三里屯纪事
三里屯过去20年所呈现的繁华是地域化和国际化、商业利益和行政都会、社会规范与自由意志之间或角力或共谋的结果。
从新移民的期许之地，蜕变为北京最具活力的商圈—三里屯20年来的变迁，是地域性与国际性，民间商业与行政指令，自由意志与社会规范之间的角力及共谋。
在作家冯唐1980年代的中学生记忆中，三里屯是由一堆“没脸没屁股的六层红砖楼”组成的。他甚至怀疑过，“三里屯”这个跟北京第三使馆区一街之隔的地名，可能跟百多年前因抗击英军出名的“三元里”有点儿什么关系。
按照后人的考据，“三里屯”的名字由来确实是与洋人有关。但由于是八国联军攻打北京时被俄罗斯军队选中、离内城三里地的屯兵之处，细究起来算不上是什么光彩的历史。
反而是那些红色砖楼，寄托了解放初期劳动人民对于这块野地的期望。由于当时三里屯的位置，正好处于工人体育场和农业展览馆这两座开国初期重点建设的“十大建筑”之间，农民工和从北京别处搬来的拆迁户们被安置于此。一位姓蒋的管理员本着“将来谁住这都会很幸福”的美好憧憬，决定将这片红砖楼与平房混杂的新村一并命名为“幸福村”。
而对于如今会将大把时间花在三里屯的人来说，住在幸福村并不一定是件幸福的事，进出使馆区的洋人也早已不再值得大惊小怪，倒是三里屯逐渐演变成了北京中轴线以东一个最重要的商圈。
公众普遍认知中的“三里屯商圈”的地理外沿，大致是夹于工体东路和东三环之间、以工体北路为中轴线的一片区域。但一旦利用地图精准测距，就会发现这片区域的面积实际还不到1平方公里。
而聚集于此处的“商业地壳运动”的活跃期，却已持续了20余年。三里屯的20年所呈现出的繁华是地域化和国际化、商业利益和行政都会、社会规范与自由意志之间或角力或共谋的结果。
随着三里屯的代表从酒吧街变为大商场，消费这个地区的主力人群也已经更换了几个代际。人们已经很少在这里花大把时间探讨音乐、文化、艺术和酒，时尚、潮牌、工业风和网红店成了新的宠儿。而在一轮轮潮流变化中最终赢得胜利，或者说在这里赚了钱的人，还是那些将土地画入蓝图、将店铺装入管理的地产经营者们。
三里屯编年史的最近5年，以及不久之后的未来中，绝大部分的新潮与变化，都与这些地产项目密切相关。追根溯源，它们又都和北京这座城市对于商业核心区的想象史紧密相连。
关于三里屯这个区域，日本设计师隈研吾先后写过两篇文章解释自己的感受和设计理念。他觉得，三里屯与东京的青山、六本木有很多相似的地方，“不论什么时候都是热闹的，不过也有人喜欢安静的休闲环境”。
而如果用工体北路和三里屯路作为横纵轴线划分，
三里屯也同时呈现出了3副个性鲜明的不同面孔。
那么就从现在看来最安静的东三里屯说起吧。
#东三里屯#
上课之余，中学生冯唐会向北探索“幸福村”周边的其他楼房。他的记忆中有腻臭味的饴糖厂、被他偷过三条胳膊和两条大腿的假肢厂、演员偶尔从楼顶摔下来的中国杂技团，以及据说卖过全北京赃车零件的“汽配一条街”。
还有一片名叫“北京联合大学机电学院”，简称“机电院”的大院儿。中学校长对于年轻人的常见告诫是：如果不好好学习，他们的下场很有可能就是待在这里。
机电院一度对外介绍称，如果往上倒几辈，学校的历史可以追溯到1907年、京师督学局创办的“京师初等工业学堂”。解放后，这所学校改叫“北京工业学校”，本着“学研一体”的思路，又将校园的一部分变成了日后全北京最大的科研院所之一“北京市机电研究院”。等到了2000年之后，三里屯变成城中最炙手可热的开发地块，机电院将生产基地迁移至顺义，留下的只有一批空置的老厂房。
对于那些想要在附近开店，但大多只能蜷进正规或违建的居民楼里的店铺、酒吧和餐厅来说，走“工业风”的机电院成了它们一个另类又划算的选择。
