亚洲第二大REITS市场：支付任何税费。税收激励只是条件之一

记者 佘庆琪 发自上海

始于2002年、总市值达到677亿美元，新加坡REITS（房地产信托投资基金）市场如今已成长为亚洲第二大REITS市场。

税收透明是新加坡REITS市场迅速发展的重要原因之一，此外，积极推进公募REITS试点也很重要。现在看来，新加坡的REITS市场法规制度和税收配套已经趋于完善，但在税收制度完善前，包括星展银行在内的金融机构已经开始试点公募REITS。

新加坡REITS占GDP比重高达22.1%，高于香港的10.3%和日本的 2.3%，也远高于全球最大REITS市场美国的5.1%。通过市值占国内生产总值比重这一指标来估算，星展银行预计，中国未来REITS市场规模将不低于1190亿美元。

星展银行看来，中国建立REITS市场对于发行人、投资者和市场建设都具有重要意义，培育中国的REITS市场需要法规制度、生态系统、投资者教育和税收激励四大关键要素。

税收透明、REITS试点先行

星展银行资本市场部主管郭雪梅介绍，新加坡REITS市场最大的特征就是税收透明。对于新加坡个人投资 者而言，除了支付物业运营管理的费用和REITS管理者的佣金，全程无需

郭雪梅举例称，REITS层面只要满足分红比例超过90%，租金收入无需交所得税，在REITS层面即可免税；而投资者收入分配层面，如果投资者是企业，在新加坡要交17%的所得税，如果是个人就不用交税。

实际上，在税收制度完善前，包括星展银行在内的当地金融机构已经开始尝试推出公募REITS。星展银行有关负责人介绍，2002年7月，在承销新加坡首只公募REITS时，新加坡市场没有对个人投资REITS免税的政策。事实上，在过去十几年里，新加坡市场税收优惠力度的增强和监管政策的完善是双轨并行的。

如何进行REITS资产管理？郭雪梅介绍，公募REITS是场内 交易，需要积极的管理。

“投资者付一笔佣金，REITS经理扮演资产管理的角色，帮助我们进行或买或卖的决定。”郭雪梅称。

记者了解到，REITS投资的收益也可以分为两部分，一部分是稳定的分红，另一部分则是二级市场上的资本利得。背后的逻辑在于，积极的资产管理下，REITS的价格会在二级市场上体现出来。

REITS是如何收购更多资产的？星展银行向第一财经介绍，90%以上的收入要分配给投资者，因此资产收购不能仅依靠留存资金。REITS在上市之后可以作为一个“上市公司”来看待，可以发行股票实现再融资，也可以在银行借贷来加杠杆，但不能超过45%的上限。

中国建立REITS市场意义深远星展银行认为，培育中国的REITS市场需要四大关键要素。第一是 法规制度方面，设立专门的REITS法规来规范REITS上市及后续发展；第二是生态系统，包括培育专业人才，制定透明的评估方法标准和信用评级制度。第三是投资者教育。其中，对个人投资者的教育很重要。

第四是税收激励“。按中国目前的税收法规，中国REITS会面临多重征税的问题。”星展银行分析，制定穿透的税收激励制度会对中国REITS市场的发展有很大益处。

星展银行分析，中国建立REITS市场对于发行人、投资者和市场建设都具有重要意义。

对于发起人而言，发行REITS能够降低发起人财务杠杆，将存量资产套现并为后续发展提供资金，REITS上市后也可以树立市场品牌与形象；而对于投资者而言，不仅可以获得稳定可见的收入，二级市场还有足够的流动性，兼 具股债的优势，另外也为中小投资者提供参与商业地产投资的机会。

在星展银行看来，在中国，有着大量寻求稳健投资渠道的市场存量资金，而这些大规模的存量资金恰恰是发起人可考虑的新融资渠道。

郭雪梅告诉记者，在新加坡，50%以上的公众投资者都会参与REITS的投资。

“由于这一产品不同于传统的股票和债券，很多投资者最开始并不能理解REITS投资。”郭雪梅介绍，最初试点公募REITS时，金融机构在投资者教育方面也经历了非常长的一个过程，这种面向公众投资者的投教工作非常重要。

郭雪梅还认为，除了发行人和投资者层面，推出公募REITS有利于中国金融市场的稳定。与此同时，完善REITS市场建设更有利于金融市场的国际化布局。

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