son similares a las que se transaba en promedio en un mes hace algunos años.
“Hemos visto un aumento en el apetito por estos fondos, que se han traducido en que están transando a valores por sobre el valor cuota contable. Creemos que eso es un buen indicador respecto del apetito por estos productos”, comenta el ejecutivo.
Según cifras de Bloomberg, en la primera quincena de septiembre los montos transados en la cuota del fondo Rentas Inmobiliarias alcanza los $103,8 millones, mientras que en el mismo periodo del año anterior vio operaciones por $86,2 millones. La cuota de Rentas Inmobiliarias II ha registrado operaciones por $178,7 millones en lo que va del mes, frente a los $70,7 millones transados en ese lapsus en 2016.
Además, el aumento de capital en el fondo fusionado – que se irá llevando a cabo en la medida que se materialicen negocios “que hagan sentido”– “hasta podría doblar el tamaño del fondo, en un plazo extenso”.
Y el interés de la administradora va más allá de la renta.
Si bien BTG no tiene planes para levantar otro fondo de esta naturaleza, prefiriendo crecer a través del vehículo fusionado, están explorando posibilidades en el segmento de desarrollo inmobiliario. “También estamos analizando proyectos en esa línea”, indica Ariztía.
Además, la firma recientemente lanzó un fondo de Financiamiento con Garantías Inmobiliarias, que terminó su road show a mediados de agosto.
Bajo la premisa de que el sector está rezagado, la administradora levantó el fondo con la expectativa de partir con un monto por encima de las UF 700.000 (US$28,6 millones).
Aunque el instrumento está en proceso de suscripción de promesas, por lo que no se sabe cuánto reunió el fondo, Ariztía dice que “se espera comenzar con en torno a US$70 millones”.
ZGerente de inversiones inmobiliarias de BTG
PEDRO ARIZTÍA
BTG Pactual se la juega por el mercado inmobiliario con fusión de fondos de rentas inmobiliarias y aumento de capital que lo duplicaría en el largo plazo.