比如2005年就相中这里、如今依然占据院落西门入口处一栋小红楼的外文书店“老书虫”。这家书店，起步于两个在三里屯喝燕京啤酒认识的外国人，和一个1500本英文书的“私人图书馆”，最终在机电院里发展成了上过《孤独星球》推荐榜、在店内可以连读书写作带吃吃喝喝的知名目的地。十多年下来，老书虫不仅将生意从北京扩展到了苏州、成都 等外地城市，作为主办机构策划的“国际文学节”，更是一年不落地坚持了下来。
随着京郊的798、751等老工业园区内艺术和商业氛围逐渐培养成熟，机电院的潜质也被一拨又一拨的餐厅、酒吧和公司开发着。蕉叶、新辣道等大众连锁餐饮品牌一度也尝试过在这里开店，但没过几年，这里的潮流就转向了属于西式早午餐、美式烤肉、墨西哥菜、甜品店和小酒吧的那一边。“有人会觉得机电院里有很多酒吧、西餐，应该是享受过来自三里屯酒吧街那些商户的溢出效应。但是我们的直观感觉是，机电院就是一个在最近5年里因为市场对于‘轻工业风’的追捧才热起来的场地，所以现在的品牌和物业风格也是能统一起来的。”同在三里屯商圈内的商业地产项目“那里花园”的总经理许智源对《第一财经周刊》表示。
迁址后对于旧厂房的这些“招商引资”，机电院方面认为算得上是一次“破旧立新”的成功改造。但是这片“三产”的总面积实际接近10万平方米，如果不是专业运营方，平时很 难将所有点位都照应到。
他们可能也还来不及考虑赚钱的事—网络上一则2013年转让机电院内600平方米餐厅的帖子显示，在区域内商铺租金已经水涨船高的时候，这里的租金依然保持在5.5元／天／平方米的低水平。
也是在那一年，与机电院一墙之隔的“盈科中心”已经做好了在市场上“待价而沽”的心理准备。
19 9 8年就落成于三里屯东南侧的盈科中心，由香港李嘉诚家族接班人、“小超人”李泽楷的电讯盈科集团开发。作为区域内最早集零售、写字楼和公寓为一体的综合体项目，这里一度被认为是东三环附近的“时尚地标”，也打破了老北京人对于三里屯以东“只有兆龙饭店”的印象。
它最重要的零售品牌租户，是2001年高调进京的台湾“太平洋百货”。当年的太平洋百货在北京市场遵循了在台湾发展时的选址模型，决定入驻盈科中心时也拿下了租金低价。由于是以销售潮流女装和品牌餐饮为主，逢大型促销，蜂拥而来的消费者能让环绕盈科中心的车行小路和商场门口的工体北路上一下子出现几个新的拥堵点。
在没有促销的日子里，习惯下午走进盈科中心楼下买杯星巴克的，则多是在写字楼上班的租户品牌的员工—IBM、诺基亚、波音、西安杨森、黑莓……
在2000年代初期，这些大品牌都已经摸到了中国市场的潜力，正在急速扩张。但当时整个北京除了1990年落成的国贸一期，尚未真正开发商务区资源，特别是顶级写字楼。所以这些大外企要找到一个合适的落脚地，并不那么容易。
IBM在迁入盈科中心前公司体量较小，就在长城饭店、丽都饭店两家涉外五星级酒店里“寄居”总计超过15年。而在落定盈科中心的10年间，公司的大中华区业务量提升了6倍，员工人数也增长了10倍，发展至2万人。
他们正是中国最早一批接触顶级公司管理思路，以及国际化生活方式的本土公司人消费群体。盈科中心的高档百货商场、藏于兆
龙饭店的几家优质餐厅和健身会所，以及酒吧街上兴盛一时的小馆子，都是这些人在工作之余唾手可得的消遣之地。
在2010年刚刚搬到位于盘古大观的新办公室时，还有IBM员工怀念过以前楼下太平洋商场里“足不出户”就能吃到的西餐厅午饭。但实际上，当年亏损已经扩大到4851万元的太平洋百货，也已经踩在了去留的关键点上。
2011年，太平洋百货宣布撤出盈科中心。加上同时期先后离开的写字楼租户，盈科中心的空置率一度猛增至61%的高位。2014年，逐渐清仓内地投资项目的李嘉诚家族宣布出售盈科中心。项目最终以近9.28亿美元的价格被地产投资集团基汇资本收入囊中，后者在收购后宣布，要以经营者而非投资者的思路重新经营盈科中心项目。
