OPINION: Reavalúo de bienes raíces...y ahora, ¿quién podrá defendernos?,

Tribuna Libre

UNA variable que quizás no ha considerado el nuevo Gobierno que asume en marzo, es cómo se va a incrementar la caja fiscal con motivo de la tasación de bienes raíces que acaba de hacer el SII.

Cuando uno revisa los comunicados del SII, lee que el avalúo fiscal se incrementó en promedio un 35,3%. Esto implica que si alguien paga $100.000 de contribuciones al año, en 2018 debiera pagar $135.300 aproximadamente.

Este 35,3% de incremento promedio se debe comparar con el aumento del valor de mercado de las viviendas que se estima de un 4,2% al año, con lo cual, en cuatro años -período en el cual se retasan los bienes raíces- sería de poco menos de 18%.

Si bien esta diferencia puede ser estimada excesiva, ya que duplica el incremento del valor de mercado promedio, finalmente puede ser considerada razonable dadas las nuevas construcciones, ampliación de las zonas de construcción, los nuevos proyectos, etc. Sin embargo, son estos mismos factores los que permiten construir el 4,2% anual.

Esto nos hace pensar que, o durante mucho tiempo el SII no retasó correctamente las propiedades o esta tasación resulta excesiva, considerando que este proceso se hace cada cuatro años.

Si revisamos los nuevos valores tasados y los comparamos con el avaluó fiscal de 2017, nos encontramos con casos sorprendentes y para ello veamos algunos ejemplos.

Un sitio eriazo en la Dehesa ubicado en la calle Bernardo Larraín subió su avaluó fiscal en un 137%. Esto implica un pago adicional de contribuciones de $20.000.000 al año.

Una propiedad habitacional en la Dehesa ubicado en Estero Las Rosas se incrementó en un 143%, aumentando el pago de contribuciones en $3.300.000 más al año.

También en la Dehesa, en Camino Central, una propiedad habitacional se incrementó en un 138%, lo que implica el pago de un mayor impuesto por $3.000.000 al año.

Por su parte, en el Centro de Santiago algunas propiedades bajaron su avaluó. En calle Ahumada, un edificio comercial bajó en un 15,2%, lo que implica un menor pago de contribuciones de $25.000.000 al año.

En Puente Alto, un sitio eriazo ubicado en Avenida El Peñón subió un 66%, lo que implica un incremento en el pago de contribuciones por $37.000.000.

De las comparaciones extremas un sitio eriazo en la Dehesa, ubicado Camino el Peumo, subió en un 954%, lo cual implica un incremento en el pago de contribuciones de más de $500.000.000, en comparación al terreno adyacente el cual subió sólo un 140%.

En 2017 se hizo la tasación particular de una propiedad industrial y en 2018 se vuelve a tasar, incrementándose en más de un 70% si comparamos avalúo de 2018 con en el avaluó de 2016. Esto implica que pasó una de tres cosas: o cambiaron mucho las condiciones de mercado en un año o no se hizo bien la tasación del año 2017, o derechamente se les pasó la mano en 2018.

Finalmente, el edificio en donde tengo mis oficinas subió un 89%. Ello debe ser porque es un edificio de tres pisos en un barrio de grandes construcciones. Sin embargo, mis colegas, en tono de bullying, sostienen que no sólo se consideró la altura, sino también el contenido.

ES IMPORTANTE darse el trabajo de revisar cómo se incrementará el pago de este impuesto, que, de paso, es de los pocos impuestos al patrimonio que existen en nuestra legislación. Los contribuyentes tienen 180 días para reclamar del nuevo avalúo, plazo que se cuenta desde el momento en que termina la publicación por la municipalidad respectiva de este nuevo avalúo.

Este reclamo debe ser presentado ante los Tribunales Tributarios y Aduanero (TTA) y el escrito debe fundamentarse con antecedentes técnicos para que pueda tener posibilidades de ser acogido. Esto implica conocer los parámetros usados por el SII en esta tasación, a objeto de verificar si no se utilizó correctamente un parámetro, se cometió algún error, como por ejemplo metraje de la propiedad, o derechamente no se cumplió con las exigencias que impone la Ley o las propias instrucciones del SII para aplicar alguna sobretasa o calificación especial. Es importante agregar que dado que este reclamo se tramita en los TTA, es predecible que estos terminarán de congestionarse. Estos temas serán de muy lenta resolución y esto no impide el cobro de las nuevas contribuciones de bienes raíces.

Adicionalmente, si alguien tiene propiedades en zonas agrícolas, la Ley Caval los gravará con un impuesto del 10% por el incremento de valor de la propiedad, producto de la inclusión del inmueble al límite urbano. Este impuesto se paga en el momento de la venta, el cual se suma al impuesto a la renta y, eventualmente, al IVA. Esta tasación que haga el SII para determinar este impuesto del 10% también es reclamable ante los TTA. ¡¡Preparémonos, porque nuestros impuestos siguen subiendo!!

Si revisamos los nuevos valores tasados y los comparamos con el avaluó fiscal de 2017, nos encontramos con casos sorprendentes. (...) Es importante darse el trabajo de revisar cómo se incrementará el pago de este impuesto, que, de paso, es de los pocos impuestos al patrimonio que existen en nuestra legislación.