Mercado de oficinas Clase A se normaliza, pero el de Clase B sigue deteriorado
Mientras las oficinas Clase B continúan sufriendo los efectos de una demanda con una clara preferencia a activos nuevos, la absorción neta de las oficinas Clase A representa el 90% de la totalidad registrada en 2023, según el último reporte de la empresa de servicios e inversiones inmobiliarias CBRE.
—El último reporte de la empresa de servicios e inversiones inmobiliarias CBRE, evidencia que el 2023 marcó un hito en torno a la recuperación del mercado de oficinas. A nivel general, desde la compañía destacaron los niveles de absorción y vacancia, que evidencian una actividad positiva en arriendo. Con esto, se cerró el año pasado con un total de 16 contratos por sobre los 1.000 metros cuadrados, sólo en el último trimestre.
CBRE destaca que durante 2023 se pudo constatar una normalización de las cifras en términos de la actividad de arriendo y el retroceso de la vacancia de las oficinas Clase A.
La senior manager de CBRE Chile, Ingrid Hartmann, explica que esto se observa en la absorción neta, la que alcanzó los 58.000 metros cuadrados, que corresponde a una cifra similar al promedio de los tres años inmediatamente anteriores a la pandemia. “Si bien el periodo 2021-2022 también registró caídas en la vacancia, ciertamente el 2023 marca una diferencia relevante en el tipo de usuarios y vemos cómo el arrendatario corporativo vuelve al mercado, cerrando al menos 45 contratos superiores a 1.000 metros cuadrados durante el 2023 , señala la ejecutiva.
Los submercados más importantes para este segmento fueron barrio El Golf, Nueva Las Condes y el eje Apoquindo, con el mejor desempeño durante el periodo, alcanzando tasas de vacancia de un dígito, de 9%, 7% y 5%, respectivamente. Lo anterior, de acuerdo al reporte, es reflejo de una demanda que sigue focalizada en tomar espacios en ubicaciones premium y en edificios de alto estándar. De hecho el 90% de la absorción neta anual de 2023 por clase correspondió a oficinas Clase A.
En el global de este segmento, el informe de CBRE muestra que la tasa de vacancia rompió hacia abajo la barrera del 11% tras dos años y medio, con la caída más grande desde que comenzó su recuperación. Así, la tasa de vacancia cerró el año en 10,01%, 99 puntos base por debajo del trimestre anterior y 168 puntos base menos que al compararlo con el término de 2022.
Por otro lado, el reporte de CBRE no registró nuevos proyectos ingresados al mercado de oficinas Clase A durante el último trimestre, manteniéndose en un stock de 1.996.105 metros cuadrados. En todo el 2023 la nueva oferta sumó 27.622 metros cuadrados en barrio El Golf, que sigue manteniendo su protagonismo con un 42% del stock total, seguido por Nueva Las Condes con un 18% y Santiago Centro con un 19%.
En tanto, el valor de arriendo durante el periodo promedió 0,47 UF por metro cuadrado, lo que representa una caída de 1,5% respecto al tercer cuarto de 2023, y de 3,2% en comparación a igual período de 2022. De acuerdo a la compañía esto se debió, en gran medida, a que la mayoría de las tomas de superficie fue en edificios que presentaban valores de arriendo más altos, principalmente por su alta calidad, certificaciones y modernidad.
“Esa demanda hace que esas oficinas desaparezcan del mercado, dejando en el stock oficinas con estándar menor y en consecuencia con menores precios, empujando los precios promedio a la baja”, detalla la ejecutiva.
“De cara al 2024, se proyecta continuidad en la reducción de la vacancia que iría de la mano de un natural ajuste al alza en los precios de lista. Este movimiento podría llevar al mercado a mayor dificultad para encontrar disponibilidad de espacios para usuarios corporativos que requieren de espacios de una mayor escala”, proyecta Hartmann.
EL MERCADO NO PREMIUM
Pese a la recuperación del segmento de oficinas Clase A y su retorno a niveles normales, la mejoría aún no traspasa al segmento B en este mercados. Este tipo de oficinas “sigue sufriendo los efectos de una demanda con una clara preferencia de activos nuevos y cierra el año con una tasa de vacancia al alza, del 13,69%”, indicaron desde CBRE.
Esta tasa de vacancia es 32 puntos base mayor a la del tercer trimestre de 2023 y se ubica 49 puntos base por sobre el mismo periodo de 2022. Sin embargo, desde la compañía esperan que durante 2024 la continua baja en la vacancia de las oficinas Clase A comience a influir positivamente en la Clase B, especialmente en las zonas de Las Condes y Providencia.
Como ya fue mencionado, en 2023 las oficinas Clase B representaron apenas el 10% de la absorción neta. Sólo en el último trimestre vieron una absorción negativa que llegó hasta los -8.969 metros cuadrados.
El mercado de oficinas Clase B tampoco registró ingresos de proyectos durante el último cuarto. Por lo que su inventario se mantuvo en un total de 2.763.072 metros cuadrados. En 2023 sumó una producción anual de 23.535 metros cuadrados en las comunas de Las Condes y Lo Barnechea. “Si bien la distribución territorial de los proyectos es más diversa, se observa un fuerte protagonismo de Las Condes y Providencia, que entre ambas suman una participación de mercado del 52%”, señalan desde CBRE.
En cuanto a los precios de este segmento, se estima un promedio de 0,38 UF por metro cuadrado, lo que es ligeramente menor a los registros del trimestre anterior y del 2022. “Sin embargo, en la apertura por submercados observamos cambios asociados a la menor disponibilidad general de oficinas de plantas de mayor superficie, lo que produce cierta especulación de precios en esa nueva vacancia”, advierte la compañía.
Y añade que “se ve reflejado puntualmente en la comuna de Providencia, donde solo unos pocos edificios cuentan con esta característica, lo que lleva a los precios a repuntar, aumentando un 3,22%. Por otro lado, en el submercado de Santiago Centro, se observa un estancamiento en los precios, registrando movimientos menores durante el año, pero que en el acumulado anual muestra una caída de 5,3% anual y de 25% al compararlo con el inicio de la pandemia en el 2020 , concluye Ingrid Hartmann.P