直到2017年年中，整饬一新的盈科中心才终于在商圈内亮相。通过专业设计事务所，基汇资本对整个物业做了外立面改造，增加了大片的采光玻璃幕墙，如今夜晚走在从三里屯通往团结湖地铁站的工体东路上时，这里总是显得灯火通明，也能一眼看到安利旗舰店、企鹅诊所、Cinker Cinema这些几乎从未出现在别处商场里的品牌店。“考虑到在盈科中心这边上班的公司人是比较多的，我们选择将Cinker Pictures旗下‘Cinker Cinema’这条产品线的门店放在那边。为了照顾观影体验，影厅的座位数更少、排片场次数也比不上大型影院，但我们是和中影等大院线合作，能做到和标准电影院一样的上新速度。消费者进场看电影前，在我们自己的餐厅里先用个简餐也特别方便，所以还是比较受欢迎的。”Cinker Pictures北京市场部负责人王蕾告诉《第一财经周刊》记者。这个中文名为三克映画的餐饮娱乐品牌，目前在京沪两地拥有4家门店，私人影院是其最主要的特色。
至于写字楼，新盈科中心不仅利用“商改写”的产权变更方式扩充了可用面积，还有了“楼中楼”的半独立形式。能缴付高租金的大品牌租户也回来了—目前除了三星、英菲尼迪、惠普中国等外资品牌，这里还有包括华 兴资本、浙商银行在内的一系列本土金融机构入驻办公。
参与盈科中心改造项目的房地产代理机构戴德梁行称，改造后的物业实现了租金和租户结构的全面升级，目前写字楼的出租率达98%以上，商改写部分的出租率达到100%，商业部分的出租率90%。
而到了2018年，基汇资本执行合伙人、中国地区主管彭庆邦也在一个圆桌活动上，提到过一些为这个新综合体寻找租户时发生的故事：
此前他曾将一栋位于背街的写字楼的5层空间交给一家健身房，造成了“使用效率不高”的结果。最终他决定，将基汇资本投资、华兴资本担任过融资顾问的联合办公品牌裸心社落户在这个位置。
裸心社最终将这个区域改造成一个视野开阔、走网红风格的会客厅，甚至还挖了一个
“没人有脸真敢跳下去游泳”的室内泳池。
#北三里屯#
2015年，在被太古地产的老板问到“有没有兴趣去北京接管三里屯项目”的时候，香港人余国安首先回忆起的，是他自己2010年驻京工作时，每个周末都要和女朋友在这片商场购物和打发时光的种种往事。“那个时候就觉得，三里屯应该是整个中国最潮的地方了吧。所以三里屯太古里实际上是我梦寐以求的一个项目，因为有很多事可以做。现在我每天看着这里的商场，经常都还能有新的想法冒出来。”2018年10月，在接受《第一财经周刊》记者采访时，已经是三里屯太古里项目总经理的余国安这样表示。
近期wb 付诸实践的最大胆想法之一，是将原先位于商场北区的高档品牌Mont Blanc请 了出去，再把那栋独立小楼改成一个容纳了4家新兴餐饮门店、到b 夏天傍晚还可以打开玻璃幕墙吹风的“餐厅楼”。
对更多熟悉三里屯太古里的人来说，早几年想在附近享受到这种惬意的夏夜体验，其实花不了一分钱—只需要在商场南区找到那个著名的音乐喷泉，然后直接坐在喷泉对面、星巴克门口的小斜坡上就行了。这样还能顺便饱览整个三里屯商圈里，那些最想买到新鲜玩意儿的年轻面孔。
即使是在全国范围内，像三里屯太古里这样因为被设计为街区而显得“零碎”的商业综合体也十分罕见。它目前由南、北两个区，总计19栋独立的建筑物组成。南区商户更多但密度不高，楼与楼之间的小路四通八达，如同北京城里常见的院落与胡同；北区则多是正南正北朝向、连成一片的大店，加上同属于项目内的瑜舍酒店，合围成了一个放大版的四 合院模型。
这样一组商业建筑群的格局规划，并不是太古地产的原创。早在2007年太古地产从先前的开发商国峰置业手上收购这个项目时，这片数万平方米区域的规划雏形就已经确立。
