中型房企发展样本：弘阳内部的四大变革
记者 罗韬 发自上海
刚刚登陆资本市场的弘阳地产（01996.HK，下称“弘阳”）内部正在发生变革，其核心是通过管理对组织进行赋能，为迈向千亿规模做好准备。
发起变革的核心人物之一就是弘阳集团执行总裁蒋达强。刚刚过了不惑之年的蒋达强在今年3月加入弘阳集团，此前他曾在国内多家知名公司任职高管，有丰富的从业经验。对他而言，弘阳要从一家中型房企跃升至实现千亿规模，组织再造和变革尤为重要。
“我们计划2020年实现千亿规模，而这里面的前提就是进行组织再造，当我们有了千亿的管理能力，我们才能实现企业的跨越。”蒋达强告诉第一财经记者。
四大变革
“今年我们将在四个方面进行变革，围绕战略、机制、运营、信息化，希 望让企业的管理效率进一步提高。”蒋达强说。
从顶层设计看来，一个企业需要有一个核心战略去指导企业发展，并聚焦企业的资源，才能形成自己的竞争力。
对于弘阳集团而言，其下属地产、商业、物业三个板块，每个板块都进行具体规划，蒋达强希望用战略目标倒闭改革，并推动业务发展。
以核心的地产板块为例，弘阳的战略投资方向就是深耕区域和核心城市圈。考虑到弘阳的大本营在江苏，因此会把江苏市场进一步做透。同时，深耕长三角区域，把握这个区域经济发展的红利。同时，还将布局一些核心城市以及城市圈。
“中国未来的城市化、城镇化进程还没有结束，很多非一线城市机会还有很多，这就是弘阳的机会。”蒋达强说。
弘阳的招股书显示，其计划在长三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈 为核心向周边拓展，选择性进驻长三角的三四线城市；在华南、华中、西南区域，重点关注节点型城市，例如武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等，以及这些节点城市形成的都市圈。
选择好了布局区域后，拿地的方式和技巧尤为关键。如果选择城市是“道”，那么拿地就是“术”。因此，蒋达强给内部提出了4个拿地的方法论。
“我们不拿大地，不拿贵地，不投没有人口流入的城市，少拿容积率低的项目。”蒋达强告诉记者。
比如，弘阳原则上不会考虑60万平方米以上的大项目，宁愿分成三四块来拿，每块都是10万、15万平方米的规模。此外，容积率太低的项目弘阳也尽量不拿，因为只能做低密度别墅产品。
这里面的核心逻辑是，弘阳需要提高周转效率，而上述两类土地将影响到弘阳的周转效率。对于房地产而言，周转的快慢影响资金效率，通过提高周转将有助于增加经营杠杆，实现规模更加快速的发展。
有了战略之后，进行战略落地的保障机制尤为重要，团队执行力的激发，需要良好的激励手段。
“我们在机制上主要设计了更多的激励手段，包括业内流行的跟投，但 是要保证团队跟投后可以及时获取收益，而不是去绑定团队。希望我们的及时激励效果，能激发团队每个人的潜力。”蒋达强说。
除了激励保障以外，运营和信息化建设同样重要，对于一个冲击千亿的房企，未来的管理规模将是巨大的，因此设计好运营体系和流程，才可以避免出现“大公司病”，也就是所谓的沟通障碍。
“我们把设计、采购、成本、工程等全都归入大运营体系，实现标准化，这样有助于管控并实现管理效能提高。此外，我们投资了几千万，把全集团的数据系统打通，进行数据一次输入全面共享。信息透明之后，有助于各个部门的协同配合，将降低沟通成本，提高效率。”蒋达强说。
按照规划，弘阳将在近期实现上海、南京双总部设置，上海承担了战略、投资、人才等功能。通过上市、总部职能迁移，为进一步发展蓄力。
最后的窗口期
事实上，弘阳的上市只用了8个月时间准备。无论是主动还是被动，弘阳也明白房地产的窗口期已经不多。“我们希望赶上最后的窗口期，实现规模和效率发展，未来的地产商都 会朝着精细管理的路径去发展。而有了一定规模，才能进行风险对冲，在城市轮动周期中保证发展的可持续性。”蒋达强说。
从某种意义看，规模虽然并非万能，但是没有规模的房企面临的风险可能更大。
“集团进入千亿之后，我们的营销压力小了很多，因为布局城市多，所以我们可以在不同城市周期进行销售拿地，有助于我们的风险平衡。”一位TOP20房企营销总告诉记者。
对于很多中型房企而言，经常会面临两个问题，第一是组织架构的不完善，第二是区域布局的不均衡。
因此，上市、扩张、重构是这些房企都需要解决的问题。
从行业集中度看，规模房企的优势正在不断凸显。
国信证券的统计数据表明，2017年 ，中 国房地产销售 TOP5 和TOP10 市场集中度分别为 16.9%、24.1%，较2016年末分别提升了4和5.2个百分点，但对比美国的市场集中度，尚分别有6.7和9.1个百分点的差距。
但2018年1~6月，中国TOP5和TOP10 市场集中度进一步提升至21.37%和29.72%，已经接近美国水平。
这意味着，行业整合时代周期开始见顶，未来的发展朝着更精细化路径迈进。
事实上，包括大发、中梁、新力等公司均在筹备上市，以期待赢得更多的市场机会。
“很多中型房企面对市场竞争均需要更多资金进行扩张，登陆资本市场是实现规模增长的重要一步，将为其下一步规模发展做好准备。”同策咨询研究总监张宏伟告诉记者。
易居企业集团CEO丁祖昱预计， 2018 年 TOP4房企总规模或近3万亿，未来房企集中度将进一步提升， TOP10房企集中度有望达35%。