广东两市低调试水取消预售制
受影响，体现为回款速度变慢或者资金成本上升；投资、新开工意愿下滑。”
作为全国楼市最具风向标意义的城市之一，深圳从土地端试点商品房现售制，是否意味着将全面推广？深圳开发商不得不思量。
两年过去，深圳金茂府仍处于施工状态，现场可见，板材堆满一地，而封顶工作已接近完成。负责项目工作的人士告诉第一财经，“装修工作将马上启动，预计现房要明年才能发售。”而关于深圳商品房现售试点推广，从目前看来，并无下文。
中山大规模试水
而深中通道连接的另一头，中山，正在进行低调、大规模的商品房现售试点工作，发力端同样是土地。
10月12日，中山挂牌一幅住宅用地，竞价起始楼面地价为人民币5000元/平方米，最高限制楼面地价为8000元/平方米，当报价达到最高限价时，转入配建人才安置房面积竞价程序；要求在土地移交的一年内开工，4年内竣工，并要求实行商品房现售。
第一财经统计发现，光是今年9月以来，中山挂牌的9宗住宅用地，便全部要求实行商品房现售。
有观点认为，这是对早前广东省房协特急通知的回应。但事实上，今年6月，中山火炬开发区出让的一宗大型商住地块也被要求现售，该地块最终被万科收入囊中。
目前，这9宗地均未到达挂牌截止时间，市场中对现售房土地的实际反应仍有待试探。
但今年6月以来，包括万科拿下的火炬开发区土地在内，已有三宗现售房宅地成功出让，此外两宗成交总价较低，均在1亿元左右，被两家个人持有的公司所获。
有业内人士告诉第一财经，“预售改现售，房企每年要 增加的利息成本达10%~20%，并且现金流回正时间会拉长，只有大型房企才能负担这样的财务压力。”
不堪资金重压，深圳金茂府同样是在建设后期引入外部资金。
拿地一年后的10月，深圳金茂府项目公司深圳悦茂引入了名为“嘉兴鼎信创然投资合伙企业(有限合伙)”的金融机构，鼎信创然增资1.25亿元，拿下深圳悦茂25%股权。如此一来，原本金茂占股70％、电建占股30%的股权结构变为电建占股20%，金茂55%、鼎信创然25%。
2016年拿地，预计2019年销售，这意味金茂和电建的资金回报周期至少是3年。
东兴证券分析师郑闵钢做过一个测算，以周期4年、净利润率15%的项目为例，由于预售改现售导致现金流分布改变，投资回收期显著拉长，项目内部收益率将由 43%下降为8%。
这对践行拿地40天开工，3个月销售的极致高周转模式的房企而言，无疑是致命一击。
预售最大的作用是为房企提供了低成本的资产规模快速扩张途径，以助规模增长，其本质是半独立于生产之外的负债扩张，本身更接近融资行为。
郑闵钢表示，“预售引致资产负债率上升幅度为19%。如果取消预售，房企将面临收缩报表和增加利息支出两种选择。如果维持资产规模不变，则需要增加有息负债来填补预收账款的空白，增加的利息支出约为总资产的 2.9%，而如果收缩负债，营业收入规模将大幅下降。”
销售制度改变的后果将是房企现金流压力变大、拿地热情降低，短期内住房供应减少。对深圳而言，个盘试点对市场整体影响有限，但从更宽广的范围来观察，中山已在大刀阔斧地尝试。
草蛇灰线，伏脉千里，这会是行业真正的去向吗？