做步行商业街区，而不是常规的购物中心那种垂直集中式布局，是建筑师事务所“香港欧华尔顾问有限公司”在综合考虑了地块限高、容积率要求等问题后，为国峰置业给出的设计意见。“三里屯有很多公共空间的街道，会有小巷子，有广场，好像一个棋盘一样。这样可以让不同的棋子在棋盘上自己展现出生命力。”时任项目负责人、欧华尔顾问有限公司创始董事罗健中介绍称。
国峰置业并不是一家有名气的全国性开发商品牌，而是北京市国资委以大股东身份控股的子公司。2004年之后，国峰置业接手
了会推倒大片幸福村红砖楼的“北三里屯危改项目”。针对危改区域核心的5.2万平方米土地，国峰置业将其包装成为一个耗资30亿元的投资计划，准备开发成包括零售和酒店业态的“新三里屯项目”。
阿迪达斯、Esprit、BMW lifestyle等主力店品牌闻讯都决定入场，但由于拆迁过程就已经将公司的资金、时间都消耗殆尽，国峰置业最后还是决定出售“新三里屯项目”。嗅觉敏锐的基汇资本率先洽谈，在北京有了办事处的太古地产也很快加入。三方最终于2007年2月底签订协议，定价48亿元，太古占股80%、基汇占股2 0%；数年后，太古又买断基汇股份，独占了商场的所有权。
国峰时代给三里屯太古里留下的，除了新奇的规划格局，也有不尽如人意的建筑质量。太古地产方面披露，自接手三里屯项目至今，公司用于硬件软件翻修升级的投入累计超过 10亿元。
在一则为庆祝三里屯太古里项目运营10周年而做的“口述历史”视频中，几位参与了项目早期开业时期的中年人，也都提到了最早入驻的阿迪达斯旗舰店，在开业前一天还遭遇过屋顶漏水、电源跳闸的事。为此，正在外面吃烤鸭庆祝的运营团队赶了回来，一直忙到了夜里三四点。
踩着2 0 08年奥运会开幕前的关键时间点，阿迪达斯旗舰店在第二天一早终究还是顺利开门营业了。而随着中国内地第一家苹果零售店、最大优衣库旗舰店，以及星巴克、耐克、美嘉欢乐影城等关键项目陆续亮相，追求时尚潮流的年轻消费者就被逐渐聚拢在了这片商场里。
他们大多会在下班后，穿过忙碌的工体北路，从优衣库和阿迪达斯之间的主入口来这闲逛；在附近酒吧喝到晚归的，则可以从任 意两栋小楼之间穿入，回到灯光和店铺所组成的安全感中；到了周末，广场上的大屏幕和喷泉一打开，还能吸引到更多组团购物的小家庭。
三里屯商场开业后一直持续不断的品牌调整，也正是围绕着这群消费者的需求而定。在南区商场，略显老气的Ports和周生生很快就被COS、Hollister这样的时尚品牌所取代。从2015年开始，北区商场里也多出了sacai、Sandro Men、Gentle Monster等更为小众，客单价也稍低的轻奢品牌。
在三里屯太古里尚未出现、直到运营稳定之前，徘徊在这一带的中外消费者需求，实际是被分散到了3.3大厦、雅秀大厦、酒吧街、同里大厦、那里花园以及“脏街”等一系列体量较小，甚至属于是“私搭乱建”性质的商业项目里。
它们看起来能提供比太古里更多的特色
选择、更高的性价比，以及更自由舒适的氛围，但随着更多标准意义上的“购物中心”在北京城内各处落成开业，如何在一个安全而略显同质化的品牌组合范围内寻求适度的惊喜，逐渐成了每家商场运营思路中的关键。“我们这里最后接纳的，都是那些太古里思来想去，可能最后还是会拒绝的小品牌。它们的品质都不错，我们也能容忍它们成长缓慢、犯错，甚至是失败。而太古里已经是一个成熟的潮流目的地了，还是经常需要在调性和盈利上寻找平衡点。”那里花园总经理许智源对《第一财经周刊》表示。
