地产大佬多元化道路坎坷

记者 罗韬 发自上海

房地产进入下半场后，大地产商都意识到规模将出现上限瓶颈，选择多元化发展成为趋势。不过，从目前情况看，大部分地产商的多元化并未见成效。

10月7日晚，恒大健康发布公告称，贾跃亭半年耗尽恒大注资的8亿美元，又向恒大提出再提前支付7亿美元的要求，并在未达目的后提出仲裁，要求剥夺恒大融资同意权，撕毁所有合作协议。

此前，恒大法拉第未来智能汽车（中国）集团（下称“恒大FF”）在广州恒大中心正式揭牌。其法定代表人就是恒大高科技集团副总裁、恒大健康副董事长彭建军。而恒大FF将全面负责法拉第未来在中国的技术研发及所有生产经营管理。这意味着恒大已将新能源车业务纳入自己的发展体系，FF已成为恒大转型的重要部分。

从目前情况看，恒大的汽车梦并不乐观。不只是恒大，几乎TOP20的地产商都不是纯地产开发业务，多元化成为地产商必经又艰难之路。

多元化探索

几年前，万科、恒大等龙头房企就 率先开启了多元化的发展布局，而到了2018年，房企进军多元产业的步伐日渐加速。

今年3月，融创对外发布“桃源+”战略，将逐步向文化、娱乐、旅游、体育、休闲、教育、健康、养老等服务和运营领域延伸。4月，恒大宣布将向高科技领域投入1000亿元、绿地宣布投资3亿元布局人工智能。5月，正荣集团旗下产业发展集团也公开亮相，多元产业发展成为众多主流房企一致选择。

融创中国董事长孙宏斌在中期业绩会上曾表示，融创投资的文娱、旅游，实际上就是“诗和远方”。在居民收入不断提高的基础上，基础住房已经不再短缺。文化、教育、旅游等精神消费成为人民的新追求，也塑造了新的市场机会。

绿地在地产主业之外，还在基建、消费、金融领域进行了全面布局，进而实现了以地产为主业的多元产业发展之路。

其中，绿地在基建领域上半年合计实现经营收入773亿元，同比增长45%。同时，上半年累计新签合同金额1550亿元，同比增长 75%。在金融领域，上半年实现利润总额15.5亿元。而在消费领域，酒店、精品超市均有所布局。

“正荣产业要成为正荣集团第二个核心增长极，并利用3~5年的时间在规模和效益上能够比肩正荣地产。”正荣集团董事、正荣产业董事长林朝阳告诉第一财经记者。

按照规划，正荣产业包括教育、医疗健康、消费升级、品质人居、文化旅游、颐养康复、智慧城市七大城市运营产业集群；特色小镇、文化旅游、区域开发、城市更新四大开发模型；园区运营、教育运营、商业运营、文旅运营、社区运营五大运营服务。通过搭建产业平台，整合各方资源，有可能是控股，也有可能是参股。这样能快速把蛋糕做大，更多参与者可以分享这样的收益。

克而瑞认为，从房企多元业务布局类型上看，一方面房企业务方向趋同，在很多产业方面具有一致性，商业、金融、旅游、教育、养老，这些能与住宅开发形成协同效应的产业几乎成为房企标配，其整个多元化产业围绕住宅产业进行开发，也降低了多元化的风险和偏差。

不过，纵然各家房企均在进行多元化实践，但是目前的效果依旧待检验。

成效待检验

第一财经记者注意到，自2010年开始，就有房企开始提出多元化转型。但由于部分转型与主业差异太大，并没有太过成功的典型，随后，大多转型的房企又将精力投入到地产开发之上。

2017 年8月，金科地产(000656. SZ)发布公告称，自8月5日刊登了《关于从新能源产业基金退伙的公告》后，按照约定新能源产业基金所有者权 407043101.52 元，将按出资比例分别返还退伙人，截止到2017年8月8日，公司子公司重庆骏御和金科新能源已分别全额收到上述款项。成立仅仅两年，金科地产就宣布退出新能源产业基金。

2014年，金科地产的战略是要进行多元化转型，并提出了“新地产+新能源”战略，能源产业5年要达到500亿规模。

从金科地产2016年的年报中可见，新能源资产总额26亿元、净资产9亿元，2016年营业收入为1.4亿元，同比增长 15.4%，推进项目只有 1个。而这距离金科地产当时画下的500亿大饼相去太远。

2014 年9月恒大还一度宣布要进军光伏产业，不仅与张家口政府签订900亿元光伏发电战略合作协议，还试图收购国藏集团（00559.HK）发 展新能源，但这一计划最后无疾而终。

“多元化一定要和地产的上下游有关，否则很难形成规模和互补效应。”一位地产高管告诉记者。

目前看，很多房企也在通过围绕主业的多元化，希望寻找新的利润增长点。

早在 2016 年，碧桂园就进入产业地产。2016 年 4 月，出资 8500万元设立“清华大学碧桂园教育基金”，用于支持清华大学在建筑科学和大数据等领域科技成果落地转化，建设产城融合的科技小镇； 2016 年 6 月，与百富东方合作成立平台公司——碧桂园百富产城发展公司；8月至 12月在惠州、东莞和河北三河获得5个产业地产项目，项目均定位为科技小镇，在碧桂园的规划中，深圳周边是碧桂园未来发展产业地产主场地，未来5年将投入 1000 亿元打造 10 座名为“科技小镇”的卫星城市；2017 年入股中集产城，并成为其第二大股东。

金地集团高级副总裁徐家俊告诉记者：“金地的园区运营均是100%自持，现金流回正的周期相比住宅更长，投资回报率也没有住宅开发高，但是这是一个长期的稳定现金流，目前是一个蓝海市场，因此金地选择战略性进入。”

克而瑞认为，当前房企产业发展更多是围绕对地产的内容提升，使地产获得更高溢价、更加可持续，长期看，产业运营本身的利润要求、长期持有的融资通路，都需要实质的运营支 撑，如果对产业的追求仅仅是看重产业在拿地上的筹码，注定还是失败。

比如，许多地产公司都涉足教育产业，但是这个产业的投资回报周期极长。多数已小成气候的房企旗下的教育品牌都已运营十几年，如碧桂园、万科都是 90 年代开始涉足教育领域。由于投入周期长，需要较强财力支持。以K12为例，建设成本在3000~9000 元/平方米，占比 15% ~ 20%，教师工资占比40%~60%，位于浙江某项目55万平方米，投资30亿，财务成本3亿~5亿，投资回报率只有4%，回报周期22~25年。

同时，教育产业异地复制扩张慢。品牌区域化是教育领域内的一大特点。几家以K12教育为主的上市教育集团，基本为区域型公司，在各自的区域内有很高的知名度和市场占有率，但向外地扩张均有一定难度。

而开发商多元化的另外一个产业健康医疗，同样面临上述难点。同时，产业版图大不一定就天然占据先机，在所有产业资源消化的当下，运营得当才是真的竞争力。

亿翰智库一份报告指出，在房地产行业进入资源主导的大周期阶段，无论是开发商、制造业还是金融资本，进入产业地产行业的目的无外乎将优质资源纳入囊中，以谋求自身可持续发展，产业地产势必成为各类资本抢占行业话语权的最佳载体。不过，目前地产商依旧面临无法盈利情况，多元化之路是否成功，还需要更多时间去检验。