余国安在2016年上任总经理后的重要招商任务之一，就是劝说当时在北区商场开了旗舰店的I.T，将其进一步升级为由川久保玲设计开发、当时全球只有几家旗舰店的设计师买手店Dover Street Market Beijing。“花了3年才拿下来，现在可以说是北区的 代表性项目之一了。”余国安对这个项目的现状感到满意。另外一些变化的惊喜则来得很快。2018年3月，WeWork将其联合办公项目正式落户于三里屯太古里北区，坐拥整个商场最北侧、视野最好的一整层楼。余国安对《第一财经周刊》笑称，包括lululemon在内的一些商场品牌租户，以及原先散落在三里屯商圈内的影视公司，很快就将这个项目的工位都塞满了。不少明星潮人被吸引至此，令北区商场的购物环境都变得养眼起来。
连接太古里商场南北两区，一度让周边居民十分头疼的“脏街”，也在2017年政府的拆除违章建筑，以及太古地产出资参与的后期改造中，露出了新面貌。
这里一部分被还原成了最初的居民楼，街面上还引入了三联和城市书屋两家书店运营方。而在反馈给《第一财经周刊》的介绍
中，太古针对“脏街”改造的说明，甚至详细到“调整商区设置的花卉品种与生长状态”的程度。
现在，与商场南区一墙之隔，曾经以给外国人量体裁衣闻名，出售各种中国特产的雅秀大厦，已被太古地产用长租约从昆泰集团手中签下。在太古的规划中，这个将在2021年入市的“三里屯太古里西区”，将会换上一个由白色薄膜和玻璃幕墙组成的透光外壳。届时，西区将会以封闭式购物中心的形式，安置好几个此前排队等待入驻太古里的品牌门店，以及两个大型的旗舰店。
过去几年，交通不便一直是太古里最大的短板。但眼下，正在建设中的北京地铁3号线工体站的一个进站口，与三里屯太古里隔街相望，据说太古里很快也将拥有一个直通地铁的地下出入口。而在政府和街道的一些非官方讨论中，甚至已经出现过所谓“太古商圈”的说法。“之前的三里屯太古里，在北京可以说很有名，但可能没有信心拍胸脯说这里是最好的、最潮的。现在这里有了从硬件、软件到市场的全面提升，很多优秀的、新的品牌都愿意 将第一家店开在这里。看到这些数据，我才有信心说这里确实已经是北京的时尚潮流地标了。”余国安对《第一财经周刊》记者表示， “而它的下一个目标，就是成为全国的潮流地标。”
#南三里屯#
“我们就是要建造一个新的三里屯。” 2004年6月，时任三里屯街道办事处主任李振玲在接受媒体采访时这样表示。当时在她所管辖的片区内，以工人体育场北路和东路为界的两片大面积的拆迁工地已经形成。
如果说“北三里屯危改项目”的成果中，被绝大多数人记住的只有三里屯太古里，那么“南三里屯危改项目”则分化出了三里屯SOHO、通盈中心这两个气质不太一样的地产项目。
2001年的第二届北京国际CBD商务节上，展示过一个据称将耗资88亿元、占地百万平方米，由中美地产开发商联合兴建的“巴黎城”项目的沙盘模型。项目的开发商是北京通盈房地产有限公司（以下简称“通盈地产”），据说在拿地的过程中，它打败了包括和记黄埔 在内的其他开发商。
通盈地产的巴黎城定位是欧式风格的高档外销住宅，当时提出的销售价格就是2000美元／平方米。但区域内因此被征地、拆迁的居民很快发现，这一项目除了平整土地，没有任何要开工建设的意思。而北京产权交易所网站上的一则产权转让公告又揭示了，这家名义上是“中美合资”的开发商，实际上不过是北京市国资背景的首创集团控股的子公司。
实力雄厚的民企开发商“入手”三里屯土地，也大多是在两个危改项目推进前后。2005年6月，由亿城地产旗下华顿国际开发的“3.3服装大厦”落成并开始招商；2005年8月，三里屯毗邻工人体育场的一片商铺改称“中国红街”，并正式开售；2007年5月，世茂地产以14亿元人民币拿下了中国红街斜对面的一块土地。
2006年12月，首创集团决定以35亿元的价格，将巴黎城的绝大部分土地出让给当时正在加速开发北京市场、准备冲刺香港IPO的SOHO中国。这也就是日后三里屯商圈里建筑面积达到63万平方米的三里屯SOHO。另一块位于南三里屯路旁的狭长地块，首创留给了通
盈地产自主开发。
由于三里屯SOHO这个新项目的区位优势强，又要贴近奥运概念，当时预计在2008年年中就要入市销售，实际留给SOHO中国团队设计、开发物业的时间相当紧张。SOHO中国找到了在开发“长城脚下的公社”时合作过的日本建筑设计师隈研吾做了整体设计方案。
最终，隈研吾为三里屯SOHO设计了总计9栋、被色彩明快的外立面包裹起来的办公室及公寓塔楼，以及一条贯通南北及中心部分、建有人工河和溜冰场的下沉式步道；塔楼与步道共同组成“山川”与“峡谷”，联通塔楼的5个商场则是项目的“内脏器官”。它们组合在一起，就是一个“紧凑型城市”的代表项目。
相比于SOHO现代城、建外SOHO等早期项目，三里屯SOHO的设计风格的确更为隽永。但不管多漂亮的楼，SOHO中国给出的几乎都是“快速散卖”的销售方案，因为这样能够最大程度地在短时间内回款。
这一点，从潘石屹和张欣的夫妻档身份就已经完成了分工：受过西方高等教育、有纽约投行背景的CEO张欣，负责延揽全球知名的设计师与艺术家来包装SOHO中国的项目；中国西部农村出身、成长于海南地产泡沫的董事长潘石屹负责监督工程建设，以及拉动更多的民间富翁购买SOHO中国的物业。“中国经济发展速度这样快，靠的不是全球500强，不是LV。中国经济真正的增长动力是中国自己的公司。尤其是中国中小型企业，它们的生命力是非常旺盛的，数量是非常多的。”在2008年年中的“三里屯SOHO亮相新闻发布会”上，潘石屹这样回应来自《第一财经周刊》的提问。
这些话被翻译给SOHO中国的销售团队时，散卖住宅、商铺和写字楼的目标客户已经变得非常清楚：要去山西、内蒙古等西北省份，寻找握有煤矿、铁矿等项目的“资源型客户”。一旦拿下，等待他们的会是高达交易额0.8%的佣金收入。
2008年7月，三里屯SOHO开始对外销售，开盘后3天内就完成了累计41.2亿元人民币的销售额，创造了金融危机下的楼市奇迹。此 后，仅2008年三里屯SOHO就提价3次，销售行情依然火爆。
SOHO中国曾披露称，首期“爆买”这个项目的客户中，有40%是老客户，国内客户比例更是占到100%。至于这些新业主的具体身份，2008年跟随潘石屹前往山西参加客户答谢会的《楼市》杂志，通过独家采访获得过颇有意思的结论：山西籍客户占到50%以上，其中又以盛产煤炭的吕梁地区最多；多数人是看中项目的首都效应，且处于核心地块，容易获得较好投资回报；投资后多为直接对外出租，静待升值后出售的比例也不低。
在流线型的光鲜玻璃幕墙下，三里屯SOHO实际已经不再属于SOHO中国，而是属于成百上千个已将其切割成碎片的客户。他们的自主运营，也很难保证效果图那般的精细效果。这些外地的民间富豪通常不会直接出面打理出租事宜，自有各种“资产管理公司”成为他们的集中代理，再借由房产中介，完成对街铺和写字楼的出租交易。
在项目运营早期，SOHO中国的租赁部门一度引进过佳能、英菲尼迪、PS造型、小南国餐饮、鸿光楼等知名租户，餐厅酒吧更是因为涵盖了法国、意大利、马来西亚、韩国、巴西、德国、西班牙等多国菜系，被戏称为“小联合国”。
但随着SOHO中国撤出租赁管理，如今挤在这里的大小商铺愈发呈现出混搭气质—经常排队的网红奶茶店、接地气的陕西面馆、似乎永远没有客人的外贸服装店，以及隔三差五又换了新租户、正有工人重新装修的空铺。
北京益彰商贸有限公司（以下简称“北京益彰”）于2011年整体收购了三里屯SOHO的6号商场和E座写字楼，目前以散租形式管理，处在满租状态。“像我们这样自持自管物业的公司，租户比较放心，招得就容易些。我们也会挑选一下，街道办事处前阵子开会提醒，要对互联网金融、P2P类的租户谨慎放行，这里目前都是些餐饮、医疗、文化类的客户，换得也慢。”物业经理杨斌介绍说。
《第一财经周刊》另外走访的数家房产中介公司，对SOHO中国项目给出的租金价格差别更大：经过几年的交易，写字楼物业的租金在7至8元／天／平方米之间；商铺按照面积大小、位置朝向、行业不同，每平方米的日租金在5至25元不等，但是都需要一次性支付高昂的转让费。
“直到2017年，三里屯SOHO的行情还不温不火，靠着周围几家商场越做越好，加上抖音和网红店，商铺的生意才好起来。”一位“我爱我家”的中介这样表示。
在过去3年里，北京益彰管理的6号商场前的小广场，还是一个名为“伍德吃托克”的都市集市项目的固定合作场地。按照伍德吃托克品牌创始人张琦此前的说法，第一年他们靠着30元一位的门票，就在3天的市集内收获了2万名食客和100万元的营业额。此后，不少原本隐匿于三里屯SOHO地下一层的西餐厅也借着这个“流量入口”，做起了品牌推广。
市集的生意不错，也许得益于它与三里屯SOHO本身在形式、气质和目标客群上的高度吻合—表面看，它们都有精心准备的主题，内核却是漫不经心地被聚到一起的各种零散商业，轻松、廉价、接地气，而它们接待的主要客群，是周一到周五藏在各个写字楼里，只有到了饭点或者是下班后才会出来，涌入下沉广场的商铺找吃的或是逛逛小店的年轻消费者。
所以，这里的消费力和购物体验与路北的太古里相比，显然是两个世界。只有走回到三里屯SOHO的广场中央，抬头向上望，才能重新体会到这组建筑物的震撼视觉效果，以及潘石屹曾经使其成为“北京铜锣湾”的野心。
在三里屯SOHO东侧，名为通盈中心的购物中心拖到2016年才开门运营，由此逐渐开始拉升整个三里屯南区的消费调性。整个通盈中心建筑群中最引人瞩目的，自然是那座近150米高的洲际酒店塔楼。在酒店的外立面上，布满了形如蜂巢的六边形钻石元素；在客房楼层的上方，又隐藏了48间价格不菲的豪华城景公寓“三里屯1号”。
而有了酒店这一明星项目珠玉在前，通盈中心的商场部分做得如何，看起来就不那么重要了。通盈地产自己主导了商场除1、2层楼的大部分招商工作，2016年，梅赛德斯-奔驰也选择将全球第6家、也是当时全球范围内规模最大的体验店Mercedes me落户于此。这里不仅卖车，也混搭着卖许多周边产品、咖啡和颇为正宗的川贵菜。
现在，很多中高档的网红餐厅都被聚集到了通盈中心，这里不仅成为SOHO写字楼的“高档食堂”，甚至一度与一街之隔的机电院形成抢夺顾客之势。在商场开业之初，一个名为“蔬小盒”的餐饮创业公司尝试性地在这里开了一家面积20平方米的小店。据说在没有做过营销推广的情况下，这个店第二个月就能做到每日8000元的营业额并实现盈利。
但是说到“逛商场”的部分，通盈中心给出的体验并不算理想。南北向的狭长动线加重了每层公共空间的局促感，而不同楼层的品牌门店，风格也颇为割裂。
商场里低区的两层楼，已经被一个名为见 境Trends的经营方整体拿下，其背景是时尚集团与新加坡瑞德集团的合资公司。里面目前容纳了台湾甜点咖啡馆、文创书店、明星投资的健身中心，及明星开设的餐饮店、买手店等，当它们一同被放在所谓“生活方式”的宽泛概念之下，似乎也并不违和。
从Mercedes me那个设计得有些隐密的正门走出通盈中心，眼前的景象又再次变得喧嚣和开阔。
为了保证东西向的车流不再淤滞于三里屯，在这个工体北路和三里屯路相交的十字路口，几年前交管部门就用隔离栅栏干脆地取消了机动车的南北通行机会。
但每一天，选择在这里横穿马路的人潮从未消退。就像曾在过去20年间经常流连于此的香港文化评论人李照兴对《第一财经周刊》所说的，这些人都带着一种驯化的礼貌和伦理，急于进入那个开放的、没有打烊时间的“由整个三里屯商圈同化而成的大商场”。
（应采访对象要求，文中杨斌为化名。）